三叩REITs大门路不通 佳程广场委身德银反收购

　　本报记者 贾海峰

　　两次单独REITs路不通北京佳程广场委身德银反向收购

　　曾经两度宣布将单独以REITs方式在香港上市而未有结果的北京佳程广场近日投靠在了德意志银行“门下”。

　　5月26日，香港媒体报道称，德意志银行旗下的房地产和基础设施项目投资部门RREEF，计划将RREEF China Commer-cial Trust在香港以房产信托基金(RE-IT)形式上市，集资用以收购北京佳程广场，并拟将其在香港上市。

　　据知情人士透露，佳程广场是RREEF China Commer-cial Trust资产包的主要内容，而德意志银行和汇丰银行原本就是佳程REITs意欲单独上市时的保荐机构。因此此次德意志银行收购佳程广场交易实质上是双方合作共同推动实现佳程广场REITs的上市。

　　三叩REITs大门

　　北京佳程广场位于北京市东三环三元桥附近，位于“燕莎商圈”内，交通便利，物业主要由两栋甲级写字楼组成，建筑面积约为14万平米。其开发商为香港佳程集团，据北京

房地产行业内人士介绍，该公司在佳程广场项目开发完毕时并未有自己持有的打算，事实上，佳程房地产公司在内地发展模式与其他房企不同，佳程公司几乎没有土地储备，都是开发完一个项目，再去找下一个项目的地，因此佳程公司经常面临购地资金紧张的情况。

　　但是佳程广场良好的地理位置和商业前景改变了佳程集团的想法。2006年初，佳程集团提出自己持有佳程广场经营，并择机将其在香港市场做REITs上市。

　　5月28日，北京佳程房地产开发有限公司有关人士向记者表示，佳程广场出租率已达到98%，达到并超过香港上市要求。

　　“位置好，而且在这个地段没有同等级的写字楼，且以后这个地区也没有规划地块做类似建筑使用”，北京佳程房地产开发有限公司市场部人士在介绍佳程广场时说，目前世界500强企业中已有17家进驻佳程广场。

　　目前佳程广场的租金平均约为320元/平米/月，按照北京佳程房地产开发有限公司市场部人士提供的数据，该写字楼项目使用面积约为10万平米，按照出租率95%计算，该写字楼项目月租金收入达到3000万元，年租金收入在3.6亿元左右。

　　2006年3月，佳程集团曾试图将佳程广场做REITs上市，随后因种种原因搁浅，有业内人士分析，是时该项目搁浅的原因主要有两个：一是香港特区政府主导的领汇基金当时也在做上市工作，由于领汇有政府背景，且与佳程同为REITs项目，考虑到资本市场的承受力，佳程REITs上市计划被暂时搁浅。另一个原因是佳程REITs当时的准备工作尚不到位，主要是佳程广场招商工作刚刚完成，出租率也刚刚达到香港上市要求，未来盈利情况尚未稳定，因此受到监管部门质疑。

　　而随着2006年全年内地

房价上涨，佳程广场的租金也全面上扬。

　　2007年2月，佳程集团再度在香港资本市场提出佳程广场REITs上市的计划，汇丰银行和德意志银行为其上市保荐人。据内部人士介绍，汇丰和德银都看好佳程REITs的收益前景，分别购买了该项目的股权。

　　但不知何故，佳程REITs计划3月后又归于沉寂。香港一家投行分析师表示，可能由于佳程REITs项目篮子里只有佳程广场，项目规模较小且结构单一，不太受投资者认可。另外，由于佳程广场是内地项目，受内地房地产调控政策影响，佳程广场REITs直接单独到香港市场上市的难度非常大。

　　5月26日，香港媒体从内部获得的一份销售文件表明，德银下属房地产及基础设施投资部门RREEF计划将其在中国内地所收购的商业物业以RREEF China Commer-cial Trust先在香港上市，募集资金反向收购佳程广场，未来佳程广场将成为该只REITs的主力资产内容。

　　“之前听说过德银收购佳程广场的事情。”北京世邦魏理仕公司董事卢志华5月28日告诉记者，由于德银与佳程集团谈判处于保密状态，外界未曾得知其交易的具体细节。由于佳程集团是香港企业，德银可以在香港收购其持有的佳程广场股权，从而避开内地限外等政策。

　　佳程广场的REITs上市之路改走借道德银的途径，不仅可以避开一系列上市障碍，更可以与德银RREEF持有的内地收租物业实现资产打包，扩大了资产包规模，且较容易赢得投资者认可。

　　据了解，RREEF China Commer-cial Trust2007年可分配的收益率为5.9%至6.4%，估计其组合价值规模约为5.1亿美元(折合约39.78亿港元)。由于之前在香港上市的REITs股价和收益分配目前表现都差强人意，市场曾普遍认为佳程REITs应将收益率提高在7%-8%。而此次佳程广场加入德银RREEF China Commer-cial Trust资产包壮大了资产包实力，还使投资者增加了信心，使发行收益率下降到5.9%-6.4%之间。

　　保荐人变身股东

　　据熟悉情况人士透露，德银从2006年初就开始为佳程集团提出的佳程REITs计划做保荐人。此次德银收购佳程广场部分股权交易细节目前处于保密状态，目前尚未能获知德银是否已成为佳程广场的大股东。

　　目前佳程广场的估值在39亿港币左右，佳程集团曾宣布欲将80%的股权出让，汇丰和德银都曾先后购买项目股权，但目前谁是佳程广场大股东仍无法确定。

　　“我们还持有佳程广场。”曾任佳程广场项目经理助理的天津佳程恒基房地产公司董事总经理的王哲告诉记者，佳程集团目前对此项交易仍高度保密，交易数额等内容无可奉告。

　　但是从与王哲的谈话中，记者感觉佳程广场的经营权仍在佳程集团手中，佳程集团并未完全卖掉佳程广场，和德银还“只是合作”。

　　有知情人士透露，双方合作条件里将包括佳程集团会在RREEF China Commer-cial Trust上市之后享有一定的权益，但具体权益额度并未透露。

　　而德银RREEF有关人士亦拒绝了记者的采访。

　　上述知情人士分析，佳程集团可能将相当比例的股权转让给了德银，以获得短期的快速融资，并还将从RREEF China Commer-cial Trust项目上市后融资中分得一定资金，所有这些融资资金将用于佳程集团在内地的新项目开发。

　　此前佳程REITs欲单独上市时提出融资规模在39亿元左右，预计佳程集团从这次德银的RREEF China Commer-cial Trust上市操作中获得的融资仍不小于这个数。

　　香港佳程集团最早以做酒店起家，随后转战地产开发业，佳程集团也是通过酒店业进入内地市场的，其目前在

福建、湖南等地拥有多个酒店项目。北京佳程广场是佳程集团在内地目前为止投资最大的商业地产项目。

　　实际上，佳程集团目前在北京除了北京佳程广场外，暂时还没有其他房地产开发项目。据北京佳程房地产开发有限公司一位人士透露，佳程集团目前主力在天津，其集团负责中国内地北方区业务的核心部门也于日前全部迁往天津，天津将成佳程集团扩张内地的重要平台。