大公司储地之道

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　尽管大量的土地储备将增加企业的负债率和降低资金周转率，各大房地产上市公司的2006年报展示出的仍旧是执着的土地储备热情。几乎所有效益较好的公司都在积极备战，一直渴盼分享房地产利益的二线城市一夜之间挤满了持币待购的开发商，整个中国房地产业一片繁荣景况。

　　不过，不用担心，预示着全面竞争的混战还远没有到来。看似狂轰滥炸的土地争夺依旧维持着较大的差异化。各房地产企业的土地储备战略保持着相当的距离。“各房地产企业无论是开发模式还是拿地方式都大有不同”，北京正略钧策企业管理咨询有限公司副总经理郝炬说。

　　新一轮扩张

　　在各

房地产上市公司公布的年报中，土地供应均予以展示。万科在2006年新增规划中项目1201万平米，并计划今年再增加1000万平米。中海在2006年新增土地储备650万平米，使可使用土地达到1500万平米。2007年开局，中海已购入三块土地110万平米。不过这两个中国规模最大的房地产企业的储备速度还不是最夸张的。

　　富有实力的香港企业才是中国内地最大的地主。其中，香港新世界规模最大。2006年，新世界斥资59亿港元，拓展北京、成都、长沙、贵阳四个内地大型项目，总投资达59.1亿港元。其中，占地规模最大的是贵阳项目，总建筑面积超过450万平方米，首期投资达17.48亿港元。有业内人士称，新世界的年报公布内地储备超过2000万平米，实际上可能要超过4000万平米。

　　规模较小一些的房地产企业同样不甘落后。一直在广州和北京发展的广州富力集团2006年已经获得权益的土地储备面积为1789万平方米，该公司仍在继续办理662.1万平方米新增土地储备的转让手续。其中主要土地来源是重庆、西安。

　　绿地则是今年开局以来表现最为抢眼的。在最近的3月底，绿地集团以近2.7亿元的价格成功竞得成都市今年首次公开挂牌的1号地块——双楠区太平村42亩土地。这是绿地集团在成都获得的第3块土地，也是绿地集团2007年以来取得的第7块土地。今年以来，绿地集团已成功获得土地储备总建筑面积超过200万平方米，总投资额超过90亿元。这些土地无一例外的均来自于省会级别的二线城市：太原、西安、成都。此外，绿地今年还成功进入牡丹江市，拟投资30亿元开发建设7个项目，在长春市拟投资30亿元开发建设南部新城现代服务业综合项目。

　　如此的扩展似乎印证着流行的观点，2000万平米土地储备才可入第一集团，房地产开发企业维持3年以上的土地储备只是平均水准。对于房地产企业的土地储备，媒体多有批评。郝炬则表示，就目前中国房地产业的发展阶段来说，快进快出的住宅开发是迅速扩大规模的不可替代之路。新一轮的土地扩张是房地产企业规模化发展的展示。他们基本都围绕着各自的定位拓展，原先在特定重点城市发展的向整个区域扩张，原先局限于某个区域的向全国扩张，已经覆盖全国的向三线城市深入。

　　取之有道

　　按照郝炬的理解，万科、中海是已经完成全国布局的企业，目前拿地只是在原先基础上的深入。而富力、绿城以及远洋地产和阳光100等企业，则是刚刚走向全国或者跨区域发展。从这一点上来说，尽管这些企业都在二线、三线拿地，但是意味却是不同的。

　　万科在珠三角的

东莞等三级城市布局是继续遵循其3＋X战略，围绕着珠三角、长三角和环渤海三大经济区域，距离中心城市不超过800公里。富力虽然首次走出广州和北京在重庆、西安城市拓展，但依旧遵循大盘、中心城市中心地带的模式。而阳光100在烟台和东营的发展也保持了点状选择潜力城市的模式。惟一与此类似的公司恐怕是复地地产。

　　先行进入二线城市的阳光100副总经理范小冲表示，在拿地的计划上，其实各公司有很大差异。阳光100的方式是避开一线过度竞争城市，选择新兴城市。根据拆迁规模和城市化进程区分城市时区，阳光100选择其中的爆发点。再根据城市的规模和人均收入分为城市时针，这里面有快速增长、稳定发展和下滑之分。

　　事实上，在具体项目布点上，阳光100的操作方式是选择新兴城市地带——未来的城市中心开发“国际新城”住宅，在城市核心地段建设综合体项目。这与刚刚进入二线城市的富力在城市核心建设通常命名为“

富力城”高档住宅有较大不同。有意思的是，这两者在具体项目规模要求上却一样，都是要求50万平米以上的大盘开发，要求能够拉动整体区域价值增长。就这点而言，这两个规模较小的公司胃口都要比万科大，万科通常在城市近郊发展“四季花城”，规模通常在30至40万平米左右。

　　在房地产企业的第一集团中，中海与万科都完成了全国布局，并向二线甚至三线城市进展。但情况似乎也有所变化。万科在去年开始对城市中心地带表现出浓厚的兴趣，似乎想摆脱万科只做郊区化住宅的形象。

　　在向二、三线城市进军的大军中，绿地是较有特色的。尽管在2004年销售就突破百亿大关，绿地仍旧是个紧紧围绕着上海的区域性公司。今年开局以来绿地四处拿地也意味着绿地已下定决心要走覆盖全国的道路。

　　并不是所有的房地产公司都有兴趣跨区域发展。在我们已知的上市企业中，雅乐居和碧桂园仍旧没有改变在各自区域内发展的方向。实际上，广州富力在上市前也是走的深挖区域内价值路线，在广州的市场分额达到10%以上，位居第一。走出广州和北京之后，富力乐观的预计2007年销售额将超过200亿元。这似乎再一次证明，迅速扩大规模必须要走跨区域发展的道路。

　　不过，郝炬指出，第二集团房地产公司走出跨区域发展将面临新的管理压力。在这一点上，大规模拿地未见得就一定会有大规模收获。

　　来源：经济观察报网