上海写字楼面临供过于求趋势 投资风险隐现

　　有报告显示，2002年-2006年，上海办公楼销售价格表现出先扬后抑的态势，在2004年达到最高点15782元/平方米的价格后，略有降低。根据预测，2007年办公楼租售价格将重新走高，平均租金为1.18美元/天/平方米，出售价格将达14186元/平方米。一方面较低的空置率维持了办公楼的高价格。上海甲级写字楼在2006年初的空置率为5%，其中商务区集中的卢湾、静安和长宁的空置率更是下降到2%。另一方面拿地成本的增加势必造成办公楼价格的走高。根据上海市2005年土地使用权出让公告挂牌交易结果估算，2005年中心城区办公用途的土地平均单价为11400元/平方米；而2006年1-3号土地挂牌交易结果显示，2006年中心城区用于办公用途的土地价格呈现上涨趋势，平均单价达12500元/平方米，其中，徐汇区大木桥路140街坊地块单价更是高达22502元/平方米。由于2006年上海甲级办公楼的供应量较小，而金融业快速扩容、专业服务型公司吸纳、基金大规模收购办公楼，造成需求旺盛租金高涨。

　　但同时，由于未来可预见的供应量持续增多，2007年-2009年，甲级办公楼的供应量将分别达到40万、50万及60万平方米左右。如果2009年的房子延迟到2010年交付，那么2010年的供应量就增加很多，2010年上海甲级办公楼市场或将出现供过于求的转折。空置率将会上升到13%左右。

　　银联信分析：

　　房地产市场是一个关联度非常高的产业，也是一个随经济周期波动明显的产业。而写字楼又是其中一种很特殊的物业形态。住宅市场直接面对最终消费者。而写字楼不一样，它的客户都是因为各自的行业发展而产生的需求，因此和一个地区的整体经济情况，政府的产业规划，以及产业结构调整密切相关。各行各业也都要经历这个调整期。对于未来预期的不确定性，不同行业不同企业会相应调整自己的扩张设点计划，这就会影响到对写字楼的需求。

　　第一，长期以来，写字楼是供企业和行政事业单位进行商务、办公活动的建筑。写字楼的这一性质决定了它的投资活动将直接受国家和地方经济活动强度的影响；同时，国家或城市的产业结构的变化也对其有一定影响。整个国家和区域经济的快速发展必将刺激写字楼物业的需求，带动写字楼的投资活动；经济的衰退又将直接减弱写字楼的需求，造成写字楼投资的下降或停滞。写字楼市场对宏观经济的波动变化非常敏感。

　　第二，写字楼开发投资具有较强的投机性。写字楼的投资周期较长，在这段时期内，市场状况可能会发生很大的变化，与原来的预测发生很大的偏离。另外，写字楼物业在建成之后通常以出租的方式经营，投资回收期长。在这段时期内，市场供需的变化都将对投资收益的实现产生影响。

　　第三，写字楼投资还受地理位置影响大。写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置。因此，一旦写字楼所处地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会跟着受影响。

　　如今随着外国资本的大量涌入，我国的房地产投资热度也在不断加大，写字楼作为豪赌人民币升值资本的主要投资对象，无疑是站在了房地产市场风险的最前沿，如果房地产泡沫破灭，写字楼市场首先就会是受到冲击。因此，商业银行在支持写字楼开发时，应当强化风险控制意识，选择优势项目进行支持。

　　一是能够对客户群进行精确定位的写字楼项目

　　2006年由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化，将导致市场竞争要素发生变化。地段、产品不再是竞争的唯一要素。如何为入驻企业创造附加价值，成为买家最为关注的问题。对于入驻企业来说，能够促进企业生产力提升的要素是非常重要的。对市场进行细分、对客户群进行精确定位十分必要，如果能够找到合适的目标市场，为特定客户提供专门服务，项目就有可能形成独特的竞争力。

　　二是能够提供完善保障的项目

　　另一方面，企业选址更多地是从企业发展的角度考虑，靠近市场、靠近供应商、充足的人力资源等，都会帮助企业形成更强大的竞争力。因此，商务区域的产业集群将是吸引企业的最大卖点。同时，科技已经更广泛地渗透到企业活动的各个层面，企业越来越依赖网络、电器设备。在这种情况下，写字楼能够提供的电力保证、网络保障等，对企业的吸引力也将越来越大。

　　三是能够彰显写字楼产品主题化、个性化的项目

　　写字楼从同质化产品逐步转向表现目标企业群形象，单个写字楼项目针对的目标企业群不断缩小。写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到

开发商及业主的重视。未来几年写字楼产品本身品质的提高，将成为市场竞争的重点和开发的重要环节。写字楼产品品质的提高，首先取决于对客户群体需求的深入研究。而非盲目提高

装修标准或堆砌高新技术。

　　四是关注人性化及网络化的项目

　　办公空间设计需要考虑多方面的问题，涉及科学、技术、人文、艺术等诸多因素，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。未来的办公室将成为一个知识中心，各种因素，诸如时间、地点、结构，不同的动态搭配根据不同人物和使用者的要求创造出不同的工作环境。故而，有效的文件管理和便利的办公设施是这种新型设计概念得以成功实施的前提条件。

　　五是服务设施综合配套化完善的项目

　　高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度、向比配套、比服务、比管理方面倾斜，这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。对于以租赁和出售为主要开发目的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

　　六是总部写字楼模式发展迅猛

　　传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现。写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。这种强调企业独立性的总部写字楼模式包括区域集群式总部和独立式总部两种类型。这无疑可以满足那些希望彰显企业自身魅力与形象的公司的办公需求。

　　七是生态节能型写字楼为未来发展主方向

　　高舒适度、低能耗是国际发展趋势，世界范围内的

能源危机和中国能源上的紧缺都使得建筑能耗问题受到越来越多的关注。随着房地产市场从营销时代进入产品时代，以及从今年开始多项宏观调控政策及行业标准的出台，使生态节能型写字楼产品必将成为未来写字楼产品市场的发展方向。

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