北京住宅俩月消失百万平米 房子都哪去了

　　[背景]据市场报报道，记者对4月8日结束的北京春季房展进行了粗略统计，在参展的30余个北京项目中，单价在万元以下的楼盘只有12个，并且都位于郊区县。在去年春季房展上，位于朝阳区四环外的华纺易城销售均价7000元/平方米，今年则涨到了1.2万元；位于通州区的世纪星城销售均价为4680元/平方米，今年则涨到了6680元。

　　记者发现，在北京五环内已经难觅8000元/平方米的项目。而与房价猛涨相比，极不协调的却是销售量下降，居民购房意愿回落。据北京春季房展组委会统计，展会第一天意向成交套数仅为167套，其中北京项目为111套，外埠为56套。

　　“到哪儿去买中低价位的房啊？”逛完房展的范先生一脸无奈。

　　[分析]北京市统计局、国家统计局北京调查总队3月22日发布了今年1-2月的北京部分房地产数据。这两个月北京

　　113万平米竣工住宅离奇“消失”

　　销售数据显示：1-2月北京商品房销售面积同比大幅减少，其中住宅现房销售面积大降71.4%，期房销售面积大跌42.4%。按市场供需关系决定价格的法则，既然供应大减，价格上涨并不足为奇。

　　但建房数据却显示：这两个月北京商品住宅竣工面积同比大增37.8%。新建住房大增，为何销售面积反而大减呢？一般容易想到的解释是，开发商捂盘销售，人为制造供应紧张，借此哄抬房价。若此，建多售少应该反映为空置面积增加，但统计局公布的空置面积反而减少了。

　　1-2月北京商品住宅竣工面积172.2万平米，同期销售127.4万平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，说明未销售的商品住宅增加了44.8万平米。但按统计局公布数据，这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平米。这一进一出就有113万平米已竣工商品住宅既没有售出又没有空置，就此“消失”了。

　　“消失”的住宅到哪里去了？

　　按我国官方定义，空置面积是指迄今为止历年竣工但尚未销售或出租的面积，“但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”这说明，今年前两个月北京上百万平米“消失”的商品住宅实际上是用于“拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房”，这部分面积虽计入竣工面积，却不进入市场销售，也不算空置面积。也就是说，虽然竣工面积增加了，但其中不进入市场销售的面积的增量更大，这样可供销售的面积反而减少了。

　　可见，所谓“商品住宅竣工面积”，其实并非全部进入市场销售，被称为“商品住宅”只是因为它们是由房地产开发公司开发建设，有别于个人和单位自建罢了。

　　正是这些虽被纳入“商品住宅”统计却又“不可销售或出租”的房屋今年大大增加了，我们总算发现了“消失”的住宅到哪里去了。只是两个月113万平米的“消失”量太大了，去年全年才“消失”了不到300万平米。

　　再问“消失”的住房流向哪里？

　　这些不可销售或出租的“商品住宅”中究竟哪一块在增长呢？是拆迁还建房？统建代建房？公共配套建筑？还是房地产公司自用及周转房呢？对此统计局没有公布细分数据，我们只能推断。

　　拆迁还建房——缺乏证据表明有大幅增长。按北京市国土局公布的2005年和2006年土地供应计划，两年土地供应量都是6500公顷，并无增长，相应的拆迁量应该变化不大，除非土地供应中存量土地供应增加，而新征农用地减少。按我们日常观察，新建住房安置拆迁户的比例一般不会超过5%，许多拆迁户都选择拆迁补偿款或购买

　　公共配套建筑——这是指已刨除销售面积中公摊面积之外的其他公共配套建筑面积，一般不超过住宅项目总建筑面积的10%。

　　房地产公司自用及周转房——理论上有可能开发商虚报自用及周转房量，用以“捂盘”，但这部分被定为“不可销售或出租的房屋”今后要销售必须有主管部门的销售许可，这很难操作。因此实际上这部分房屋占住宅开发总量的比例也很小，不超过5%。

　　以上3项“不可销售或出租的房屋”合计占住房开发项目应该不到20%。今年头两个月北京住宅竣工建筑面积172.2万平米，其中上述3项最多占35万平米，而这两月新增的“不可销售或出租的房屋”有113万平米，我们只能推断其他约80万平米是属于“统建代建”房了。这些住房虽在统计中归于“不可销售或出租的房屋”，但实际上大部分却是定向内部销售的“特殊商品房”。

　　去年10月，北京国土局一位领导在接受记者采访时称，截至8月底，北京经济适用住房完成供应286公顷土地，为年度经济适用住房用地计划的93.3%，占同期供地总量的30%，比例之高前所未有，但大家感觉经济适用房比例远没有这么高。对此这位领导坦言：经济适用住房用地中是包含“符合经济适用住房政策的用地”的，后者占了经济适用住房供地的大部分，而这部分用地是直接面向强势机构职工的，不向北京市民销售。

　　特权不消，房价难抑

　　在住房供应总量有限的情况下，不进入市场的“特殊”住房的增加自然会挤压面向市场销售的住房供应量。一个住房市场本来供需基本平衡，现在要从可供住房中抽出一部分作为“特殊”住房，如果获得这些“特殊”住房的全是原有需求人群的一部分，则剩余的需求与剩余的供应仍是平衡的，价格不会有大的变动。问题是获得“特殊”住房的并非全来自原来的买房需求，有的是本来并不想买房现因“特殊”房价格很低而买房的“特殊”人群，原来的供应因此减少了，而原来的需求并未相应减少，供不应求由此产生，剩下的住房必然涨价。

　　如果“特殊”住房被分配给困难家庭，其他家庭不得不以更高的价格购买剩下的商品房，相当于市场上的购房者(其经济条件相对较好)用多交的房款来补贴困难家庭住房，这是符合社会公平的。但若“特殊”住房给了本不需要补贴而且按社会公平还应该补贴他人的群体，这就既不符合社会公平，也有悖市场公平。

　　当然，土地主管部门之所以批准“符合经济适用住房政策的用地”项目是有其正当理由的，但这些理由若与普通市民对低价住房的渴望相比是否都那么充分呢？不可否认，获批“符合经济适用住房政策的用地”

　　项目的多是些重要部门、机构或企业，但其领导和职工的住房水平与其他市民相比是否就更需要改善？土地主管部门显然是这样认为的。但这样的判断以及基于这样的判断所作出的批准用地的决定应该得到社会的监督。我国的土地属于国有财产，也就是全民财产，这些财产如何分配使用，大家应有知情权。

　　应该肯定，土地和房地产行政信息公开这两年已有很大进步，但尚需进一步透明，其中一项重要的完善措施就是应该在定期公布“商品住房竣工面积”的同时，公布其组成结构，其中有多少是面向市场销售的市价商品房，多少是定向销售的“统建代建”房，多少是“拆迁还建”房，多少是无法作为住房使用的公共配套建筑，多少是“房地产公司自用及周转房”。 (陆晓明 据新华社财经分析专线)