浙江房企A股IPO第一家

　　广宇地产：像做杭帮菜一样稳守二、三线

　　叶国靖

　　广宇集团以杭州为基地，不断向二、三线城市“梯度转移”，2002年拿下安徽黄山市区1000余亩土地，开发总规划面积达70多万平方米的超级大盘，但当地市区人口只有10多万，人均可支配收入在并不富裕的安徽省都位列倒数，何时能售完成为业界质疑重点

　　“姜还是老的辣”——创办于1987年的广宇集团股份有限公司(下称“广宇集团”)，是浙江开发历史最早的老牌房企。相比之下，负有盛名的绿城中国(3900.HK)至今不过13个年头。

　　名气不大的广宇集团今天挂牌深交所中小板。在如今亢奋的A股市场上，6300万股的盘子、10.80元/股的发行价绝称不上耀眼，但它却“意外”地成为浙江首家A股IPO房企。这在杭派地产中掀起了不小的波澜。

　　其实，在2005年宏观调控之前，广宇集团内部就盛行这么一句话：现在的目标不是赚多少钱，而是确保能安全地活下去。

　　宏观调控的大背景下，突然上市的广宇集团其实就一个生存诀窍——稳。除了在杭州打拼，他们不惜去二、三线城市，以“零利润”拿地，虽然因此长期遭遇储地不足的难堪，但活得久、站得住还是成了“硬道理”。

　　为何活得长

　　夜色下，杭州市平海路8号，广宇集团的荧光灯格外耀眼。这幢楼的沿街商业裙房及

　　而在距浙江大学紫金港校区约1公里的杭州市西湖区丰潭路、申花路交汇处，是广宇集团的广宇·西城年华一期项目，今年9、10月份，该楼盘将验收交房。《第一财经日报》记者站在项目工地上，看到小区中央花园的两栋主楼已拔地而起。随着浙江大学迁址附近，这里作为杭州城市发展的重要一极，正被地产商频繁套用“大学城”、“教育地产”等概念爆炒，预计销售均价可破万元。

　　这是广宇集团此次上市的底气。

　　但他们活到今天却不是凭借这些光鲜的项目，而是杭州的旧城改造。广宇集团原为1987年1月成立的杭州上城区房屋建设开发公司，曾率先建起当地第一个旧城改造居民小区——大学路小区，并先后改造完成十多处旧城小区，总改造面积达100多万平方米。现在，与广宇集团同期诞生的杭州房企已所剩无几。

　　1989年，时任杭州上城区计经委主任书记的王鹤鸣，服从组织安排去上城区房屋建设开发公司担任经理，首要任务就是寻找地皮。“当时已经无米下锅”，如今的广宇集团董事长王鹤鸣说，后来和外资合作成立公司，建起了杭州第一座高层住宅。1993年建立杭州广宇房地产集团，1996年筹划上市。

　　“1997年，建设部等有关部门希望广宇集团和部委旗下的另一家企业合作成立公司，随后捆绑上市。”王鹤鸣说，“那家企业并没有多少优良资产，利润很差，我们放弃了。到2000年改制时，又逢到一个上市好机会，但因为股本金小，没什么项目地块，同时买壳上市又不知水深水浅，又放弃了。”

　　2004年10月广宇集团成立股份有限公司，这在当时的浙江房企中也开了先河。“2006年5月，我们与广发证券股份有限公司签约，全面启动上市相关工作。今年3月26日上会，通过。”王鹤鸣说，“好事多磨，结果不错。”

　　角色的不断转变，是广宇集团所代表的杭派老牌房企一条典型的自我发展之路。

　　10万人口城市做70万平方米大盘，何时能售完

　　二、三线城市大有作为——这成为广宇集团的战略纲领。

　　由于杭州市在全国率先实行经营性用地通过招标、拍卖政策，土地成本高企。若再按以前套用成本结构的静态土地价格计算方法则几乎无法在市场上获得开发用地。公司高层开始尝试打破传统，用“零利润”思想来取地。所谓“零利润”就是，不考虑利润的情况下计算土地价格，并根据市场行情，以发展眼光预测未来

　　2000年11月，广宇集团在首届西博会上以1.9亿元的天价拍得了杭州东河边的24号地块，远超8000万元的拍卖地价，业界惊称为“宇宙价”。经过测算，该地块的楼面价将达到5224元/平方米，而当时东河沿线最高房价也只在6000元/平方米左右。项目最终定位于高端市场，住宅设计以大户型为主。通过仔细分析项目的地点、地形和地势，尽可能更多更好地进行商业部分的规划和设计。最终，住宅部分8000元/平方米的均价得到市场的接受。记者近日在该楼盘现场看到，这个建筑面积约为6万方的河滨公寓倚靠杭州东河沿线，景观系数很高。不过，也有市场人士认为，该楼盘立面颜色不佳，影响了项目品质。

　　2003年宏观调控开始实施，2004年下半年包括杭州在内的长三角地区房地产市场出现局部过热。在此情况下，公司做出结构性调整，去二、三线城市开发，做那里的行业冠军。

　　以杭州为基地，公司开始向二、三线城市，如黄山、肇庆、绍兴输出人才、品牌、资金、技术，实现“梯度转移”。黄山市的最大楼盘——广宇·黄山江南新城，位于当地市中心新安江南岸的黄山旅游度假区内，占地1000余亩，总规划建筑面积约80万平方米。广宇集团2002年取得该项目土地，虽然楼面地价为138.32元/平方米，但建楼成本达1300元/平方米。已经开盘销售的这个超级大盘，对于黄山来说是一个“巨无霸”，一举一动都影响整个黄山楼市。项目2003年开盘后，售价达1500元/平方米，后来又攀升至2000元/平方米。

　　另外，公司还在广东肇庆开发星湖名郡，该项目于2004年取得土地，楼面地价为947.1元/平方米，土地面积366365.8平方米，建筑面积358700平方米。

　　不过，市场人士分析指出：广宇集团的未来发展有两大难题需要突破。

　　目前最大掣肘仍是土地储备不足，公司在建项目的仅有杭州西城年华和黄山江南新城以及肇庆星湖名郡项目。截至去年底，拥有的在建和未建土地使用权证面积97.6万平方米，规划建筑面积为131万平方米。在黄山除开发江南新城外，广宇集团还签下了徽味

　　杭州一家房产集团股份有限公司高管指出，广宇集团黄山项目和肇庆的楼面地价都很低，毛利率高，并且所处的区域都处于房地产的上行通道。然而，千亩大盘如何突破可能存在销售困难。以黄山江南新城项目为例，由于该项目是黄山最高档的住宅项目，短期内不会遇到什么竞争，但当地人均可支配收入远不如杭州，市区人口更是只有10万多，70万平方米的大盘长期来看能否如期消化还待观察。

　　王鹤鸣也承认，由于上市安排，土地储备等受到了不小影响。不过，杭州、宁波以及江苏省内各地的有关宗地目前正在跟踪。对于“土地零储备”策略，王鹤鸣解释，要量力而行，多赚少赚没关系，关键是资金链不能断，不能将资金沉淀在土地上。“企业不一定大就好，关键是要做强，就要扎扎实实一步步走。”