联手大型外资基金 绿城暂无计划进入珠三角

　　本报记者 于晓娜 袁一泓

　　在几乎所有大中型开发商都鼓足劲“攻城掠地”之际，绿城中国(3900.HK)副主席兼行政总裁寿柏年却表示：“公司今年买地的数量比较有弹性，如果有好的机会，就买，若没有好的机会，就再等等看。”寿柏年4月2日的这番话，与此前已公布年报的内地房地产开发商高层的态度，着实有些不同。

　　联手大型外资基金

　　4月2日,绿城中国(3900.HK)上市后首次公布年报，亮出家底。年报显示，绿城中国去年实现营业收入64亿元，增幅152%；毛利达到26.86亿元，激增200%；而毛利率也高达42%，相比2005年的35%来说，增长7%。

　　2006年，绿城股东应占溢利为12.69亿元，看上去低于其去年招股上市时的盈利预测14.7亿元，但若计算调整可换股债券公平价值之前的股东应占溢利，则有15.03亿元，也算完成“任务”。

　　2006年是绿城土地储备增长最多的一年。

　　年报显示，截至2006年12月31日，公司共有土地储备1227万平方米，其中集团应占权益面积为792万平方米，已取得土地使用权证的面积为870万平方米。现有土地储备可满足未来五年的发展需要。

　　而1227万平方米土地储备当中，仅2006年新增加的部分便为448万平方米，其中包括36亿元购入的杭州地王、33亿元购入的温州土地综合发展项目。

　　用寿柏年的话说，正是由于公司现有土地储备已经不少，足够未来五年的发展需要，加之去年拿地的速度较快，今年的拿地政策因而“弹性较大”。

　　寿柏年告诉记者，长远来看，公司的土地储备一定会保持增长的趋势，换言之，扣除掉每年交付的部分，公司的土地储备至少要恢复到原来水平，并长远呈现增势。

　　“但这并不意味着，在2007年这一年，我一定会买进相当于交付面积的土地储备，”寿柏年说，公司2007年的开发规模将创造公司史上之最，预计竣工交付楼面面积为173万平方米，其中可销售面积约为126万平方米。

　　该数字较2006年的总竣工交付面积106万平方米，再有超过63%的增幅。

　　“今年我们会倾向选择与国外大型基金合作，他们有钱，而我们有经验和能力，”寿柏年告诉记者，目前，很多国外的大型基金希望进入中国的

房地产行业，但是它们或者根本没有开发经验，或者是在内地的经验不足，所以希望与内地开发商联手。

　　“我们的模式可能是，外资基金多出钱，而我们多出力，在股权上，可能我们没法拿到50%的股权，但这对我们来说也是非常好的模式，现金流的压力也不大，”寿柏年告诉本报，每个项目究竟能拿多少股权，还要继续谈判，但“今年一定会有这样的项目”。

　　据其透露，美国华平基金、摩根大通等，都是可能的合作伙伴。

　　暂无计划进入珠三角

　　2006年，绿城中国在国际市场融资额近9亿美元，是近几年内地房地产企业一年内融资额最多的一家。

　　2006年1月10日，绿城成功引进JP Morgan和Stark两家国际战略投资者,发行可换股债券，成功完成1.5亿美元的融资；7月13日，“绿城中国”公司

股票在香港联交所挂牌上市，总集资额达26.63亿港元；11月10日，绿城再次发行4亿美元7年期高收益债券。短短一年时间内，绿城累计募集资金近9亿美元。

　　然而，资金对绿城而言依然是一个头痛的问题。

　　年报显示，绿城去年的总债务比总资本比率为61%，比2005年的85%有较大下降，而净负债除以总股本的比率，则由434%大幅下滑至74%，净负债除以总资产比例也从30%下降到20%。

　　公司首席财务官林锦堂表示，公司希望能够在今后将净负债与总股本比例再进一步下降到行业平均水平，大约为50%-60%。

　　对此，寿柏年对本报表示，虽然公司的净负债对总股本比例已经有大幅下滑，但74%仍然是一个较高的水平。

　　“我们今后会逐渐下调，但这个比例目前对我们来说，压力也不是很大，因为我们的现金流非常充分。”寿柏年表示，只要公司不断加快现金流滚动的速度，就足以应付目前的负债比率。

　　年报显示，公司目前手头的现金流为32亿元，总借贷为74亿元。

　　这或许正是公司今年不打算大量增加土地储备的根本原因，而采取联手外型外资基金，则巧妙地回避了这一难题。

　　同样，与其它发展商在宏调不断之际纷纷加大投资物业比重有所不同，绿城的投资物业可谓少之又少。

　　目前，公司也仅在杭州、千岛湖、温州、青岛、上海等地有几个已建或在建的五星级酒店项目，在青岛等综合开发项目中有少数的商业物业，用寿柏年的话说，“投资物业的占比还很小，甚至很难说占公司盈利有多少份额。”

　　寿柏年表示，公司今后仍将主要集中于住宅的开发，主要原因在于，公司希望能够加快住宅开发的速度，“抓住市场的机会”。

　　绿城中国公告年报一周前的3月24日-25日，绿城集团在杭州集中展示了它即将推向市场的8个新项目，并展示了“雪藏”两年多的北京御园项目。据介绍，北京御园位于北京三山五园的玉泉山麓，总建筑面积34万平方米，

别墅品质、公馆形态。

　　北京是绿城全国化品牌战略的关键落地点。据说，北京御园是绿城集团董事长宋卫平最为重视的项目之一，从产品定位、建筑设计乃至景观绿化，他都要一一过问。

　　据绿城集团介绍，北京御园是绿城高端住宅的集大成之作，它与代表绿城第三代别墅产品的绿城上海玫瑰园等项目一起，将成为绿城2007年的重要营收点。

　　此外，寿柏年还明确表示，公司目前并无计划进入珠三角地区。

　　他以广东省为例称，公司目前对该市场并不熟悉，虽然广东省的人均收入与浙江省差不多，但是广东地区已经有几家大型房地产开发商在激烈角逐，竞争相当激烈，因此“绿城暂时没有打算介入。”