全国布局曲线融资 华侨城6.5亿试水房产证券化

　　毛瀚民

　　我国传统的房地产信托往往通过银行贷款或信托贷款进行间接融资，而“华侨城租赁收益权直接融资项目”是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目，也是目前为止以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔

　　刚刚结束的华侨城地产2008年度新产品发布会首次亮相。华侨城地产总裁张立勇在发布会上表示，今明两年，华侨城在深圳、北京、上海、成都四地共有10多个项目入市。华侨城地产已经自2001年起，全国布局，并先后进军北京、上海、成都等重要中心城市，形成了深圳、北京、上海为中心的”1+3”战略布局。

　　张立勇表示，目前华侨城正在开发的项目包括OCT-LOFT华侨城创意文化园二期、北京华侨城主题社区二期、上海华侨城以及成都华侨城等10多个项目。超体量超面积的项目开发以及全国战线的拉长，对于华侨城地产的融资能力是一种新的考验。

　　试水资本市场

　　3月28日，华侨城地产与中国工商银行深圳分行和中信信托投资有限公司就“华侨城租赁收益权直接融资项目”签约，融资金额6.5亿元。这只被认为“有望发展成为国内上市的首只

房地产投资信托基金的准REITs”是截至目前融资额度最大、时间期限最长(5年)的房地产信托产品，当天下午即完成划转，被机构投资者抢购一空。

　　此次签约项目是华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、

写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来5年租金收益委托中信信托发行财产信托产品，托管银行和监管银行均为工商银行深圳分行。

　　工商银行深圳分行投资银行部负责人指出，目前，我国传统的房地产信托往往通过银行贷款或信托贷款进行间接融资，而“华侨城租赁收益权直接融资项目”是国内首例房地产租赁收益权直接融资的项目，也是目前为止以未来收益作为信托标的直接融资最大的一笔。

　　一位银行业人士分析，该项目有望发展成为国内上市的首只房地产投资信托基金REITs，是华侨城在房地产融资方面的创新，适合旅游、地产联动的经营模式，将来，华侨城可以通过这种模式实现自身门票收入、地产收入的证券化，实现滚动发行，降低国家产业政策和地产政策的影响。

　　华侨城财务总监林义德表示：“这个产品更为重要的意义在于只要具有稳定现金流的产品都可以通过这个形式进行融资，不仅仅局限于地产行业，例如旅游景点的门票收入、酒店收入等具有稳定现金流的行业都可以参考。”“该产品与REITs已经相当接近了。”

　　酝酿已久

　　事实上，此“资产证券化”计划已经被华侨城前总裁任克雷列入2006~2010五年计划中。

　　此次融资的主要投向，除了支持外地公司的购置土地费用以外，还有外地的股权投资费用，以及部分用于偿还短期银行贷款。

　　中信信托公司信托业务二部总经理李峰表示，该融资方式将比直接贷款的财务费用低，而融资额度大、时间长，属于中长期负债。他表示，“华侨城租赁收益权直接融资项目”具备了上述特征，只是未进行公开市场募集和公开市场发行而已，因此可以理解为“准房地产证券化”。

　　《第一财经日报》了解到，华侨城该项目的策划由来已久，去年即开始有所尝试，但是不久便传出“被搁浅”的消息。

　　一位接近该项目的业内人士介绍，最开始的时候，华侨城非常希望能够直接做成公募，在深交所挂牌上市向公众发行。正在研讨的过程中，宏观调控加大力度，时机就此错过。上市渠道受阻后，研究工作转向信托计划，转换了发行渠道，发行对象也由公众转换成为机构投资者。一只真正意义上的REITs就被转成了类REITs产品。

　　“准REITs产品的核心局限就是公募与私募的区别，公募需要监管、信息披露、专业管理等”，业内人士孙飞分析认为，“对于发行REITs的条件，我国的硬件结构已经成熟，深沪两个交易所都具备了发REITs的能力和技术平台，主要的问题在于软件。法规需要突破，另外就是税收问题需要解决。”

　　一位在深圳较早介入商用物业开发的

开发商表示：“目前变相REITs已经存在，一些具有创新资格的信托公司，例如国信信托，也有一些变相的资产上市产品，介乎信托与REITs之间，将未来的收益进行预期，然后体现在信托产品中，但是必须受到时间限制，要在一定的年限内赎回。”

　　但是对于本土证券市场，他表示担忧：“本土市场投机因素过重，对长期持续发展的开发商来说，需要非常谨慎。”