温州合作建房发起人移师北京

　　本报记者 王婧 本报实习生 许伟明

　　赵智强来了。这位身兼温州市营销协会秘书长、温州个人合作建房发起人双重身份的焦点人物，在温州成功拿地后选择移师北上，打算“试水”北京的个人合作建房项目。

　　5月16日下午，赵智强和北京的另一位个人合作建房发起人孟宪生以及来自上海、天津、沈阳、淄博4城市的个人合作建房发起人“抱团”出现在北京樱花西街的贵州大厦。在当天的新闻发布会中，北京理想合众房产咨询有限公司(以下简称“理想合众”)宣告成立，这家公司将成为北京个人合作建房的重要组织者。

　　当北京的首位个人合作建房发起人于凌罡屡次面临拿地失败而一筹莫展时，赵智强为何还会选择进入北京市场？在目前全国个人合作建房尚没有统一规程可循的情况下，注册“公司”来搞个人合作建房是否会遭遇政策“寒流”和操作“屏障”？赵智强一再强调个人合作建房事业是“不以营利”为目的的公益事业，为何却总有声音质疑个人合作建房的房价和3%管理费的问题？带着疑问，记者走近了“理想合众”，对于它所提倡的个人合作建房模式一看究竟。

　　“居者有其屋，居者优其屋”

　　“相比于开发商，个人合作建房有很多优势，可以节约很多不必要成本，因此能够很大程度地降低价格。”赵智强这样分析个人合作建房相对于房地产开发的优势。

　　在“理想合众”个人合作建房的实施方案中，所定义的个人合作建房是指由一群人自发发起，通过签订“个人合作建房协议”而联合起来，共同出资购买商住用地使用权或者在建住房项目，合作建造房屋供自己居住，实现“居者有其屋，居者优其屋”的梦想。

　　“理想合众”个人合作建房项目要求出资报名人先期必须交付总房款35%的资金作为基本保障，这意味着个人合作建房项目的门槛并不会很低。孟宪生对记者直言，个人合作建房所要解决的是中产或中产偏下收入阶层的人的住房问题，这使得个人合作建房有别于高端的商品房和政府所要提供救济的低收入人群住房。

　　在出资人报名结束后，“理想合众”将根据出资人数、房屋面积、成本预算、位置要求来确定土地用量和区域。而取得土地的手法也不一而同，可以通过参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式，同时也可以选择停工的商住楼项目来建造、改造。

　　作为一群人共同协力完成的事情，难免出现分歧。深圳个人合作建房的发起人林立人就因为几名出资者在报名后资金迟迟不到位，造成拍卖土地过程中因为出价微小差距而导致流拍。对于出资人的义务，“理想合众”要求出资人在签订了《个人合作建房协议》后应当缴纳首期费用，如果项目未开工，可以按照协议规定退出，已经缴纳的费用按照协议约定退回给出资人。项目开工后原则上则不能退出。特殊情况需要退出的，应当按照协议约定承担一定的违约责任。已经退出的名额则由后来报名者按照顺序替换。

　　“理想合众”给人们画出了一幅美好的蓝图，怎么付诸实践成为摆在眼前的问题。

　　借力“公司”“信托”

　　作为昔日与于凌罡同肩奋斗的个人合作建房发起人，孟宪生提前一步将于凌罡曾经提出的种种设想变为现实。

　　设立“理想合众”公司，就意味着避开寻求社团或者其他非营利机构合作的困难，这样迈出了合作建房组织工作的第一步。在“理想合众”发起的合作建房项目下，可以就单独的项目再成立房地产公司或采用其他形式达到“办照建房”的目的。如果成立房地产公司，可以使出资人都成为该公司的股东，虽然有限责任公司规定其股东人数只能是2至50人。但在身兼职业律师的孟宪生看来，可以通过分组的方式，将合作建房人分成50组，每一组设立一个组长为代表进行公司注册。“大家都来当股东，大家都来参与决议，民主集中制的管理是我们提倡的。”孟宪生说。

　　但有律师对记者表示，如果按公司法的相关规定，只有在工商局股东名册中登记的人才是该登记公司的股东。而我国法律现在还没有隐名股东的说法，也就是说，在法律上，除将来在工商局登记的50人之外的那些投资人他们并不能够取得公司股东的身份。另外，数百名集资人分成若干组，选举组长做名义股东，小组成员再与组长签订另外一份契约。这样似乎可以符合公司法不超过50名股东的要求，但风险是：法律上的股东只有组长，组员与组长之间将事实形成债权、债务关系(虽然可以约定是委托持股)，一旦组长不愿交出代持股权和权益(购房权)，只要其返还了组员的集资款，即可剥夺组员的购房权。

　　除此之外，如何解决资金的安全存放和使用公允也是各方关注的焦点。对此，孟宪生提倡运用法律中的“信托”手段达到合理支配资金的目的。孟宪生告诉记者，运用信托的概念，可以设置房地产项目中的委托人、受托人和受益人几种身份，通过信托可以使计划得到实施。按照信托法规定，信托财产具有独立性，受托人的负债与破产都不会及于信托财产。同时，利用信托，可以进行灵活的制度设计，在保证财产安全的同时，可以扩大合作成员的民主管理。

　　虽然，在北京第一单项目实施前，孟宪生所描绘的各种方式还只是设想，但此次赵智强转战北京与孟宪生合作，也是因为看到了在北京个人合作建房的希望。

　　合作建房走向何方

　　在16日的新闻发布会上，记者从赵智强方面得到了温州个人合作建房一事的最新进展。虽然早在去年底温州拿地就已经成功，但后续的批文办照工作目前仍在进行中。相对于已经过去的半年时间，拿到地后温州的个人合作建房事业稍显进程缓慢。是否因为个人合作建房遇到了政策上的难题或政府的不支持？赵智强给出的答案是，在与温州上下各部门沟通后，个人合作建房是得到了政府的支持的，目前之所以一直没批下来，主要原因还在于政府需要平衡个人合作建房者和开发商之间的利益关系。

　　记者注意到，在“理想合众”的个人合作建房实施方案中给出了一个明确的数字———承诺房价比同地段的商品房至少要低30%左右，这就意味给个人合作建房购房人在正常房价上至少打了7折，这个价格显然比购买商品房充满了诱惑。

　　然而，作为一个机构，个人合作建房的发起人理应保障买房人支付的价格就只是成本价。30%的让利空间是否代表价格已经压到了最低？发起者是否存有逐利的可能性？记者对此一直存有疑问。因为，如果按照“理想合众”的操作理念，将会在拿地后设立一个房地产公司或者与一个房地产公司合作来做后续工作。如果按照这种模式来走，个人合作建房的组织者和房地产开发商将没有实质的区别。作为非市场化的运作，目前对于个人合作建房项目的价格定位上还没有相关的规定给予明确的指导，一切程序都是摸着石头过河，水深水浅也许只有尝试过的人才能知道。

　　对于质疑，个人合作建房发起人们显得很从容，赵智强则表示，“我们所做的只是想让老百姓买到便宜房子。”山东淄博个人合作建房发起人林迟平也表示，个人合作建房作为新生事物必然会受到来自各方的关注，这种监督之下只有把事情做好。

　　关于个人合作建房的相关规定，只出现在1992年2月14日，由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》中。作为一部部门规章，该办法应该是非常详细和完备，可惜就纯粹意义上的、完全由城镇居民自愿参加的个人合作社类型，却没有相应的配套法规辅佐实施。作为律师的孟宪生也向记者表示，希望能够有相应的法律尽早出台，使个人合作建房在有法可循，有规可依的前提下进行。