首开欲打地产牌上市 北京国资委推动

　　《财经》记者 张浩/文《财经》网络版 [2007-05-24]

　　业内人士普遍认为，首开集团重整房地产业务并将之推向资本市场，是这家老牌国有房地产企业转型的开始

　　【网络版专稿/《财经》杂志记者 张浩】在被称作“国有企业整体上市年”的2007年，北京首都开发控股(集团)有限公司(下称首开集团)很有可能成为市国资委下属房地产企业上市的第一单。

　　4月11日，首开集团控股的上市公司天鸿宝业(上海交易所代码：600376)突然停牌，宣布“公司正在讨论非公开发行事项”。由此，总资产达500亿元的北京最大的房地产公司——首开集团旗下房地产业务上市计划正式展开。

　　天鸿宝业

　　业内人士普遍认为，首开重整房地产业务，并将之推向资本市场，是这家老牌国有房地产企业转型的开始。在2003年土地“招拍挂”政策正式实施后，伴随着拿地模式的转变，老牌房地产企业正在重新考虑其运营模式。

　　受首开房地产业务上市消息的刺激，天鸿宝业停牌前，公司股价已在13个交易日内，从8元涨至14元。

　　国资委推动

　　一位首开内集团部人士向《财经》记者透露，此次首开集团准备通过天鸿宝业作为资本运作平台上市，更多是来自北京市国资委的推动作用。早在天鸿集团和北京城开合并之初，北京市国资委就曾提出“集团力争三年内实现整体上市”的要求。

　　首开集团2005年12月挂牌成立，由天鸿集团、北京城开合并而成，注册资本10亿元，总资产500亿元，年开复工能力超过500万平方米，销售总额约100亿元。成立迄今，就被业界认定为北京房地产的“龙头航母”，即便在国内也名列前茅。

　　北京市对于首开集团相当重视，市国资委除了注资10亿资产，还特别说明划拨给首开集团的是原天鸿、北京城开旗下优质资产，首开不会负担两家企业的旧有债务。在清产核资中，两集团共有27亿元的坏账，被北京市国资委“卸掉”。对此，首开内部人士评价，这显然是为日后上市做准备。

　　就在天鸿宝业公告非公开发行前一个月，上海最大的一级土地开发商上海地产集团，也宣布注资旗下的上市公司中华企业(上海交易所代码：600675)筹备整体上市。上海地产集团在上海的地位形同首开集团在北京的身份，都是当地最大的一级土地开发商，他们的控股股东也同为其各自所在地的国资委。

　　“一天内的决定”

　　北京市国资委早有打算，但从实际行动看，首开的准备工作仍显仓促。今年3月，坊间就有关于首开集团整体上市的传闻，但在4月11日天鸿宝业发公告前，首开集团还从未明确上市以及具体的上市方式。

　　《财经》记者从首开集团内部获悉，由于公司高层一直对上市有不同意见，天鸿宝业的停牌和宣布非公开发行，仅是“一天之内的决定”。最终哪些资产将注入天鸿宝业，仍是最大的悬疑。

　　首开集团董事长刘希模曾介绍称，集团目前将主业资产划分为三大板块，分别是土地一级开发、房地产二级开发以及持有型物业经营，三大主业板块总资产规模的资源配置目标为3∶5∶2。

　　所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。

　　对于三大板块的比重，刘希模有一个说法，“土地开发是龙头产业，房地产开发是支柱产业，而物业经营则是基础产业。”首开集团在获得土地一级开发权方面具先天优势，而合并前天鸿、城开两大集团70%至80%的销售收入，则来源于二级开发。

　　与三大板块相对应，首开集团设立了四个事业部，置地事业部主要负责土地一级开发，置业事业部则负责北京地区的房地产开发，房产经营事业部负责经营持有型物业，经济合作事业部则用于管理境外和京外公司及酒店。

　　有接近首开集团的消息人士向《财经》记者透露，此次首开集团的上市规划，思路一变再变。最初首开上市的计划，是实现土地房地产二级开发项目的整体上市；不久，又传来集团全部资产整体上市的规划，即将土地一级开发、房地产二级开发以及物业经营产业项目整体打包注入上市公司的规划。

　　然而，最终比较明确的说法是：将一级开发和北京地区物业经营项目排除在外，将集团内房地产二级开发即置业事业部、经济合作事业部注入目前控股的上市公司，注入的方式确定为定向增发。

　　作为首开的支柱产业，置业事业部是四大事业部中规模最大的一个，包括上市公司天鸿宝业、天鸿房地产开发有限公司、城开股份有限公司等在内的40家子公司，已被划拨进置业事业部；经济合作事业部则掌管着首开集团北京地区以外的各个公司和物业。

　　首开的合并重组，一直被认为是一项十分复杂的系统工程。首开集团董事长刘希模曾私下表示，集团真正的整合需要三年时间来完成。去年由首开集团和北京市国资委共同制定的“首开集团五年发展规划”中，并没有提及首开集团整体上市的计划，仅有扩张以“产业经营、资本经营互为支撑”的说法。当时刘希模就已公开提出过以天鸿宝业为框架、整合其在房地产二级开发市场的业务的构想。此后不久，首开集团委派集团总经济师杨文侃出任了天鸿宝业上市公司董事长。

　　不过，天鸿宝业2006年业绩比较暗淡，主营业务收入仅4000多万元，比上年同期下降89%；净利润仅691万元，同比下降73%。这与大部分主流房地产上市公司的业绩有天壤之别。因此，首开集团巨大的房地产业务最终将如何注入天鸿宝业，各方普遍关注。知情人士透露，目前首开集团房地产业务上市规划，依旧在国资委审批过程中。

　　土地储备下降

　　首开集团被认为是北京的“大地主”，但同时，其近年获得土地的渠道已日渐收窄。在识者看来，首开集团上市计划的“破茧而出”，不仅是国家和地方政府的政策推动，更是由于房地产市场政策变化所引发的房地产投资开发模式的变化。

　　在原来的市场政策下，房地产企业通过协议出让，或者合作开发、变更土地使用性质等方式获取土地，开发商只需支付一小部分地价款就可取得土地的实际开发权，剩余地价款可以在房屋销售后用销售收入支付。

　　在新的土地政策下，开发商只能通过“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)方式获取土地，除了投标前必须交纳保证金、中标后交付首期地价款，剩余地价款须在半年内付清。由此，资金和土地储备使得行业准入门槛陡然提升。

　　中国房地产与住宅研究会副会长的顾云昌告诉《财经》记者，目前国内的各大房地产企业的土地储备情况并不乐观。尤其在北京市场，土地供应量和开发量之间的矛盾短期内难以解决。在新的土地政策下，开发商只能通过“招拍挂”方式获取土地，这使得房地产企业的竞争逐渐转变为资本金的竞争。

　　顾云昌认为，首开集团房地产业务上市之后，最主要的还是要解决土地储备和融资渠道问题。随着市场的逐步放开，土地的价格和成本也越来越贵，首开需要更大的资本平台融资途径。

　　首开集团一位知情人士告诉《财经》记者，首开集团在北京虽处于“产业航母”地位，但目前土地储备并不充裕。目前首开旗下最重要的开发项目是：2006年首开联合城建集团以26亿元的价格“竞标”拿下的广渠路36号地，以及国奥投资正在开发的部分国家体育馆及奥运村项目。

　　此外，首开近两年内的地产开发也仅剩下回龙观、幸福村和望京的几个项目。如何进一步扩展集团的土地储备，已成为摆在首开面前的最主要问题。

　　不过，首开集团相关人士也表示，有信心保持自己未来在北京房地业的霸主地位依旧。他称，虽然土地的市场政策在改变，但并不意味着在“招拍挂”市场环境中首开没有自己的优势。毕竟，首开在获得土地一级开发权方面具有先天优势，而一级开发对于二级开发具有联动效应。

　　北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷泽环向《财经》记者指出，以目前首开集团的资金和产业实力，继续在北京地产业保持领先不成问题。但上市将使得首开由一家政策性公司向市场竞争新实体发生转变。殷泽环透露，首开上市，应该代表着其集团领导层决策意向的一种转变，这可能同时是首开大规模进入其它区域性市场的一个信号。

　　对此，首开集团内部人士向记者表示，掌管着首开集团北京地区以外的各个公司、酒店和物业等项目的经济合作事业部，将是这次打包上市的一个亮点。据透露，首开集团目前在超过10个省市拥有分公司，在天津滨海开发区和上海的商业地产投资项目均已成型。此外，据称中原房地产将负责首开集团置业事业部未来多个项目的推广，项目涉及多个京外区域。

　　在华高莱斯国际地产顾问公司董事副总经理公衍奎看来，首开集团地产项目上市，并不会对北京房地产业的整体格局产生改变；但就公司的管理机制和管理模式而言，将会对首开产生极大的影响。随着利益相关者由国资委向公众股东过渡，首开也将由原先“北京大地主垄断者”的形象，向更规范的公司法人实体转变。-

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