北京酝酿收回土地一级开发权

　　本报记者 姜洪桥 陈文雅 北京报道

　　本报获悉，北京市有可能成立一家规模庞大的土地一级开发公司，全权负责北京市内的土地一级开发。这意味着北京市土地一级开发将被有政府背景的企业垄断。

　　此前，北京市土地一级开发主体由北京市土地储备整理中心及其授权的开发商进行。2006年底，北京市国土部门开始推行土地一级开发招标制，当时这曾被看作一级开发市场化运作的信号。

　　一级开发收归国有？

　　消息人士透露，北京市政府有意成立一个国有企业专门从事土地一级开发。这一计划初步成型于本月北京市政府组织召开的一个会议，当时会议的主要议题就是调整土地一级开发政策。据说，相关会议纪要已经下发，是否形成正式文件尚不知晓。

　　北京市规划委员会的一位官员称，政府可能将土地一级开发权收回。不过北京市国土局新闻处官员则称：“具体文件还没有下来。”

　　根据城建集团一位管理人员的说法，目前北京市土地一级开发招标会和联席会都处于暂停状态。这也被看做一级开发体制可能变动的迹象。

　　本报获悉，北京市将土地一级开发收归政府垄断经营的想法由来已久。2001年北京土地储备整理中心成立时，就有人建言成立一家垄断经营的国有土地一级开发公司。当时一份提交市政府的报告称，单独依靠土地储备中心难以保证土地供应。土地储备中心主任史贤英也曾证实，土地储备中心曾经认为土地一级开发应该为政府垄断。

　　一些业内人士猜测，首开集团500亿资产的规模和基于整合前天鸿集团和城开集团的庞大土地一级开发能力，很容易让人展开想象空间。不久前，首开集团透露，可能注资天鸿宝业以期整体上市。

　　另一个猜测对象是城建集团。2006年底，城建集团内部曾经讨论过成立独立土地一级开发公司的议案。

　　不过，

　　供地难题

　　北京市去年末才开始在土地一级开发中推行招标制度，为何在这么短的时间里想法就有了改变？一些分析人士称，只有国家才可以依据公共利益征收土地，征地和拆迁这些敏感工作本应由政府完成。开发商直接征地和拆迁与《宪法》和《土地管理法》冲突。尤其在《物权法》颁布实施后，政府必须要考虑适当的法律地位问题。而成立垄断性的国有公司代表政府征地就要合理得多。

　　另一种说法是，这样做意在保证土地供应。按照规定，只有完成一级开发的土地才可以作为“熟地”上市供应。土地储备量和实际供应量的差距遥远，原因就在于未能进行一级开发的储备永远构不成实际供应。因此，熟悉土地一级开发的资深人士韩林峰认为，统一开发能够有效控制土地供应进度。

　　目前土地储备中心和开发商均可进行土地一级开发。其中土地储备中心既作为指导性单位审议一级土地开发项目的申请，也作为一级开发的实体参与一级开发。

　　但是土地储备中心的开发能力有限。北京市土地储备中心的统计数据显示，从2002年3月至2006年3月，纳入政府储备土地一级开发管理项目共143个，土地面积9546公顷。其中，北京市土地储备中心作为主体运作的5个项目，土地面积共1306公顷。授权各区县分中心运作的项目共91个，土地面积4905公顷。但真正完成一级开发并上市交易的只有8宗183公顷，成交价款23.32亿元。

　　北京土地储备中心在2006年总结报告中亦承认，由于2005年农用地审批冻结和供地制度改革的程序尚未理顺，绝大部分项目仍在不同程度地进行前期工作。

　　由于土地一级开发能力不足和其他原因，北京市2005和2006年度实际土地供应和供地计划出现较大差距。有关统计显示，北京市2005年和2006年度土地供应计划均为6500公顷。

　　实际上，2006年北京市新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷，其中住宅商品房和经济适用住房用地合计为1900公顷，这意味着实际土地供应量仅为计划的54%。一些开发商和分析人士认为，这两个年度的供应不足在某种程度上加剧了房价的涨势。

　　2006年之前的5年里，授权企业作为主体实施的土地一级开发项目共47个，土地面积约3335公顷。

　　从去年底开始，北京市开始以招标方式选择土地一级开发公司，将土地开发为熟地后以公开方式向社会供应。

　　不过，招标方式似乎并没有受到市场欢迎。北京石景山南宫地块，在发布招标文件时有53家开发商购买了招标文件，在项目答疑会上有90多家企业到场，但是到了投标时却只有3家企业参加。

　　目前，市场上同时并存三种一级开发方式。“也许，政府觉得仍然混乱，才决定调整”，韩林峰说。

　　对于北京市政府可能的调整方向，中国社科院农村与发展研究所研究员王小映认为，土地一级开发中存在的问题并非一定要通过成立一家垄断性土地开发机构来解决。能够通过市场方式解决的问题最好还是通过市场方式来解决。他说：“只要政府对利润率进行适当调整，就可以吸引开发企业进入这一市场。”

　　来源：经济观察报网