住宅禁商争议不断 物权法求解难题

　　《物权法》77条的规定避开了在禁商问题上“一刀切”、权益维护上“一边倒”的不平衡，让人们在权益保障的大框架下，更自主的抉择

　　★ 文/陈晓舒

　　“住宅禁商”，这个一直争议不断的话题，在《物权法》的新格局下悬念再起。

　　据新出台的《物权法》第77条规定:“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用途时，应当经由有利害关系的全体业主同意。”

　　随即，北京市即将出台的《房屋租赁管理办法》为了不抵触物权法，删除了有关禁止民宅商用的规定，各地方政策也开始着手调整。人们开始纷纷猜测，这住宅到底还禁不禁商了？

　　一项政策，三种尴尬

　　在“住宅禁商”之前，北京的罗先生没少抱怨过。他家隔壁开了一家广告公司，每天都有形形色色的人进进出出。罗先生告诉记者：“隔壁公司动静大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的影响休息；而且我的孩子还小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。”

　　罗先生分析商住对小区居民之害有三:一是造成外来人员增多，成分复杂，影响小区安全；二是餐馆等会影响小区卫生；三是加快了住宅楼的损耗。比如电梯，公司的人员使用频率高，会减少电梯的使用年限，却要由全体业主来分摊维修费用。

　　罗先生为这事没少和隔壁公司吵架，可吵归吵，公司不会因为罗先生的不满而搬离。罗先生找过小区物业，物业工作人员也很尴尬，不知道该如何处置。好不容易盼来了“住宅禁商”，罗先生以为可以清净了，最近似乎又有“开禁”的预兆，又让他烦恼起来。

　　相反，对于成千上万的新创业者来说，“住宅禁商”却是一个重大打击。据统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，商住楼、综合楼更是中小企业的密集区。中小企业的蓬勃发展，不仅为政府创造了许多财政收入，也解决了庞大的就业问题。

　　研究生刚毕业的唐励就是创业大军中的一员，他认为：“民宅禁商，也许对部分小区居民有利，但扼杀了许多中小企业，令许多人失业，会造成更多的社会问题，结果会得不偿失。”

　　唐励正打算和朋友合办一个网站，他盘算了一下，创业初期，资金少人员少，租不起写字楼，也没有必要。以200平方米的办公区域为例，如果只是租用普通民宅，一年只需支付租金约7万元左右；如果租用写字楼或商铺，则需要支付租金21万元至28万元。

　　除了低租金，吸引中小企业的还有商住楼的产权优势和按揭优势。商住楼为住宅立项，买家还可以享受8成按揭、70年产权，而购买写字楼只能有6成按揭、50年产权。因此，叫停“民宅商用”将直接增加中小企业的租赁成本。

　　“住宅禁商”同样也让大批以住宅立项、却以写字楼设计建造的房产项目面临尴尬，而以综合类立项的写字楼项目也受到影响。

　　当然上有政策，下有对策。在前一次“住宅禁商”的大扫荡中，中小企业者已经学“精”了。找代理公司全权负责注册，由他们来提供一份“商用”的房屋证明;或者“异地经营”，在写字楼租一间小办公室进行注册，平时还在住宅楼里办公，必要时到写字楼去应付。

　　还有很多开发商不愿意去申请房屋用途变更，将现有的“住宅”变更为“商用”，而是通过各种渠道，突破政府限制，以住宅立项办理营业许可，想方设法争取到“特赦”名额。这类“暗箱操作”不仅违背了政策的严肃性，也滋生了腐败温床。

　　政策，变动再变动

　　“住宅禁商”已不是近几年的事，但却从未有定论，像一个永远无法平衡的天平，变动再变动。

　　广州早在2000年就颁布“住改商”禁令，但一直反反复复，2002年解除禁令，2005年禁令再次执行，一波三折。而杭州从2004年起以多种约束条件限制“住宅商用”后，也没有停止过变动。

　　2006年6月，北京市工商局下发的第14号文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅(包括公寓、 别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。

　　此次禁令可以称为北京历年来在“住宅禁商”政策上最为彻底的一次，文件一出台就起到了立竿见影的效果。据统计，实施首日，超过70%的申请者被挡在了北京市工商局门外。

　　正当人们感叹此次禁令的坚决果断时，两个月后，北京市朝阳区建设委员会权属科就发布了内部文件，介绍了允许住宅立项的产品商业经营的7条基本条件，给商用开了一个“后门”。

　　据了解，这份内部文件规定的允许商用的核心内容主要有三：一是项目必须为现房；二是该项目已有60%以上的居民用于从事经营活动；三是开发商出示，该项目从未发生过由于扰民而引发的投诉、上访等影响社会稳定的承诺书。

　　解禁口子一开，房地产开发商纷纷活跃起来。2006年9月，CBD及中关村地区华贸中心商务楼、财满街、住邦2000、辉煌国际、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等7个项目陆续得到“特赦令”。

　　建委有关部门给出的解释是，这些房子是无法居住的，仅仅可以用来办公，并建议对那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存在居住缺陷，而入住的客户都具有商务需求的住宅给予特殊对待。

　　不过，据北京市工商行政管理局相关负责人向本刊表示，去年6月19日下发的14号文件仍在执行。也就是说，想在住宅中开办公司，工商局依然不予登记注册。“住宅禁商”的最后一道关口依然存在。

　　《物权法》的“刻意模糊”

　　《物权法》出台后，人们依据不同的利益，不同的愿景，进行着不同的解读和揣测。有的住宅业主希望能有一个舒适安全的纯居住环境，有的希望能提供超市、餐馆等更便利的条件；中小企业者更关注自己能否找到性价比高的办公场所；开发商则关心自己的项目是否可以过关。

　　总之，人们都在关注新政策的制定与执行能否包含更多的规则和公平。于是人们开始观望，猜测《物权法》会给出何种细则或补充，等待有关机构对住宅能否商用下最后的论断。

　　而在许多专家学者看来，《物权法》的这条规定是进步的，且不需要补充。

　　北京业主维权第一人舒可心表示：“《物权法》这条规定的确立是民主起的作用，体现了民主解决经济问题的原则。”他解释说，在禁不禁商的问题上，政府很难做出一个对于所有区域都适用的公共政策，《物权法》制定这个规定的目的是让人们学着自己去协商解决矛盾。

　　而对于《物权法》中没有规定明确的“利害关系”，舒可心说：“不存在没规定明确的问题，谁愿意主张权利谁就是有利害关系，你家楼下开餐厅影响到你的生活，你主张权利去禁止就有利害关系，不去主张权利就没利害关系。”

　　舒可心认为，法律不可能枚举所有的事，把所有一切都规定好让公众去遵守，人们应该学会去管理自己的生活，住宅商用如果影响到自己的生活，应该自主的去调解或用法律手段解决。

　　戴德梁行华北区主管雷志超也表示：“香港在住宅商用问题上，从来没有规定住宅不许商用，用行政手段去解决只能增加更多的矛盾。应该遵循市场的发展，商业行为成熟了，住宅商用问题自然会解决。”

　　可以说，《物权法》77条规定避开了在禁商问题上“一刀切”、权益维护上“一边倒”的不平衡，让人们在权益保障的大框架下，更自主地抉择。这避免了政策不断变动带来的公信力问题，也避免了多方的尴尬，而给公众更大的空间去计算、解决这一难题，推进市场发展与法治的进步。 ★