陈启宗：在内地复制18个恒隆广场

　　翟宇

　　编者按

　　无论是先来者还是后到者，调控之后的内地楼市似乎更能激发港资开发商开拓市场的雄心与激情。

　　无论是恒隆抑或南丰，2004年之后的内地扩张路显得低调而又极其迅猛。

　　快速布局，抢占市场，不愿过多面对公众的港资地产商似乎在为所有习惯于高调亮相的内地发展商们上着生动一课。

　　大大的黑色圆框眼镜，身材矮小但神采飞扬。恒隆集团(0010.HK)主席陈启宗对《第一财经日报》宣称：将在内地复制18个恒隆广场。这一数量又较其之前宣布的将在内地兴建12个大型商业项目的目标有所增加。

　　此前，在上海建成并投入使用的港汇广场和恒隆广场为恒隆集团带来非常可观的收益。陈启宗承认，目前这两个项目年租金回报率高达18%~20%，且无贷款。“如果有贷款，自有资金回报率将超过20%，4年不到即可收回投资。”即使是净利回报率，陈启宗亦肯定地表示，15%是可以达到的。

　　恒隆只拿最好的地块

　　据了解，上海恒隆广场与港汇广场的利润每年都以复位数增长，“在可预见的未来，可能达到三位数的增长，”陈启宗对此自信满满。

　　难怪过去两年里，恒隆集团在内地二线城市频频高调拿地。自2005年至今，恒隆集团在天津、济南、沈阳、无锡和长沙等城市的中心地段获得了六幅土地，将发展商业、办公物业。

　　更难得的是，陈启宗对这些地块所处四至范围的道路名称都铭记于心。他甚至亲自到南京新街口区域考察合适的发展地块，但却遗憾地“找不到地了”。几乎同样的原因，恒隆集团在北京至今也没有一个项目。“北京我去晚了一点，其他香港

　　按照陈启宗的标准，恒隆集团只要当地最好的地块。但实际上，“每个城市只有5~7块土地是最好的，像北京、上海这样的大城市可能会多一些。如果拿不到这些地块，成功的机会就非常低。但只要我拿到这些地，别人就无法与我竞争，因为最好的已经被我拿走。”

　　十年生聚

　　就在此轮高调重启内地扩张战略的背后，恒隆集团花费了十多年的时间观望内地市场。

　　从1992年恒隆在上海获得其在内地的第一个发展项目，到2005年高调宣布内地扩张，期间经历了13年，恒隆只运作了位于上海的恒隆广场以及港汇广场两个项目。

　　陈启宗称，恒隆用13年的光景来累积经验，“13年前我根本不懂得如何在上海赚钱，我在学习。”据其透露，早在选择上海之前，恒隆集团也曾在北京、广州等地进行考察，寻找发展机会。“但很快就把广州去掉，因为市场非常不规范。但有些人喜欢不规范，有太多的人涌进去，所以‘太热了’。”

　　而北京恰恰相反，由于当时缺乏商业方面的考虑，让陈启宗又觉得“太冷”；“上海比较规范，又有商业发展的考虑”，因而在当时成为恒隆的最终选择。13年后，陈启宗却公开宣布，不再在上海投资。

　　“不是认为上海不好，而是太贵了，”陈启宗向记者强调，他其实早在2003~2004年期间就已经作出上述决定，只不过是2005年才公开宣布而已。

　　事实上，陈启宗早已开始在上海以外的地区寻找合适的发展地块。但在“挣扎了很久”之后，他终于在2005年中，向外界公开宣布了内地扩展策略。

　　陈启宗对记者坦言，公开这一策略，是迫于当时公司股价无法反映公司真实价值而作出的“不得已的选择”。“2005年，我们做了很多事情，但是市场并不知道，股价上不去，投资者也不买公司的

　　但陈启宗最终将自己说服：像恒隆集团这种只租不售的发展模式，需要依靠雄厚的资金。但内地绝大多数的开发商都还处于积累资金的阶段，仅这一点，就能将大部分竞争者“挡住”。

　　为了向投资者详细说明公司这一发展策略，陈启宗在2005/2006年度报告中亲自撰写了4000多字的主席报告。他回顾了香港地产的发展历程，并直言香港地产发展目前面临的诸多问题，并声称：“对几乎所有发展商来说，其后五至六年是痛苦的。”同时他也以自信的口吻表示：“本公司是极少数预先作好准备的发展商之一。”