数据房价暗含玄机 楼市调控是否已到位

    要警惕某些城市借助“数据”有意无意地传达一种信息，即“楼市调控已经到位”，“不再需要出台其他调控举措”，甚至对已出台的政策终止执行。

　　“我不知道该相信统计数据呢，还是相信我自己的询价？”王维杰准备买房，对房价的关注已有大半年了，但他越是关注就越是狐疑，因为“数据房价”与“感觉房价”这“两种房价差距很大”。

　　上海白领王维杰只是各地众多数据房价“怀疑论”者之一。时下，街头巷尾、网络报章之上，对房价的质疑声浪，充盈耳鼓。

　　上海楼市在全国一向具有风向标意义，其“数据房价”、“感觉房价”、“市场房价”究竟如何？出现差距的原因何在？呈现一幅上海楼市的真实图景可能比十个回合的“论战”更有意义。

　　业内人士认为，“真”或者“假”的定性往往使得问题简单化。在房价问题上，与其说真相与假象的纠缠无时不在，还不如说它所折射出的现实与预期的落差依然存在，并且还在拉大。

　　问题的关键不是指责某个城市的房价是否“统计”有误，而是应该警惕一种倾向：某些城市借助统计数据在有意无意地传达这样的信息——“楼市调控已经到位”、不再需要出台其他控制性政策、措施了，甚至主张终止执行已出台的政策。在住房保障体系尚未完善、房价没有调整到合理水平的现实背景下，这才是房价涨跌“迷雾”的负面影响之所在：不仅误导百姓的心理预期，而且可能左右中央政府对房地产调控形势的把握，让楼市政策的制定者产生误判。

　　“数据房价”：由升到降令人猝不及防

　　排队购房的“盛况”再次出现在上海楼市。4月伊始，“上海滩花园”、“万科新里程”等多个楼盘售楼处排起了购房长龙。人们记忆犹新，最近一次出现这一局面的时间是在2005年初。眼下，楼市“小阳春”似乎回来了。

　　但在今年3月初，上海社科院推出一份报告说，2006年上海住宅价格指数增长了-0.5%，是上海房价自2000年持续上涨6年以来出现首次下跌。这只是去年以来出现的众多显示上海房价下降信息的数据中的一个。

　　上海社科院有关研究人员在2006年9月完成的另一份调研报告还显示，上海楼市的供求关系已经出现了逆转，未来供应将远远大于需求。

　　短短数月，房价数据一变再变。2月份，国家发改委和国家统计局联合发布的今年全国70个大中城市新建商品住房销售价格指数显示，上海的新房价格经过此前持续10个月的同比下跌后首次止跌。3月份，中房上海指数办公室发布的最新月度报告显示，中房上海住宅价格指数为1310点，比2月份上升5点，涨0.4%。更关键的是，这一指数比去年同期涨3.6%。

　　房价上行的同时，交易量也在逐步放大。根据中房上海指数办公室统计，3月份上海新房成交规模为187.9万平方米、15926套。整个一季度总成交量为461.7万平方米，比去年同期增长11%。

　　不仅一手房在涨，上海二手房办公室最新统计显示，3月，上海二手房指数也较上月增加6点，达1658点，环比上升0.37%。

　　一季度房地产开发投资也在明显提速。上海市统计局4月23日公布的数据显示，一季度上海房地产开发投资301.01亿元，比去年同期增长19.8%，增幅同比高出13.6个百分点。其中住宅投资202.97亿元，增长19.8%。而去年全年，上海房地产开发投资月度增幅都在10%以下。

　　在许多潜在购房者的印象中，“数据房价”由跌到涨的转换来得有些猝不及防。

　　“市场房价”：局部分化而非全局“回春”

　　“市场房价”究竟如何呢？与数据房价吻合还是背离？日前，本刊记者走访了上海内环、中环、外环的代表区域：徐汇、静安、黄浦、杨浦、虹口、闸北和闵行共7个区的新盘和二手房市场，获得的情况也清楚地表明，眼下上海房价走势呈区域性分化，外环线以内上涨势头明显。

　　闵行区顾戴路新楼盘万源城靠近外环线，二期到2007年3月份才交房，但现在均价已升至每平方米1.1万元。在2005年3月楼市调控之前、上海房价达到峰值时，万源城斜对面的楼盘江南星城当时的最高房价也不过1万元。宏观调控后，这一板块的房价最低时曾跌至7500元/平方米左右，而现在，已涨至9000元以上，高的已超过万元。

　　位于徐汇区辛耕路的永新城是外销楼盘，均价在25000元/平方米左右。目前销售已进入尾声，但来看房的人依然较多。售楼现场一位自称是开发公司员工的人说，从一期开盘到现在，每平方米大概涨了5000元。

　　静安区的远中风华城宝属于高档楼盘，均价达37000元/平方米，以外销为主。网上房地产的数据显示，此楼盘住宅总套数292套，已售套数129套。“都是这个价，只涨不跌。”售楼小姐说。

　　与新房相比，近来上海二手房的涨势更明显。位于闵行区春申路、沁春路附近的三春汇秀苑，一期有2000多户，目前入住率只有30%左右。投资客在春节后开始放量抛房，但价格不降反涨。21世纪房产的物业经理冯新华说：“这里(闵行区)的房子从去年底到现在一直是处于上涨的走势。”

　　本刊记者发现，与以前不同，眼下上海房价趋涨有以下特点：其一，不是有价无市，而是量、价齐升。天天房展网研究中心的数据显示，截至4月23日，网上可售房源由年初的2461.24万平方米下降到2196.64万平方米，可售住宅的套数由年前的10万套下降到6.8万套。价格方面，今年以来中环线以内没有单价低于8000元/平方米的成交记录，内环线以内则没有10000元/平方米以下的成交记录。其二，投资客较少，多以刚性需求为主。其三，区域分化明显，热销楼盘多位于中环以内的近郊区，如3月份成交前十位的区域，除浦东新区以外，9个是郊区。其四，一个板块内新开的标杆楼盘对本区域的整体房价拉抬作用明显。

　　历史经验表明，第二季度往往是一年中楼市进入销售旺季之时。上海房地资源网上的统计数据显示，4月份前半个月，上海一手房成交量在逐步放大。如果这一势头能延续到6月份，那就意味着上海房价进入新的上涨通道。

　　不过，知名房产专家蔡为民认为，现在说上海楼市调控到位还为时过早。目前市场上的购房人绝大多数是自住客，他们具有精算、务实、购后退场的特性。这使得楼市买气不容易产生扩散效果，无力牵动市场的全局繁荣。此前“遍地开花”萎缩到现在“板块选择”，乃至必须迎合市场才能胜出的“整体疲软，局部突出”的楼盘表象，恰恰说明了目前市场景气正处于盘整向下的阶段。房价需经过一个挤泡沫的过程之后，市场才能重新走向坚挺。而这样的时间点，可能出现在明年下半年。

　　暗含玄机：房价调控是否已到位？

　　有一个奇怪的现象：多次披露的统计数据显示，上海楼市的调控正朝着预期的目标发展，小幅调整而又稳健前行；但市民们的感觉却与此迥然相反。准备购房的陈惠芳就是其中的一位。陈是上海市劳动和社会保障学会港口工作委员会的秘书长。“不知道他们是怎么计算数字的，反正我是没感到(房价)下降，”她说，“不继续涨就谢天谢地了。”

　　更显蹊跷的是，即便用官方公开的数据进行测算，不同机构得出的结果亦迥然不同。上海房地产机构易居研究院将上海房地局网站“网上房地产”2006年每天公布的成交信息汇总，测算出全年的成交总金额，再除以成交面积，得出平均房价为9437元/平方米。而上海房地局通过抽样、加权平均等“专业统计”，得出平均房价为7038元/平方米。

　　为什么主管部门公布的房价涨跌跟老百姓的切身感受不一致？为什么不同机构公布的同一城市的房价数据互相“打架”？

　　21世纪不动产龙茗路加盟店的置业经理冯新华分析，主要是郊区的板块下降幅度大于市区上涨幅度，只要“精心”选择样本，“最后的结果自然就是下降了。”

　　业内人士指出，“数字”房价与“感觉房价”不一致留下诸多启示：

　　其一，平均数并不能代表大多数。统计数据给的是平均数，只要多放些远郊的成交量进入统计范围，均价就拉低了。对于买房人而言，房屋均价已经蜕变成一个缺乏实际针对性的指标，非但无益，反而可能误导消费者。如实衡量一个城市的房价，应该分区、分圈层来统计，政府部门需及时公开不同区域、不同板块的新房、旧房的成交信息，而不是“饺子汤圆一锅煮”，只给出一个整体也许真实、但局部失真的概念——均价。

　　其二，笼统、迟滞的数据其实没有价值。广州房地产研究者韩世同指出，正是因为政府有关部门对房地产市场的数据公布得不及时、不详尽，才让不良开发商有机可乘。要解决楼市均价忽悠百姓的问题，相关政府部门应该放弃分歧，携起手来共同建立完整的房产信息体系，统一对外发布，及时披露市场信息。“应该像股市一样每天将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价公布，并在此基础上按区、按类统计成交均价和数量，才可以对楼盘和区域楼价涨跌作出准确判断。”韩世同说。

　　其三，不可轻言房地产调控已经到位。此前，个别“专家”大谈上海房地产市场已经调控到位，潜台词无非是不必再执行调控政策了。

　　上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来指出，客观来说，上海在房地产上的宏观调控执行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房价格和居民收入比仍超过10，廉租房覆盖面仍不过区区几万户。他认为，在住房保障体系尚未完善、房价没有降到合理水平之前，还谈不上调控到位。

　　他提醒，现在有些专家在一些房地产公司担任要职(如董事)，其言论难以保持公正，并可能误导市场，应该警惕。

　　眼下，对于大多数城市来说，应该清楚：保障尚未到位，调控还需继续。(文/《瞭望》新闻周刊记者徐寿松彭勇)