本报记者 喻 敏 北京报道

　　采访动机： 在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，许多地产企业开始把投资重点转移到了商业地产上。

　　据了解，2007年，北京呈现商业项目集中开业的态势，是北京商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。对此，7月31日，本报记者专访了中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平。

　　观点：王永平表示，基于对土地稀缺的预期，各大企业都在增加对商业地产的投入，并且在经营方式上也在逐渐转向自持物业，主要是“看好今后升值的潜力。

　　建议：政府应该放宽外资投资商业地产的限制，并且为商业地产的发展制定积极的政策，提供良好的城市规划。

　　“坐地”生财成地产商新追求

　　《华夏时报》：如何看近两年来北京商业地产的狂飙突进现象？

　　王永平：你说的情况确实存在。我认为，除了有奥运因素的影响外，这与企业对土地供应形势的判断有很大关系。

　　据我所知，华润已经把住宅与商业地产的比例调整为六四开，而在此之前，其住宅与商业地产的比例是七比三；国美的黄光裕也在做“第一街”等商业地产项目；万达集团的业务方面，住宅与商业地产的比例已经是五比五了，万达甚至已经表示，今后不再做单纯的住宅项目。

　　这主要是一个战略上的考虑，多数大企业认为，土地价值会越来越大，供应会越来越少，地价上涨的预期主要来自政府政策。另外，住宅市场受到政府更多的限制，也是企业转向商业地产的原因之一。

　　收租成主要盈利模式

　　《华夏时报》：据了解，现在的商业地产项目仅靠租金很难盈利，你对此如何评价？

　　王永平：商业地产的核心是商业，而商业是微利行业。我前面已经提过了，商业企业不一定要靠租金来挣钱，业界一些人就认为，把项目做好，积聚人气，提升物业本身的价值应该成为主要的盈利方式。虽然商业地产挣的是大钱，但同时也是慢钱，要有耐心。

　　目前，商业地产融资的渠道还比较单一，主要来自银行贷款，直接融资渠道还不多。

　　据我了解，全国商业地产业银行信贷依赖水平在70%-80%之间，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。正常的商业地产投资回报期约8年，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，将引发资金上的危机。

　　况且，商业地产项目在短期融资方面存在技术上的问题，不能炒作“楼花”。如果没有大量充裕的资金，千万别轻易涉足商业地产领域。

　　盲目投资需政策干预

　　《华夏时报》：与住宅市场相比，商业地产受到政策的影响要少一些，但面对市场上商业地产项目的盲目投资，政府应该做些什么？

　　王永平：在一个农贸市场的附近，政府如果禁止大货车通行，那市场肯定是要死的。可见政府的政策是很关键的，当然其中的作用主要体现在宏观方面。

　　政府应该对商业地产实施进一步的管制，规范城市商业网点的建设，控制新建商业项目的审批，可以防范无序竞争、城市资源浪费等不利情况发生。

　　比如，制定中的《城市商业网点规划条例》就引入了听证制度。商业网点的业态结构、布局结构以及规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，来避免开发的盲目性。

　　不过，《商业网点管理条例》曾计划去年下半年出台，但一直拖到了现在。有消息说，十七大之前，国务院会批准出台，但都不大确定。希望能够尽快出来。

　　外资加入提高国内行业水平

　　《华夏时报》：对于外资投资商业地产方面，你有什么政策上的建议？

　　王永平：商业地产本身就是一种投资，与国计民生无涉，政府不应该限制太多。这两年，太古集团、香港恒隆集团等都在内地积极投资。

　　　事实上，有许多外资找不到合适的项目，主要是我们的项目做得太差了，从一开始就没有设计好。外资的参与可以提高整个行业发展的水平，作用还是积极的。外资做出来的许多项目对业内都有很好的示范作用。