开发商饕餮土地储备 开发不足谁在导演悖论

　　张艳红

　　编者按

　　这是一篇相当严谨的报告。正因为如此，它所反映出的形势就更显严峻。经历三年的宏观调控，市场虽频现转机，但住房问题的彻底解决却显得异常艰难。当下，日趋紧张的供应将与房产相关的资产价格越推越高。下半年中国楼市的整体形势仍不容乐观。

　　中房协报告：今年上半年全国土地购置面积实现同比增长10%，完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点。取得较多土地的企业有效利用不足，多数企业仍感土地紧张。上半年土地成交价格增幅达到28.1%，反映了拆迁安置费用的提高和招拍挂后地价的上升，最终都将反映到房价上

　　“8·31大限”之后的三年，中国土地市场的格局已彻底改变。各大城市一级土地市场的供应被足足收紧了两年。但是，随着2007年各地方政府以更加积极的姿态参与房地产市场的调控，土地这个关紧的龙头再度被打开。

　　从年头到年中，各大中小城市，纷纷大幅增加土地供应量。随着各地“地王”频出，一场空前壮观的土地盛宴正在展开。不过，未来市场有效供给的形势依然不容乐观。依据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》(下称《报告》)，今年上半年全国完成土地开发面积占同期土地购置面积比重仅为68.4%，占待开发土地面积比重仅40%。取得较多土地的企业有效利用不足，多数企业仍感土地紧张。

　　地方政府主动供地

　　还在今年3月，广州市政府抛出一个几乎让市场惊诧的数字：2007年的土地供应量将达到5平方公里，足足是过去两年供地量的两倍。

　　当上半年广州土地一级市场波澜不惊的时候，甚至有业内人士指出如此大规模的土地供应量基本上是不可能实现的时候，广州市政府俨然已经作好了充分的准备。7月开始，广州市国土房管部门频频挂出国有土地出让公告，其密集程度超过过去几年的任何时期。

　　就在29日，广州市市长张广宁再次重申，今年广州计划全市十区出让经营性商品住宅用地71宗，用地面积4.75平方公里。为了增加老城区居住用地供应，还将公开出让14宗居住类闲置用地，通过司法拍卖和公开出让盘活16宗“烂尾”地，在老城区增加供应建筑面积135万平方米、约1.5万套住宅。

　　无独有偶，北京也将在今年掀起供地高潮。据悉，仅二季度北京计划出让地块51宗，规划总面积646万平方米，其中具有居住性质的总面积为538万平方米。虽然该计划未能如期实现，但这些地块仍将延续到三季度甚至四季度。

　　一线城市的示范效应是明显的。在珠三角的珠海、东莞、佛山等房地产比较活跃的城市，今年的供地力度明显加大。仅仅在日前，珠海市国土部门就一次性挂出8宗建设用地，涉及总建筑面积达到80万平方米。

　　业内分析认为，随着大量“8·31”历史遗留土地的清理完毕，以及政府部门土地储备的增加，一定数量的土地开始释放出来。此外，房价的压力，以及招商的需要，还在促使地方政府积极增加储备和供应。

　　中房协《报告》显示，上半年全国开发商的土地购置面积扭转了2005年以来连续两年绝对量减少的局面，实现了同比增长10%。

　　广东省房地产业协会的年中分析报告同样指出，上半年，开发商土地投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%。不过，投资增长与购置面积之间近60个百分点的落差，也显示土地购置成本也大幅度增加，地价上涨趋势明显。

　　上市公司尽得天时

　　土地开闸，对于房地产企业而言无疑是个好消息，但是，这个好消息绝对不属于所有的房地产企业。今年以来，全国各地“地王”频出，一手土地市场的价格屡屡被刷新。土地拍卖，成为一场名副其实的豪门游戏，而上市房地产企业，则成为这场游戏的主角。

　　事实上，得益于股市的持续升温，上市房地产企业可谓占据了绝佳的时机。去年年底以来，以万科为代表的国内A股上市房企，与以碧桂园为代表的H股上市房企，通过股市的融资或者再融资，为其在土地拍卖市场上的驰骋创造了坚实的资金基础。

　　刚刚公布的碧桂园的年中报告显示，截至8月15日，公司土地储备量为5400万平方米，比4月20日上市前的1900万平方米增长了180%，是全国土地储备量最大的房地产企业之一。而今年上半年，碧桂园房屋销售面积仅90多万平方米，如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久。

　　一向以稳健发展为准则的万科，今年前几个月在土地储备方面也收获颇丰。其年度中期业绩报告显示：公司计划2007年增加1000万平方米左右的项目资源。上半年，公司新增项目规划建筑面积合计521万平方米。而7月1日至8月28日发布报告前夕，公司又新增项目规划建筑面积186万平方米。目前，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818 万平方米。据悉，该储备足够万科未来两年的开发量，而且随着万科日前100亿元公开增发的完成，其在土地储备方面的投入将继续加大。

　　而最近两年进入企业发展快车道的金地集团、保利地产、北辰实业、金融街等，也在今年的土地一级和二级市场上大展拳脚。其中，金地集团仅7、8两个月，已斥资70多亿元在全国范围内购地。这种速度，直逼在短短一个7月支出60亿元购地的万科。

　　值得关注的是，刚刚在香港完成上市的广州合景泰富集团，在融得资金30多个亿后，以闪电般速度在成都购置价值几十亿元的土地。相对应的是，众多没有上市、没有资金背景的房地产企业，只能望“地”兴叹。

　　开工相对不足下的隐忧

　　对于上市房地产企业而言，土地储备往往意味着其未来的发展空间，但是对于整个中国内地房地产市场而言，却未必是件好事，中国房地产业协会的《报告》便指出了其中隐含的矛盾。上述《报告》显示：“有的企业在取得土地后，开发建设减缓。上半年完成土地开发面积同比增长了7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点。”

　　对于开工面积，有上市公司在公告中解释，新开工面积的大幅减少，主要是由于2006年6 到9月规划调整所致，这也导致了未来几个月市场可售资源的减少。

　　不过广州市某业内人士则指出，在房价不断上涨的情况下，以及国家土地储备总量在逐渐减少的趋势下，开发商当然不会愿意加快开发的步伐。

　　另外一位业内人士则指出，在这个过程当中，商家可以扮演地产商和房产商两种角色。上市企业可以通过低成本融资获得大量土地储备。因为其融资成本仅限于给股东的少量分红，而土地升值的利润空间已经远远大于其成本。

　　“其实现在是在培养土地的垄断寡头。”上述人士有在广州从事了近20年的房地产开发经历，在面对部分企业拥有大量的土地储备的现实，提出了自己的隐忧：一方面“地王”不一定是“楼王”，滚动式地快速圈地给后续资金提出了很大的考验。现在的资金都压在土地上，其风险还是很大的，例如政策层面一旦发上改变，其连带性的风险非常明显。

　　因此，有专家指出，未来政府需要严格执行相关政策，杜绝开发商“存而不建”的行为。持有此种观点的包括中国指数研究院华东分院副院长陈晟，以及广州合富辉煌地产首席分析师黎文江，黎文江提出，政府在推出土地之时，也许应该开始考虑是否根据企业的土地储备量来作一些限制。