国土房管局重申卖楼须知 取得预售证10日内须卖

　　作者: 王卫国

　　广州市国土房管局日前下发《关于进一步加强房地产市场管理的通知》，制定了开发商取得预售证10日内必须卖楼等28项措施。业内人士普遍认为，相关部门制定的整治措施，大部分都是以前就有的，这次只是重申强调一下，对房地产市场的整治关键要加大执行力度。

　　政策：禁止捂盘

　　对策：分批申请预售

　　防止囤货惜售一直是整顿商品房市场的重要环节。在房价高涨，商品房不愁卖的市场环境下，一些开发商希望把好的房子囤积起来，等楼盘人气旺了，价格涨上去了再卖，以获得最大利润。

　　日前发布的通知要求，开发商在申请预售证时就要明确该楼盘项目拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格，取得预售证后，必须在10日内全部公开销售。

　　对此，有业内专家认为开发商仍有应对的可能。合富辉煌首席分析师黎文江认为，开发商可能按照自己的推货计划，分批为商品房申请预售，分批推出。广州地产专家韩世同则担心，开发商可以通过抬高价格认为抑制楼盘销售，等时机成熟再调价销售。业内人士认为，规定具体的销售期限实际上没有多大作用。

　　政策：禁止内部认购

　　对策：提前收“诚意金”

　　针对内部认购等违规现象，广州市国土房管局明确规定，未领取预售证的商品房，任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售，否则，将被责令限期整改，并向社会公布有关情况；对拒不整改或不按规定整改的，将依法进行处理，并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门，这些部门将对其停办有关行政业务。

　　有开发商表示，去年相关部门已出台禁止内部认购等违规现象，此次只是再次重申。“事实上，见招拆招的现象仍然存在。”这位行家透露，眼下楼盘销售呈现卖方市场，开发商在取得预售证之前只要搞一个意向登记，也不收取任何定金，旨在摸查市场和制订售价，一旦开盘即针对这部分有效买家销售；而一些楼盘也可能会灵活应对，比如不让搞内部认购，就变个名称叫诚意金。该人士认为，只有当供求不再紧张时，这些违规现象才会消失。

　　合富辉煌首席分析师黎文江指出，是否取得预售证是内部认购的底线，如果开发商在没有取得预售证的情况下就收取定金，肯定就是违规的。但如果开发商不收任何钱，只做登记试探一下市场，也很难禁止这种行为。

　　政策：必须明示价目表

　　对策：只公布低价房

　　通知还明确，开发商必须在销售现场向购房者明示所有在售单元的价目表，严禁发布不实价格。相关部门日前巡查发现，目前广州大多数楼盘销售现场都能做到明码标价。合富辉煌首席分析师黎文江认为，明码标价还有需要完善的地方，比如所标价格和实际价格是否相符等，而有的开发商只把低价房公布出来作为卖点明显背离了明码标价的初衷。

　　广州地产专家韩世同指出，公布商品房的成交价格要比公布预售价格更重要。因为预售价格只是报价，真正成交的价格才对消费者有指导意义。“以前广州市国土房管局的‘阳光家缘’网站曾经公布过每个楼盘每套商品房的成交价格，后来不知什么原因就取消了，希望相关部门能够恢复公开这部分信息。”