合生点金术

　　亦吾

　　编者按

　　碧桂园的IPO进程再度将华南地产商——这个中国房地产界的特殊群体引入人们的视野。与北京那群自恃才高，以雄辩著称的同行不同，他们往往出身寒微，言语谨慎，从一砖之垒砌到一地之运筹，天壤之别的工作在他们看来却都有如家常。

　　或许这是粤商的共同特征。但从另一角度审视，他们虽不高调，但论起做事却总是透出一股英狠之气。对待土地，则更是如此。

　　以低价成片圈地几乎是华南大地产商在发迹之初的共同做法。而这一点在今天看来，究竟是促其未来发展的根本动力，还是阻碍其进一步壮大的最终阻力，仍很难判断。

　　合生最擅长的乃是以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报

　　1998年，合生创展(0754.HK)在香港上市，每股发行价2.7港元，共筹得资金6.7亿港元。彼时，合生总市值不过30多亿港元。

　　2007年4月，合生股价已坐稳19港元/股，总市值约280亿港元——10年间市值上涨接近10倍，合生凭借的是领导人朱孟依点土成金的那只“金手指”。

　　1998年，福利分房在广州寿终正寝。合生迎来它腾飞的机遇。1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有110多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州

房地产业无人能出其右。1998~1999年，合生在广州一地的销售利润，相当于当时已名声在外的万科在五个城市的总和。

　　合生最擅长的乃是以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。

　　1995~1997年，广州天河东部仍被视为郊区，合生却投巨资在此建设了华景新城及骏景花园两个超级大盘。很快随着九运会的举办，该区域

房价一举升温。历经十年，华景新城已从当年开盘的2000余元/平方米，达到了如今每平方米万元的水准。其后合生在海珠区、番禺区的多个超级大盘，也一直延续这一提前布局，享受后期升值盈利的模式。

　　2002年，合生开始把战线扩张到全国，战略同样如此。从北京项目，到天津的京津新城，乃至惠州的众多江景住宅项目，无一不是在合生开发过后的两年内，上述项目所在的区域都会成为当地城市发展的主要方向。由于市政配套以及规划利好的迅速推进，一举成为热门的新兴社区。

　　如今，万科、富力、雅居乐这些企业的土地储备纷纷突破2000万平方米大关。而曾经以拥有大量土地储备名噪一时的合生却已经悄然转型。虽然它依旧重视收购二线城市及一线城市市区边缘的低价土地，但它目前已经更多地将开发重心从住宅转移到商业或工业项目。

　　从广州惠州的高级

写字楼、到京津新城的纺织业物流中心，再到通州的家居物流园，广州花都、海珠以及惠州的大型综合物流园，这些商用及工业物业的出现，不但为合生带来稳定的现金流，以弥补每年庞大的开发费用，也为合生邻近的楼盘开发提升了投资价值。

　　合生总是不失时宜地因应了房地产业起落的节奏。在操作层面，又总能出人意表地把握住城市建设的脉络，先发制人地以低价拿下未来市政发展重点的大片土地。合生这种点石成金的技能，放眼今天内地房产界，仍无人能及。