解密上海房地产经纪执业证书出租灰幕

　　叶国靖

　　孙文勤粗略估算，目前上海大概有2万张左右的经纪人执业证书，换言之，仅具备开设4000家门店的条件。事实上，上海的中介门店数量已回到了上万家的水平。对比可以发现，目前执业证书的缺口相当大，且有不少中介门店因为达不到5张证书的基本要求，而可能存在违规运作

　　房地产经纪执业证书在市场上可以出租吗？

　　上海徐汇区南丹路，一家台资房产中介门店，墙上挂着5张上海市房产执业经纪人的照片以及一一对应的证号。意外的是，其中一位姓“周”的执业经纪人居然是杭州某房地产经纪有限公司总经理。记者熟知的周先生是上海人，拥有上海市房产执业经纪人证书，2001年至今，他从上海被调任杭州主持区域公司。

　　记者随即拨通了周先生的电话询问，得到的答复含糊不清，他叮嘱记者出租证书一事代为保密。

　　“现在经纪人证还是非常吃香的。基本上很多经纪公司都是租的房产经纪人证。”

顺驰(中国)不动产网络集团上海公司战略部高级经理王诚告诉《第一财经日报》。

　　沪上多家知名房产中介公司高管也纷纷表示，长期以来，证书出租、借证开店的“潜规则”暗行于上海房产中介行业。限于目前执法力量相对有限，难以一一查核经纪人证书，让一些人钻了空子。

　　不过，《上海市经纪人条例》第十四条显示，经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的，给予停止执业三个月以上一年以下的处罚；情节严重的，吊销经纪执业证书。

　　隐蔽的秩序

　　“上海

房地产经纪人证书出租，本人有一张，有需要者请联系。”记者昨天在雅虎中国上海二手论坛的一个页面上就看到20条出租或是申请转借房地产经纪人证书的消息。

　　记者随机和其中一位姓“黄”的出租者联系，得到的答复是，她本人早年获取经纪人证书，目前工作已变更，不再从事房地产经纪行业，但证书没有注销，目前用来出租，成为“他人”公司的挂名经纪人，“月租500元，半年一付”。

　　“一张证书也是可以为主人挣钱的。一般来说，一张证书能带来300~500元/月的长期租金收入，这是地下市场的普遍行情。”上海易居臣信房地产经纪有限公司一位金牌置业顾问称，“两年以前，一张房产经纪人证书月租才200~300元，现在楼市火爆，月租500元已是行价，且租价还在不断上涨。”

　　尽管上海市工商局从房地产经纪企业的登记注册入手，不断加大对房地产经纪企业的监管力度，但仍有部分“变相”租借房产经纪人证书的现象潜伏着。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司(下称“汉宇地产”)市场推广部总监孙文勤解释说，按照目前的规定，上海每家中介门店必须要具备5张房产经纪人资格证书，对于很多大型中介行来说，解决这个棘手问题很辛苦。

　　上海一家中型中资房地产经纪有限公司总经理则向记者透露了其中的运作手法：一般是租借者和中介公司签订劳动合同并由中介公司为其缴纳四金，以正式员工形式兼职。合同上面一般都写“不固定上班时间和地点”，这部分证书出租者也不去租证的店内工作。

　　“租赁房地产经纪人证书的成本不小，除了租金，还要为出租者交四金。”该人士解释说，按照上海工商行政管理部门规定，专职房地产经纪人通过所在中介公司向工商行政管理部门申请执业注册时，须注明本人系在就业公司缴纳四金，为该公司职工。

　　事实上，上海市工商局对新注册的中介公司经营场所和经纪人进行严格审核，把房产经纪组织纳入监管范围。其对因没有经纪人证书、无法注册中介公司而改为注册房地产咨询公司来从事中介交易、企图打“擦边球”的行为，一律予以制止。

　　公开资料显示，2006年上海共注销房地产经纪企业及其分支机构1000余户、吊销70余户，共注销房地产经纪执业证书21份。

　　背后的动力

　　目前房产经纪行业内出租、出借经纪执业证书的现象并不鲜见；买证、借证经营的房产经纪企业和人员不仅缺乏资质，也使委托人的交易成本和交易风险增加，还不乏卷带委托人定金潜逃的事件。

　　经纪资格证书是一个经纪资格，如果买方和卖方的交易达成一致，签订购买合同的第三方即中介方，签字的人必须拥有这本“经纪执业证书”，才能在合同上签字。

　　不过，记者随机采访了几位已经购买过

二手房的购房者，多数购房者表示，在和中介签订合同的时候，从没有想过要看执业证书，他们也不知道经纪执业证书是什么。

　　对此，上海一家律师事务所律师表示，对于证书出租者来讲，一旦租证书的中介公司涉及虚假信息交易等违法操作，其要与中介公司一同对外承担连带责任。证书出租过程中，双方如果在证书出租租金和期限上出现问题，按照相关规定，法院是不会支持出租证书者所要求的各项赔偿的，违规出租证书者只能自食其果。

　　那么，房地产经纪人证书为何如此受宠？

　　据分析，首先，按照有关规定，成立一家房地产中介公司最少要有5张房地产经纪人证书，而目前上海有1.1万多家房地产经纪公司。

　　“关键是证少。”王诚解释，“上海之前暂停了几年的经纪人证资格考试；另外，经纪人证书是开设房地产中介公司的先决条件之一，工商部门规定开房产中介公司每家门店由以前的一张经纪人证变成了五张经纪人证。一边是经纪人证书的供应总量不变，另一边是用证的需求大增。所以，经纪人证书非常受宠。”

　　孙文勤粗略估算，目前上海大概有2万张左右的经纪人执业证书，换言之，仅具备开设4000家门店的条件。事实上，上海的中介门店数量已回到了上万家的水平。对比可以发现，目前执业证书的缺口相当大，且有不少中介门店因为达不到5张证书的基本要求，而可能存在违规运作。

　　“除了经纪人证的供应量少，另一方面原因是，伴随二手楼市的报复性反弹，房产中介行重新热闹起来，新一轮的开店运动在上海出现。”孙文勤表示。这也从另一方面加剧了中介对于资质证书的“租赁需求”。

　　对此，汉宇地产已采取了较为务实的手段。据记者了解，汉宇地产公司内部鼓励员工积极参加已经解禁的经纪人执业考试，对于这些人员予以物质奖励，提高积极性；对于外部新招聘的员工，如果拥有证书，不仅优先录用，而且予以晋升等政策倾斜。

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