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数据房价暗含玄机 楼市调控是否已到位

http://www.sina.com.cn 2007年05月08日 09:52 新华网

    要警惕某些城市借助“数据”有意无意地传达一种信息,即“楼市调控已经到位”,“不再需要出台其他调控举措”,甚至对已出台的政策终止执行。

  “我不知道该相信统计数据呢,还是相信我自己的询价?”王维杰准备买房,对房价的关注已有大半年了,但他越是关注就越是狐疑,因为“数据房价”与“感觉房价”这“两种房价差距很大”。

  上海白领王维杰只是各地众多数据房价“怀疑论”者之一。时下,街头巷尾、网络报章之上,对房价的质疑声浪,充盈耳鼓。

  上海楼市在全国一向具有风向标意义,其“数据房价”、“感觉房价”、“市场房价”究竟如何?出现差距的原因何在?呈现一幅上海楼市的真实图景可能比十个回合的“论战”更有意义。

  业内人士认为,“真”或者“假”的定性往往使得问题简单化。在房价问题上,与其说真相与假象的纠缠无时不在,还不如说它所折射出的现实与预期的落差依然存在,并且还在拉大。

  问题的关键不是指责某个城市的房价是否“统计”有误,而是应该警惕一种倾向:某些城市借助统计数据在有意无意地传达这样的信息——“楼市调控已经到位”、不再需要出台其他控制性政策、措施了,甚至主张终止执行已出台的政策。在住房保障体系尚未完善、房价没有调整到合理水平的现实背景下,这才是房价涨跌“迷雾”的负面影响之所在:不仅误导百姓的心理预期,而且可能左右中央政府对房地产调控形势的把握,让楼市政策的制定者产生误判。

  “数据房价”:由升到降令人猝不及防

  排队购房的“盛况”再次出现在上海楼市。4月伊始,“上海滩花园”、“万科新里程”等多个楼盘售楼处排起了购房长龙。人们记忆犹新,最近一次出现这一局面的时间是在2005年初。眼下,楼市“小阳春”似乎回来了。

  但在今年3月初,上海社科院推出一份报告说,2006年上海住宅价格指数增长了-0.5%,是上海房价自2000年持续上涨6年以来出现首次下跌。这只是去年以来出现的众多显示上海房价下降信息的数据中的一个。

  上海社科院有关研究人员在2006年9月完成的另一份调研报告还显示,上海楼市的供求关系已经出现了逆转,未来供应将远远大于需求。

  短短数月,房价数据一变再变。2月份,国家发改委和国家统计局联合发布的今年全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数显示,上海的新房价格经过此前持续10个月的同比下跌后首次止跌。3月份,中房上海指数办公室发布的最新月度报告显示,中房上海住宅价格指数为1310点,比2月份上升5点,涨0.4%。更关键的是,这一指数比去年同期涨3.6%。

  房价上行的同时,交易量也在逐步放大。根据中房上海指数办公室统计,3月份上海新房成交规模为187.9万平方米、15926套。整个一季度总成交量为461.7万平方米,比去年同期增长11%。

  不仅一手房在涨,上海二手房办公室最新统计显示,3月,上海二手房指数也较上月增加6点,达1658点,环比上升0.37%。

  一季度房地产开发投资也在明显提速。上海市统计局4月23日公布的数据显示,一季度上海房地产开发投资301.01亿元,比去年同期增长19.8%,增幅同比高出13.6个百分点。其中住宅投资202.97亿元,增长19.8%。而去年全年,上海房地产开发投资月度增幅都在10%以下。

  在许多潜在购房者的印象中,“数据房价”由跌到涨的转换来得有些猝不及防。

  “市场房价”:局部分化而非全局“回春”

  “市场房价”究竟如何呢?与数据房价吻合还是背离?日前,本刊记者走访了上海内环、中环、外环的代表区域:徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共7个区的新盘和二手房市场,获得的情况也清楚地表明,眼下上海房价走势呈区域性分化,外环线以内上涨势头明显。

  闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线,二期到2007年3月份才交房,但现在均价已升至每平方米1.1万元。在2005年3月楼市调控之前、上海房价达到峰值时,万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过1万元。宏观调控后,这一板块的房价最低时曾跌至7500元/平方米左右,而现在,已涨至9000元以上,高的已超过万元。

  位于徐汇区辛耕路的永新城是外销楼盘,均价在25000元/平方米左右。目前销售已进入尾声,但来看房的人依然较多。售楼现场一位自称是开发公司员工的人说,从一期开盘到现在,每平方米大概涨了5000元。

  静安区的远中风华城宝属于高档楼盘,均价达37000元/平方米,以外销为主。网上房地产的数据显示,此楼盘住宅总套数292套,已售套数129套。“都是这个价,只涨不跌。”售楼小姐说。

  与新房相比,近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的三春汇秀苑,一期有2000多户,目前入住率只有30%左右。投资客在春节后开始放量抛房,但价格不降反涨。21世纪房产的物业经理冯新华说:“这里(闵行区)的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

  本刊记者发现,与以前不同,眼下上海房价趋涨有以下特点:其一,不是有价无市,而是量、价齐升。天天房展网研究中心的数据显示,截至4月23日,网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米,可售住宅的套数由年前的10万套下降到6.8万套。价格方面,今年以来中环线以内没有单价低于8000元/平方米的成交记录,内环线以内则没有10000元/平方米以下的成交记录。其二,投资客较少,多以刚性需求为主。其三,区域分化明显,热销楼盘多位于中环以内的近郊区,如3月份成交前十位的区域,除浦东新区以外,9个是郊区。其四,一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

  历史经验表明,第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网上的统计数据显示,4月份前半个月,上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头能延续到6月份,那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

  不过,知名房产专家蔡为民认为,现在说上海楼市调控到位还为时过早。目前市场上的购房人绝大多数是自住客,他们具有精算、务实、购后退场的特性。这使得楼市买气不容易产生扩散效果,无力牵动市场的全局繁荣。此前“遍地开花”萎缩到现在“板块选择”,乃至必须迎合市场才能胜出的“整体疲软,局部突出”的楼盘表象,恰恰说明了目前市场景气正处于盘整向下的阶段。房价需经过一个挤泡沫的过程之后,市场才能重新走向坚挺。而这样的时间点,可能出现在明年下半年。

  暗含玄机:房价调控是否已到位?

  有一个奇怪的现象:多次披露的统计数据显示,上海楼市的调控正朝着预期的目标发展,小幅调整而又稳健前行;但市民们的感觉却与此迥然相反。准备购房的陈惠芳就是其中的一位。陈是上海市劳动和社会保障学会港口工作委员会的秘书长。“不知道他们是怎么计算数字的,反正我是没感到(房价)下降,”她说,“不继续涨就谢天谢地了。”

  更显蹊跷的是,即便用官方公开的数据进行测算,不同机构得出的结果亦迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总,测算出全年的成交总金额,再除以成交面积,得出平均房价为9437元/平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”,得出平均房价为7038元/平方米。

  为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致?为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”?

  21世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析,主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度,只要“精心”选择样本,“最后的结果自然就是下降了。”

  业内人士指出,“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示:

  其一,平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数,只要多放些远郊的成交量进入统计范围,均价就拉低了。对于买房人而言,房屋均价已经蜕变成一个缺乏实际针对性的指标,非但无益,反而可能误导消费者。如实衡量一个城市的房价,应该分区、分圈层来统计,政府部门需及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成交信息,而不是“饺子汤圆一锅煮”,只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念——均价。

  其二,笼统、迟滞的数据其实没有价值。广州房地产研究者韩世同指出,正是因为政府有关部门对房地产市场的数据公布得不及时、不详尽,才让不良开发商有机可乘。要解决楼市均价忽悠百姓的问题,相关政府部门应该放弃分歧,携起手来共同建立完整的房产信息体系,统一对外发布,及时披露市场信息。“应该像股市一样每天将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价公布,并在此基础上按区、按类统计成交均价和数量,才可以对楼盘和区域楼价涨跌作出准确判断。”韩世同说。

  其三,不可轻言房地产调控已经到位。此前,个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位,潜台词无非是不必再执行调控政策了。

  上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出,客观来说,上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10,廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为,在住房保障体系尚未完善、房价没有降到合理水平之前,还谈不上调控到位。

  他提醒,现在有些专家在一些房地产公司担任要职(如董事),其言论难以保持公正,并可能误导市场,应该警惕。

  眼下,对于大多数城市来说,应该清楚:保障尚未到位,调控还需继续。(文/《瞭望》新闻周刊记者徐寿松彭勇)

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