商业几近饱和 需寻找新支点

　　经过20年的发展，中关村的地产格局日渐呈现出多元化的发展趋势，尤其是去年区域内相继亮相的以第三极、中关村购物广场、新中关为代表的特色鲜明的商业中心，或以独特的文化主题定位，或为区域稀缺的业态模式，成为中关村商业地产的新亮点。

　　业内人士认为，在中关村开发已近乎饱和的状态下，文化、商业等各种元素的聚合将使其重新找到支撑点，从而突破区域内单纯的电子卖场之争，为中关村市场注入新的活力。

　　「关键词：商业走势」

　　新项目强化电子市场地位

　　●张家鹏（戴德梁行商铺部高级助理董事）

　　与北京王府井、西单这类传统商圈相比，中关村的专业市场是相当发达的。

　　对于中关村，长久以来的一种说法是：“八十年代看深圳，九十年代看浦东，二十一世纪看中关村”。进入上世纪80年代后期，借助着科技产业化的浪潮，一批又一批的科技企业蜂拥而至，在中关村内生根发芽。这一市场大环境也造就了最早时期中关村商业的总体基调，“电子一条街”的称谓可以说是对当时中关村商业格局的最佳诠释。

　　现在一提到中关村商圈，大家首先想到的还是各类电子产品，这一观念早已深入人心，而去年又有E世界等相当体量的商业入市并定位为电子卖场，进一步强化了中关村区域的电子类专业市场的地位。

　　打文化牌可尝试公益艺术展

　　●李久军（中关村文化发展股份有限公司营销总监）

　　自2005年国家有关部门在中关村区域内设立创意产业基地之后，提到中关村商圈，就不能不说到创意文化产业。作为中关村商业整体的一部分，创意文化产业目前已逐渐成为区域商业最具代表特点的业态之一。

　　在我看来，如果从商业活动的本质上来看，创意文化产业与传统商业并没有根本性的不同，依然是买卖双方的交易，但在交易的内容和形式上，创意文化产业又和传统商业有着很大的区别。

　　以主打创意文化牌的第三极为例，在第三极内，并没有返券等一般商场惯用的促销手段，取而代之的是在公共空间播放先锋艺术视频，举办艺术画展等公益性功能突出、盈利性功能极少的活动，目的是在传播一种文化和艺术精神，愉悦受众的心灵。不过，这也需要受众的接受力，需要区域整体的文化氛围。在创意文化产业的实践上我们还是在摸着石头过河。

　　主流人群决定商业文化氛围

　　●王东屹（中关村购物广场市场部负责人）

　　中关村区域专业市场发达的特征背后，一个不容忽略的事实是，中关村相比北京其他传统商圈而言，具有无法复制的文化特征。

　　中关村的最大特点在于它是一个被众多高校包围的区域，而区域内的主流人群又以受教育水平较高的年轻人为主，正是这一基本特点铸就了中关村区域有别于其他商圈的文化特征，即时尚个性的艺术文化和校园文化在商业中的影响特别大。比如，同是休闲娱乐的酒吧、水吧，中关村区域就不同于以发泄情绪为主的三里屯区域，而是强调内心的宁静，以静为主。再比如，中关村购物广场前段时间做了创意文化方面的活动，让美院的学生将美术、雕塑作品以摆地摊的形式出售，效果非常好。这正是靠区域文化氛围支撑的。

　　去年中关村共有90万平米商业投入使用。

　　「关键词：存在问题」

　　综合性商圈出现但商业较分散

　　●张家鹏（戴德梁行商铺部高级助理董事）

　　一个成熟的商圈，必须具备有产业、有居住、有商业三个要素，三个要素缺少了任何一个都不行，而以前之所以会出现“逃离中关村”的现象，原因就是“三缺一”。随着去年一年包括中关村购物广场等总体面积近90万平米的商业投入使用，中关村区域“零生活配套”的状况得到彻底改变。

　　目前的中关村商圈，已经有了近3万平米的家乐福大型超市、中关村购物广场、新中关等生活购物配套商业，原来居住配套的“短板”已经逐渐被补上，一个综合性业态齐全的商圈正在形成。

　　但区域商业比较分散，聚合度不高仍然是个问题，这容易导致客源分散，不利于商圈聚集效应的体现。比如，双安商场和当代商城虽然同在中关村区域，但与以海龙为中心的区域有至少一站地的距离，普通消费者购物大多会在中关村购物广场与双安商场之间二选一，而不会两者兼顾。

　　商业阶段性过剩等待人气聚集

　　●李久军（中关村文化发展股份有限公司营销总监）

　　2006年，中关村相继有E世界、中关村购物广场、第三极三大商业体投入运营，仅电子卖场的总面积就由2002年时的6万平米激增到目前的近30万平米，一时间中关村商圈商业过剩的论调在业内蔓延开来。在我看来，目前中关村的商业总体量的确是比较多。

　　因为，中关村单以图书销售批发为主的商业面积就达到了北京市第一，而其他的百货购物、大型超市等业态也相继开业，区域内的电影院还有6家。

　　因此，相对于这一阶段而言，商业显得过剩是必然。

　　但是，从整个区域来看是能够支撑起已开业的商业体的，目前需要做的只是等待。

　　因为现在中关村区域的住宅、写字楼还有不少尚未入住，而由于拆迁开发也造成了区域人气的下滑，特别是作为新兴商圈，中关村区域还没有使周边广大居民形成固定的消费习惯，当这些问题逐步解决之后，中关村区域的商业潜力就将全部释放。解决这些问题关键是时间，商业需要培育和等待，现在就是要等待人气聚集。

　　交通“红灯区”影响有车族购物

　　●王东屹（中关村购物广场市场部负责人）

　　中关村商圈目前已经成了辐射北京西北部的区域性的购物消费中心，在消费人群逐步增加的情况下肯定会越来越好，但目前还有很多管理问题需要解决。这主要是区域整体的外部环境问题。

　　比如，目前中关村区域的主干道———中关村大街交通拥堵问题突出，每个周末海龙大厦门口车流和人流拥在一起，已经成为了区域内特有的景观。而在中关村西区里，单行线过多，造成很多驾车前来购物的消费者在区域内转来转去。

　　部分路段只有150米的距离就有3组红绿灯，开车通过时就进入了“红灯区”，让人很无奈。希望有关部门对此进行实地调研，协调后可以解决。

　　本版采写/本报记者谷欣 新京报制图/裴旋