广州拟通过增加供给降低房价引发争议

　　3月中旬，广州市长张广宁在北京参加两会期间曾对众多媒体表示“今年一定会采取相关措施把房价压下来”，时隔半个月后这个调控举措“广七条”的快速出台，让市民感到一丝惊讶——

　　“没想到这次政府的办事效率会这么高，半个月后就拿出了措施。”

　　虽然具体细则尚未出台，但这次政府旨在“加大供应量”上做文章的调控，已与先前加税、加息等“压价”措施不同，它意味着政府已开始从被动“抑制需求”向主动“增加供给”的思路转换，试图通过主动增加有效供给来扭转目前失衡的供求关系，从而实现房价的稳定。

　　思路转换

　　“开闸放地”或将改变供求关系

　　此前表示会力压房价的广州政府，近日终于对高烧的楼市正式发出了调控的信号。

　　3月28日，在由广州市长张广宁主持召开的市政府常务会议上，审议并原则同意了《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》。在业内看来，该《意见》的通过，意味着针对近来广州房价一直高涨形势的新一轮调控即将启动。

　　因《意见》主要涉及加大土地供应、加快政府保障型住房建设、盘活存量土地、推进老城区改造、加强监管以及增加信息透明度等七大方面内容，该《意见》也被业内称为“广七条”。

　　而在当日的会议上，张广宁更是表示，现阶段，房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。“根据中国的国情，与政治挂钩显示了此问题已经很严重。这也意味着广州政府此轮的地产调控可能会动真格了。”一业内人士说道。

　　“广七条”中最大的亮点莫过于第一条的“开闸放地”：从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应5.07平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。每年5平方公里以上的开闸放地规模出乎了很多人的意料。5平方公里意味着每年出让500万平方米以上，这足以创造自2003年土地出让实施“招牌挂”制度改革以来，广州年土地出让的最高纪录。即使在地产新一轮调控开始的去年，广州加大了土地出让力度，十区共出让土地也才200多万平方米。

　　而根据去年9月制定的广州住房建设“十一五规划”(2006-2010)，2007年广州计划出让501万平方米的住房用地，2008年为463万平方米，2009年为384万平方米。新“广七条”中每年5平方公里以上的土地出让规模也超过了“十一五规划”的原定目标。

　　对于政府的大规模开闸放地计划，多位业内人士都认为这意味着政府的调控思路发生一些变化，由早前的通过税费手段等来被动抑制需求而转为现在的主动增加供应，调整失衡的供需结构。这也与把“增加供给”放在首位的今年中央对房地产调控的新要求一脉相承。

　　供求关系一直被公认为是决定房价走势的关键因素，楼价涨跌最终反映的也是实际的供求关系。此次“广七条”中除最后两条“加强行业监管”和“增加信息透明度”外，无论是增加土地供应(新增供应土地和盘活现有闲置土地)，还是加快各类新房供应(各类保障房、旧城改造、加快新房审批程序)，无不是在加大供应量上做文章，这显然和以往加税、加息等压价措施不同，这是从“抑制需求”向“增加供给”的思路转换，政府也开始尝试通过主动增加有效供给来扭转目前失衡的供求关系，从而实现房价的最终稳定。

　　等待细则

　　5平方公里的新增土地分布如何？住宅用地多少？以什么方式出让？

　　根据同创卓越房产公司的统计数据，近三年来广州商品房成交量基本保持在1100万平方米左右，而供应量从2004年以来一直处于下降趋势，供求量之比(吸纳量)的曲线一直是呈上升趋势。这意味着近年来供求失衡的局面在加剧。由于供求关系是决定房价走势的最直接因素，事实上广州的房价几乎也是从2004年开始走上快速飙升之路。

　　业内认为，如果“广七条”中年均5公里以上的新增土地供应计划和建筑面积1250万平方米住宅供应总量能够得到保证，再算上各类政府保障房、老城区改造等工程，这些政策到位以后，其年均市场总量将超过1500万平方米(建筑面积)，远高于目前的广州市场的需求量。连续多年的求大于供的失衡格局有望得以扭转，房价可望逐渐趋于稳定。

　　显然房价总体趋于稳定甚至下降的这个前提是建立在供地、增房等这些“广七条”政策能够真正得到实施的基础上的。知名地产专家韩世同认为，扩大土地供给规模和加大土地供应量等措施，如果不能落到实处，实际上就只是一句空话。

　　“按照去年9月底出台的‘五年住房建设规划’，去年土地供应计划应当达到总建筑面积850万平方米，但实际上却只有125万平方米，远远没有达到计划的要求。正因为有前车之鉴，现在政府提出要连续三年保证每年供应住宅用地5平方公里，住宅供应总量每年要达到1250万平方米，这个计划能否落到实处尚待观察。”韩世同说道。

　　而一位不愿具名的开发商负责人对记者表示，一方面，政府已经多次向公众发出了暗示：一定会采取相关措施引导房价下降，让大家等待；另一方面又向企业大规模放地增加市场供给，希望扭转目前的求大于供的失衡局面，这对发展商而言其实是个很矛盾的事情。如果市场需求真的下降了或者真的供大于求了，当地的市场价格就会有变动甚至会降价，开发商面对这种降价的局面估计也没多少意愿继续猛增自己的供应量——已经供大于求了，为何还继续加重这种局面让自己难堪呢？

　　他表示，一般而言土地供应放量的增加可以导致房价的下跌，但是要经过一系列的传导机制。如果新增的土地都集中在几个发展商手里，很容易出现囤地囤房现象。又或者政府土地出让价格太高，大规模的土地供应显然超出了开发商的资金所能够支撑的开发能力，那么这么多的土地供应放量如何消化也是个新问题。

　　事实上，业内的有关疑虑并非没有道理。作为“广七条”的核心条款的5平方公里的土地供应如何实施一直是业内关注的问题，如这些土地分布在哪些区域，以什么方式出让，有无双限(限户型、限房价)双竞(竞地价、竞房价)要求，这么大规模的土地集中入市政府是否会在地价上做些让步等等，在具体的实施细则出台之前，关于未来市场的研究和判读只能是一种猜测。

　　前景不明

　　明年中小户型价格有望趋稳，大户型产品仍有上扬空间

　　对众多房地产商而言，“广七条”的出台释放的仅是一个调控地产的信号，它虽然指明了方向，但并未点明会有哪些路可以选择。虽然条条道路通罗马，但能找到最近、最容易的那条，无疑是最好的选择。

　　对房地产商而言，现在，他们还需要等待这个更重要的配套细则的出台。

　　而对普通购房者而言，更为关注的则是这个“广七条”所能带来的最终结果，即最终反映在房价上，是升还是降还是维持稳定。

　　满堂红地产研究部总监龙斌表示，有一个问题消费者最关心，但市场人士也最“害怕”或者不愿意回答，那就是“什么时候楼价会稳定？”其实可以将问题稍稍转化——“什么时候住宅市场的供求关系会平衡起来？”因为供求关系平衡就意味着楼价的彻底稳定。

　　他表示，这里有两个基本判断：第一是今年下半年，新房的供应会多起来，而今年上半年比较少一些，这也已得到市场人士的公认；第二条，从“五年住房规划”和“广七条”有关土地和新房供应计划来看，明年市场的供求关系的平衡是可以预期的，特别是到了明年下半年。

　　事实上，作为新一轮调控的核心条款，最能够影响房价走势的“90/70政策”，虽然会使未来一段时间内中小户型成为市场主流，并极大增加了市场供应量，缓解供需矛盾，但这么多的中小户型产品最快也要在今年下半年才能陆续上市。而无论采用何种土地出让方式，按照一般的地产开发周期，“广七条”中新增的土地供应项目最快也需要明年方能面市。

　　在业内看来，政府调控的着力点主要还是中小户型和各类政策保障房。随着大量中小户型和部分政策保障房在今年年底陆续入市，明年中小户型住房价格有望趋于稳定，而大户型产品价格会因“物以稀为贵”，仍有价格上扬空间。

　　但也有业内人士提醒说，地价高涨在很大程度上决定了人们对未来房价的预期，由于土地是由政府供应，政府采取什么样的“地价政策”也将是决定楼价走势的关键因素。有发展商称，目前地价成本几乎已占到其房价总成本的50%。如果在此轮“广七条”的大规模土地出让，政府仍坐拥土地利益最大化，再呈现去年屡见不鲜的天价地块般的出让结果，未来楼价走势的前景仍不明朗。