小股东耀国能源质疑陆家嘴操纵成本

　　中央公寓土地成本1200元/m2，总成本却高达10000元/m2

　　郝倩

　　土地成本仅为1200元/平方米左右的上海陆家嘴中央公寓，财务报表中显示的成本却高达万元/平方米以上。业界现在关注的是：大股东陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(下称“陆家嘴”，600663.SH)是否从中渔利？

　　日前，中央公寓的小股东耀国能源科技有限公司(下称“耀国能源”)对于该楼盘的真实情况提出疑问，央视《新闻调查》就此事制成的节目“中央公寓的秘密”已于4月23日播出。

　　昨日，记者致电陆家嘴董事会秘书毕海琳，其表示：“目前，陆家嘴集团已经在关注这件事情，并在进一步核实了解过程中。”对于央视所报内容是否属实，毕海琳表示：“很抱歉，我无可奉告。”

　　陆家嘴中央公寓是由上海陆家嘴联合房地产有限公司(下称“联合公司”)开发的包含住宅和商业于一体的综合小区。陆家嘴占联合公司60%股份，上海世纪道房地产开发有限公司和耀国能源两家公司分别占股30%和10%。

　　由于是“小股东”，耀国能源总认为自己未能按照《公司法》的规定，“享有资产收益、参与重大决策和选择管理者的权利”。在2006年9月份终于等到财务报表之后，耀国能源立刻对大股东提出质疑。

　　原来中央公寓所有股东曾在2006年参与过一次利润的分配。当时的财务账目上显示，2006年9月，中央公寓有了18亿元的收入以及5亿多元的利润。而记者通过陆家嘴2006年年报了解到，“本年度陆家嘴中央公寓项目实现18.46亿销售收入，利润4.77亿元”。

　　按照这两份相差不甚多的财务账目分析来看，该项目的利润率为27%左右。而按照持股比例，小股东耀国能源也在那次利润分配之后获取了4000多万元的分红。

　　耀国能源对这笔分红显然并不满意。耀国能源总经理助理阎启忠认为，在中央公寓的开发过程中，价格存在很多不正常的因素。其中最主要的，就是阎启忠估计的6000元/平方米左右的开发成本事实上在报表中显示为12000元/平方米。这其中可能存在很多人为因素。

　　资料显示：2003年联合公司以2358元/平方米的价格拿到了中央公寓这块土地。而房地产交易中心数据显示，该楼盘的容积率为2。所以，楼面地价大约为1200元/平方米。按照行内的计算方式，建安成本一般为2000元/平方米。

　　即使算上人力成本、财务成本，以及工程配套、营销等所需费用，小股东依然认为最终的开发成本与大股东提供的1万元/平方米以上有相当大的出入。阎启忠提出的质疑不无道理。

　　记者查询到上海市交易中心的数据，中央公寓从开盘到去年9月份，共销售住宅面积约13.78万平方米，扣除5亿元的利润，每平方米的成本约为1万元/平方米左右。

　　2005年9月，耀国能源状告联合公司高管违反公司章程销售房屋，索赔1000万元人民币，2005年年底，上海市高级人民法院作出终审判决不予支持。2006年8月，耀国能源曾以小股东利益受损为由起诉联合公司，要求查阅公司账簿。2006年10月11日，浦东区法院一审以原告耀国能源“查阅目的不合情理”为由，驳回其诉讼请求。

　　根据央视的调查，中央公寓的涂料招投标记录表以及一种“PVC防水卷材”的报价单都存在报价虚高的问题。一位

　　其次就是大中股东的高管对于楼盘的内部买卖。央视调查显示：吴均军是陆家嘴联合房地产公司的监事，在这份她购买中央公寓房产的部分明细单中，清楚地显示她于2004年11月17日一天之内签约购买了这些房产。而吴均军的丈夫钱思解，则是现任世纪道房产公司的董事长。

　　“在房地产项目进行过程中，如果大股东在招投标中存在问题，或是有其他暗箱操作的嫌疑，那么只要小股东举报，大股东就可能被公安机关调查，还有可能被判定为经济犯罪。”一位业内人士表示。