广州旧城改造巨头扎堆

　　捆绑拍卖地块、月内交清费用抬高中小开发商参与门槛

　　张艳红

　　经纬地产董事区俊文表示，由于老城区地块通常规模不大，因此，应该是一个为房地产行业提供更为完善的产业结构的最好之处。因为在中心城区是不容易建设大规模项目的。而且，市场上也需要有不同形态的产品来满足不同需要的客户。因此，政府更应该开放这个市场，给中小企业更多参与的机会

　　昨日，广州市国土房管部门公布一份公告，出让今年上半年清理的最后一批烂尾地块。此次出让的烂尾地块总共四幅，位于广州越秀与荔湾两个老城区，总建筑面积约为17万平方米。和上一次出让方式相同，本次烂尾地块的出让，仍然捆绑了市政公共设施烂尾地块，及最终的竞买人在获得烂尾地之后，需要同时解决另外的市政设施的拆迁问题。

　　此番捆绑出让老城区烂尾地块，连同今年以来曾经出让的几组烂尾地，凸显了广州市国土部门在土地出让方式上的独特创意，同时也比较有效而且快速地解决了广州中心城区的烂尾地、闲置土地等历史遗留问题。

　　随着广州老城区对开发企业的开禁，目前已经云集了众多颇具实力的开发巨头，其中包括通过竞拍烂尾地块进驻老城区的开发商雅居乐、万科，以及通过收购厂房而获得土地的富力。

　　昨日，由广州市

房地产业协会召集的“广州中调战略与房地产发展研讨会”上，有专家对于广州老城区巨头扎堆提出隐忧，称老城区应该允许房地产业的业态更加丰富。

　　西关板块巨商云集

　　广州以荔湾区为代表的老城区，在过去被称作西关。这里拥有众多专业的批发市场，

零售业高度发达，万商云集的历史地位和影响力毋庸置疑。但是，上世纪90年代初期房地产发展的高潮给这个区域留下许多尚未解决的烂尾地块。随着新区的发展，老城区的功能正在日渐退化。

　　广州市城市科学研究会副会长谈锦钊分析：目前，由于新区的发展，老城区已经衰弱，有钱的都搬去新区了，导致老城区只剩下了中低收入人群。因此，广州市委在今年年初的党代会上提出“中调”战略，实际上是重振老城区。如果能够通过改造和开发，将有钱的中产阶层吸引回来居住，把人数众多的低收入人群转移一部分到外围，这样，旧城区的面貌就会发生变化，焕发新的活力。

　　正式启动“中调”战略以来，广州市旧城区改造的推进步伐明显加快。今年上半年，广州市已经成功回收了大量烂尾地块和闲置土地，同时，旧城区成片改造和城中村改造也拉开帷幕。

　　对于开发商进入广州老城区，经历了一轮颇为独特的变革。从上世纪90年代初期的积极引入，到90年代末期的完全禁止，再到如今的积极引入。

　　广州市荔湾区国土房管局有关官员表示，引入发展商作为旧城改造的生力军，可以推进区域经济的发展，房地产如果发展好了，区域的经济应该呈现几何级翻番。而且，单靠政府改造，可能改造时间很长，但是房地产作为生力军，参与改造，将大大缩短改造时间。一个好的项目做好后，不但小区内部环境好，周边环境也将得到很大的改善。

　　该位官员的态度，可以视作目前广州市政府部门对于开发商态度的一种主流观点。政府将敞开大门，让开发企业得以在广州老城区再度寻找到新的机会。

　　目前，雅居乐集团已经成功拍得几宗烂尾地块，成功进驻老西关区域。而万科则以楼面地价的“地王”身份，拍得广州江湾一宗二线江景地块。

　　同时，近年来第一宗危破房逢源路改造项目，由广州市新城市集团开发，已经进入施工阶段。据透露，该项目将于明年下半年面市，将以老城区稀有的高端物业的形态出现。

　　广州新城市集团董事长曹志伟表示，现在进驻西关板块的开发商，都是既有品牌又有实力的主流开发商，强手云集，其实力一点不亚于珠江新城，随着老城区的居住价值得到更深度的挖掘，一个崭新的西关板块必将强势崛起。

　　老城区有利于培养更多业态

　　但是，由于目前政府主导引入实力雄厚的开发商，将面积原本很小的烂尾地块捆绑拍卖，抬高准入门槛，使广州老城区再度面临被巨头垄断的局面。

　　经纬地产董事区俊文表示，由于老城区地块通常规模不大，因此，应该是一个为房地产行业提供更为完善的产业结构的最好之处。因为在中心城区是不容易建设大规模项目的。而且，市场上也需要有不同形态的产品来满足不同需要的客户。因此，政府更应该开放这个市场，给中小企业更多参与的机会。

　　“在香港，整个房地产市场几乎被四大家族所垄断，这对于行业来说并不是好事。房地产跟超市一样，有规模化和产业化带来的好处，但是还应该有富有特色的本地的小型企业所提供的产品。”

　　据悉，早在两年前，广州市媒体已经在广泛讨论商品房市场有40%的份额为前十强开发商所占据。最近两年集中化趋势更为明显，预计已经有更多的市场空间为巨头所把持。

　　区俊文表示，在国外往往都有反垄断法。国内房地产市场也应该允许更多的商家参与，市场才能更加精彩。因为中小型的发展商，除了经营方式跟大发展商有很大的不同外，在对文化的尊重上绝对不低于大发展商，他们往往会花更多的力气去做产品。

　　合富辉煌首席分析师黎文江便指出了小发展商在旧城区拿地困难的现实。他说，不是“招拍挂”这种方式阻止了小发展商，而是要在一个月之内交清所有费用，以及捆绑拍卖等方式，给中小企业的资金提出很大的挑战。

　　因此，希望政府给小开发商在土地、资金上一些宽限。相反，对于一些已经拥有了上千甚至几千万平方米土地储备的开发商，在土地扩张上应该给予一定的限制。黎文江举例某上市公司，其土地储备已经超过50平方公里。其今年上半年的销售为90多万平方米，如果以全年销售200万平方米计算，它的土地储备足够其开发27年。

　　黎文江指出，有这么大量的土地储备，如果还参加旧城改造，就不合理了。而且，旧城改造的地块面积小，本土的中小企业在旧城改造方面有贡献，在正视过去改造中的问题后，应该有更多的机会去参与。

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