整合旗下地产业务 中铁集团酝酿整体上市

　　北京报道　本报记者　贾海峰

　　中粮、中治之后，又一家大型央企酝酿转身。

　　5月21日，国资委官方网站的一则消息表明，中国铁路工程集团有限公司(以下简称中铁集团)于日前成立了中铁置业集团(简称中铁置业)，意欲借其整合中铁工程系统内全部地产资源，为集团整体上市铺平道路。

　　中铁置业有关人士透露，中铁置业模式是通过吸收合并中铁集团内部地产资源达到自身的资产规模快速膨胀。据中铁集团公开资料，集团的很多子公司如中铁二局、四局、七局等子公司手中都有相当规模的房地产资源，仅中铁二局所控制房地产公司数量就有10余家，资产规模在百亿元。

　　与中粮殊途同归？

　　一位参与中铁置业战略规划研究的专家用“航母”来形容这一担任整合中铁工程系统所有

房地产业务重任的公司的诞生。

　　记者注意到，截至2005年底，中铁集团资产1014亿元，营业额近3000亿元，有31个子公司。中铁置业前身是中铁集团于今年2月份出资6亿元成立的“中铁置业有限公司”。成立仅2个多月，中铁集团即将旗下4家地产公司股权划拨给中铁置业，使其在今年5月初控股子公司数量达到6家，具备成立集团的规模。

　　“中铁置业在母公司内所担任的功能与中粮集团旗下的中粮地产不具有可比性。”上述参与中铁置业战略规划研究的专家表明，然而，中铁集团在欲实现地产业务整体上市这一点上，与中粮集团是类似的。

　　中铁集团意欲借中铁置业实现旗下地产资源的快速整合，以满足其整体上市的需求。但上市之后，中铁置业这种松散型管理模式更像诚通集团这样的资产管理公司，而非专业的房地产发展企业。业内人士指出，这对其今后积极参与市场竞争，集中财力物力完成一个项目的开发都不利。

　　中铁置业有关人士表示，由于中铁工程集团内的土地储备和房地产公司非常分散，而且各地资源优劣情况不一，中铁置业试图采取先快速收购，然后慢慢消化的方式来整合中铁工程系统内地产资源。

　　从中铁置业本身的业务结构来看，也更类似于综合型房地产发展企业，而不仅仅是专业的房地产开发公司。目前中铁置业初步整合和参股成立的子公司中不仅有房地产开发企业，还有房地产经纪公司、房地产投资顾问公司、营销策划公司等业务结构。

　　业内人士分析，中铁集团发起成立中铁置业集团，短期主要意图亦在尽快整合集团内房地产业务，尽快将集团业务实现“六大板块”构图，为整体上市铺平道路。

　　据有关人士透露，中铁置业整合中铁工程集团内地产资源的模式基本是行政划拨和股权收购。对于集团绝对控股的房地产公司多采取直接划拨股权给中铁置业；对于集团控股力度稍差，而地产资源又特别好的企业不排除资本收购的方式实现整合。

　　“今后集团会以‘房地产资产会议’的形式不断召集有房地产业务的子公司，与之协调，使其将房地产业务转让给中铁置业集团。”一位知情人士说。

　　采访中，中铁集团和中铁置业有关人士都向记者肯定，未来中铁集团系统内的全部房地产资源都将放到中铁置业。

　　虽然这一行动较之中冶、中建等央企已经晚了，但是借助集团整体上市东风，中铁置业很有可能实现中铁集团内部的地产资源整合。

　　西南

证券一位分析师指出，实际上这几年工程建设行业平均利润率一直呈下降趋势，以中铁工程集团下属中铁二局2006年经营业绩来看，2006年，公司完成主营业务收入1,334,408.65万元，较上年增长57.80%；主营业务利润79,609.04万元，较上年增长32.84%；实现净利润10,111.34万元，较上年增长29.29%。虽然公司的主营业务收入增幅较大，但利润没有得到同比增长。主要原因是市场竞争加剧，特别是低价竞争导致建筑业经济收益水平低下。同时，由于建筑业市场不规范，给企业融资带来压力，增加了企业的管理难度。

　　据内部人员透露，中铁集团认为目前是国内铁路建设高潮时期，如果集团在这一时期不培养新的利润增长点，待这一时期过后，集团经营很可能陷于被动。

　　借整体上市实现资源调配

　　从3月底开始，中铁置业公司着手进行了股权授让和新公司设立工作。至今年4月25日，中铁集团控股的中铁华丰(北京)房地产开发有限公司、中铁恒丰置业有限公司、深圳市中铁永丰投资发展有限公司和上海中铁四海房地产有限公司等四家房地产公司由中铁集团持有的股权划转给中铁置业发展有限公司，并全部办理完工商变更登记，同时新设上海中铁市北投资发展有限公司和北京中铁新业投资顾问有限公司两家控股子公司，拥有控股子公司6家。

　　由于中铁集团是国资委指定的14家以房地产业务为主业的央企，中铁置业不仅承担整合中铁工程集团系统内所有地产业务，更有可能担当整合其他大型央企所剥离的地产业务之功能。

　　有关方面显然为中铁置业设计了“跨跃式”发展模式。而据记者了解，中铁置业在

资本市场上也将实现“跨跃式”发展。

　　业内人士表示，成立未到一年的中铁置业即有可能随着母公司上市而进入资本市场，对其今后利用资本杠杆收购中铁工程系统内以及其他央企的地产业务大有好处。

　　该消息人士进一步透露，中铁置业资产有望放在国内A股市场上。

　　最扑朔迷离的是，中铁集团下属地产业务最强的子公司中铁二局(600528。SH)在母公司整体上市之后命运将如何？依据有关规定，除非有特别许可，子公司之间要避免同业竞争，而目前中铁二局的业务与中铁置业严重重合，同业竞争现象很明显。

　　前不久中铁二局刚通过定向增发募集约15亿元将中铁二局集团的7家房地产公司业务纳入上市公司。据兴业证券的一份分析报告表明，定向增发完成后中铁二局房产业务收入规模在今明两年能分别达到36亿元和54亿元，占其主营业务收入的半壁江山。

　　“目前正在研究，这个事情还没确定。”中铁置业有关人士表示，公司刚成立2个多月，一切事情都还在筹备中，有关今后与中铁二局中房地产业务的竞争问题暂无结论。

　　一位熟悉情况人士告诉记者，中铁置业今后与中铁二局的地产业务不存在竞争关系，因为成立中铁置业集团的目的就是利用中铁置业控制和整合中铁工程集团所有下属公司中的地产资源，其中当然包括中铁二局。