5月对于京城楼市来说，注定是不平静的一个月。据悉，建委近日将会出台关于保障性住房的细则，已经引起了各方的关注，还有就是不断飙升的股市，仍然上涨的房价都将成为5月楼市的热点。在焦点房地产举办的“5月楼市分水岭”论坛上，业内人士普遍认为，在历经大的政策定型之后，目前的房地产市场，更需要执行和“微调”，在不变中求变。

　　股指狂飙藏风险

　　股市的一路上扬无疑让一众股民无比疯狂。记者留意到，不论在何种场合下，关于股市的话题都不离左右。但是业内人士表示，如此的疯狂表象下蕴藏着风险。

　　记者近日在招商银行清华园分行现场发现，业务极其繁忙。记者与当时现场的一名工作人员聊，他表示，最近银行业务特别多，主要是买基金的，还有开户的。几天工夫，就有100多个人在此开户。当时现场还有准备开户的，可是由于资料已经用完，无法办理了。

　　说起来，这个分行规模并不大，这样的数量已经相当可观。据某位准备炒股的人士说，现在中信银行、中信证券开户的人更是多得不得了，要拿到一个比较靠前的号还得央求门口的小保安来帮忙。据了解，4月单月开户量超过去年全年的开户总数，总市值已经超过14万亿！

　　加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆分析，广大中小股民就是“待宰的羔羊”,社会财富并不会因为中国股市的炒作而增加，历史已经多次证明，在没有增加财富只是增加指数的股票市场，最后得利的总是那些资本大鳄。“股市在2007年的态势基本上是大起大落，谁损失了、谁得利了，损失的是广大的股民，这是毫无疑问的，这一点已经被千锤百炼证明，所以股民的头脑一定要冷静。”

　　“从1000点到2000点是一个漫长的过程，从2000点到3000时间短了很多，而从3000点蹿上4000点就更短了。一开始是观望，到后面完全是跟风了。”思源置地董事长李国平如此描述股市的狂热和狂热之下潜在的风险。徐滇庆表示，要警惕日本上世纪90年代初出现的房地产和股市的双跌。

　　徐滇庆表示，股市所带来的暴利幻觉不会持久。“如果股指的上涨是随着这些企业的利润、经济的发展往上走的，这是正常的，但是我们这样从1000多点一跳就到4000多点，是一个炒作的过程，而这种炒作过程最后都是以大跌告终的。”

　　楼市涨势不乐观

　　一季度北京高端市场表现不好，不少高档项目出现三个月仅售出两三套房子的惨淡成交量。李国平认为，股市应该是最大的影响，股市分流了很大一部分投资和保值的房产购买需求。但是，也有人士表示，楼市下一步的涨势不容乐观。

　　在日前，由新浪网与21世纪不动产联手合作的一项调查显示，在回答假如有20万元将用于何种用途时，分别有17.3%和16%的人选择买股票和基金。

　　“去年90平万米70%的政策出台之后，按照市场规律，大户型的高端楼盘应该很好卖，因为稀缺嘛，以后就少了。但是结果并不是如此，毫无疑问是流入股市了。”李国平表示。

　　徐滇庆表示，现在股市异军突起，产生了资金分流作用，所以在2007年的第一季度北京市房价上升5点多，但是北京市房地产交易额下降了42%，从这个数字就可以判断大量的资金走到股市里去了。“股市带来的暴利速度比房地产市场还快，给人们制造的幻觉更加猛烈，这是完全合理的。”

　　伟业控股副总经理张剑认为，“在国内现在不仅是房子和股票，所有的资产都在增值，比如艺术品投资。资产价格在全世界范围都在上涨，比如印度现在探讨的问题也是过快上涨的房价和一万点以上的印度股市‘敏感指数’。而在中国，则是投资热情空前高涨。”据了解，国家统计局发布的一季度经济数据表明，1-3月城镇固定资产投资同比增长25.3%，增幅比去年四季度平均18.5%的增速加快6.8%。房地产投资，尤其是住宅投资大幅反弹推动投资再次出现反复：一季度房地产开发投资同比增长26.9%，不仅高于同期城镇投资1.6个百分点，而且比去年同期加快6.7%。

　　但是，同历经漫长熊市考验过后的股市不一样，一直以来单边上涨的房地产市场则缺乏抵御风险的经验，一旦出现大跌行情，很可能出现如同上世纪90年代之后的日本那样一蹶不振的状况。所以股市和房市，很可能出现共同繁荣和共同衰退的情况。

　　徐滇庆认为，财富从中小股民转移到资本大鳄手上，这些资本从几千亿变成上万亿，当股市大跌之后这些资金只能是往房地产市场移动，虽然楼市目前还有上涨的空间，但是楼市下一步的涨势不容乐观。

　　政策处于落实期

　　每年的5月对于房地产来说，都是调控敏感时期，2005年的“国八条”，去年的“国六条”都是这个期间出现的。那么今年会怎样呢？李国平认为，今年不会有大的政策出台。“这两年大家都等着另外一只靴子掉下来，今年我认为不会有另外一只靴子，顶多再掉下来一只袜子。”

　　著名学者赵晓称，从4月份国家相关的宏观经济数据可以看到，房地产投资仍然偏高，而市场结构亦存在诸多问题，这都会引发政府出台相关的政策来纠正偏差，出台新的调控政策的可能性非常大。有声音认为，如果有新的政策，有可能会集中在上调利率和加快物业税试点两方面。张剑则认为今年不会有类似2004年、2005年那种趋势性的政策出台，只会在完善落实旧有政策方面下工夫。

　　“规划方面的是90平方米占70%；金融方面是加息和未封顶楼盘不得发放按揭以及首付的提高；物业税其实在几大城市空转了几年了，积累了大量的经验，不排除今年实施的可能性；两限房背后的住房保障建设，目前还有很多细节需要落实。”　张剑说。　

　　徐滇庆则更关注政策的执行。“房价高涨不过是肌肤之疮，金融危机才是大事。”他说。地方利益的驱动使得现有政策得不到执行。比如开发商自有资金必须占到35%的规定，到现在也没有执行，所有的金融风险都转嫁给银行，一旦金融危机出现，后果不堪设想。

　　日前，国家发改委也印证了专家的意见。再次要求各地方、部门要认真抓好国办37号文的落实工作，确保房地产宏观调控目标的实现。这也是国家八部委进行全国房地产市场宏观调控效果大检查刚刚启动后，中央相关部门首次对今年楼市调控效果做出综合表态。

　　土地供应会趋严

　　那么，5月份在土地供应方面会有哪些新的变化呢？

　　“在土地的供应方式上，可能只会严格而不会放松！”中国人民大学公共管理学院副院长、土地专家严金明教授说。据他透露，这是一些包括政府高官和学术界人士的研讨当中所得到的信息：GDP原来设想是8%的增速，但第一季度的数据是11%，偏热。因此土地供应作为抑制投资的关键闸门不会放松。就是说，围绕土地展开的房地产方方面面，特别在18亿耕地红线的背景下，只会继续紧缩，而不像学术界和房地产界提出的那样放松。 　　

　　严金明的观点也从侧面回答了关于“地荒导致房荒”的问题。房价过高是因为土地供应不足造成的，但是在中国目前人多地少的国情下，只会持续保护耕地以满足可持续发展的要求。

　　但是，对于“地荒导致房荒”的观点，徐滇庆却持反对意见，他认为投机性的需求过剩的情况下，土地供应的增加只会助长房价的飙升，因为投机总是“买涨不买跌”。因此他非常赞成“90平方米/70%”的政策，因为这是把需求导向自住的政策。 　　

　　李国平认为，调控除了要针对市场，还要调控地方政府。土地实行招拍挂的2004、2005年，那时候土地公开出让都是采用挂牌的方式，出价最高者拿地。那时候，开发商一举牌，30分钟之内5亿的地就变成了10亿，开发商的成本翻倍上升，拿到地后只能做高端产品。“面粉涨价了，当蛋糕比面包贵的时候我只能做蛋糕！”调控地方政府，让地价先降下来，并且从供应结构上给“90平方米/70%”的房子以优惠，就不会出现水涨船高的状况。

　　不过包括张剑在内的市场人士也认为，中小户型的房子目前还不能成为市场主流。“据我们了解，目前为止整个北京市平均成交的一手住宅户均面积是112平方米。”张剑说，“90平方米/70%”这个政策其实是规划方面的调控政策，但对于市场来讲，需要1年多到2年的时间。因此这个去年下半年才开始实施的政策，效果要到2007年下半年到2008年会才会出现。

　　本报记者 赵丽萍