北京土地分出限建等级 优质地段愈加稀缺

　　日前，《北京市限建区规划(2006-2020年)》编制完成，明确指出北京可以进行房地产开发或其他建设的适宜建设区域只有527.1平方公里，只占全市面积的3.2%。有市场人士据此认为“北京建设用地紧张、土地供应将减少导致房价上涨”。

　　记者通过采访了解到，如果新规划进入实际执行阶段的话将意义深远，一些优势地段的房地产价值将更加体现，但全市的整体房价不会受此影响。

　　生态条件成为限建标准

　　按照近日公布的《北京市限建区规划(2006-2020年)》，北京市1.6万平方公里的市域被近30万个“斑块”覆盖。这些“斑块”分为禁建区、限建区和适建区，其中最严格的绝对禁建区划定了55.5平方公里。

　　限建区规划以充分保护自然资源、尽量避让灾害风险为原则，从“水”、“绿”、“文”、“地”、“环”五大方面分析建设限制要素，依据自然灾害易发的风险、资源环境保护的价值、污染源防护的影响等差异，划定建设限制分区。

　　这样，今后北京市每一寸土地该如何使用都将有章可循，无论是

　　据了解，55.5平方公里的绝对禁建区不允许盖一丁儿点房子，这部分面积占了全市面积的0.3%。而明确可以搞房地产开发或其他建设的适宜建设区只有527.1平方公里，仅占全市面积的3.2%。适宜建设区可以搞开发，是那些灾害风险较小、污染较少的地区，但肯定不包括那些风景优美的山区，或者生态环境好的水源区。

　　整体房价不受影响

　　只有3.2%的土地可以盖房子，是否会影响到土地供应，甚至波及到房价？

　　对此，北京市城市规划设计研究院有关人士对有关媒体表示，尽管《北京市限建区规划》提出全市适宜建设区只有527.1平方公里，但加上也可以安排一些建筑的一般限建区3878.2平方公里，本市可供城乡建设的用地最多有4405.3平方公里，约占全市面积的26.8%。

　　据了解，一般限建区包括地下水源补给区、洪水相对安全区、山前生态保护区等，但不会安排较多的新建建筑。这一规划第一次将本市市域土地按照生态条件划分出等级，更有利于土地合理使用，并不会对土地供应计划形成太大影响，不会造成房屋供应减少，不会影响房价。

　　在该规划公布后，记者对多位市场人士进行了采访，有市场人士表示，按照北京市土地整理储备中心统计数据显示，2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。按照适宜建设区527.1平方公里，按2006年的出让面积计算，这些土地足够使用50年；按照本市可供城乡建设的用地最多有4405.3平方公里，按2006年的出让面积计算，这些土地足够百年之用。尽管用这种方法测算不尽科学、准确，但由此可见，尽管只有3.2%的土地可以盖房子，百分比看起来比较小，但实际的土地面积还是足够合理开发使用的。

　　优质地段愈加稀缺

　　还有市场人士对记者表示，这种按生态划分等级的做法，意味着一些稀缺地段的房地产市场的供应量将受到限制，这将提高西山等别墅区的房价。

　　《北京市限建区规划(2006-2020年)》显示，“划分不同的限建级别，主要依靠五大类建设限制要素。这五大要素分别是水、绿、文、地、环。”北京市有松山、百花山两个国家级自然保护区，还有云蒙山、雾灵山、喇叭沟门、野鸭湖、四座楼、怀沙河-怀九河、拒马河、云峰山、朝阳寺、石花洞、蒲洼、汉石桥12个市级自然保护区，这14个风景秀美的国家级或市级自然保护区的核心区，就是“绿要素”里的绝对禁建区，在这些地区，坚决不允许搞商品房或其他项目的开发。

　　有市场人士对记者表示，高档项目的一个最主要的卖点就是周围的风景环境，这次新公布的规划，一举将14个保护区列为了绝对禁建区，这无论是从心理导向层面，还是实际供应层面，都收紧了高档住宅、别墅项目的土地供应，这将使高消费人士在购买别墅时，进一步集中于西山别墅区、温榆河别墅区等区域，可选择的空间减小，优质地段项目的价格受此政策影响，有上涨的潜力。

　　本报记者 肖宾