境外投资向高档住宅倾斜

　　本报记者 姜洪桥 北京报道 中国人经常说风水轮流转，中国的房地产业也不能免俗。

　　尽管“限外令”已经开始实施，在最近的一系列市场研究报告中，各家跨国代理机构都关注到境外资金在加大对住宅的投入。住宅这一境外投资最先涉足的中国房地产领域在历经多年的不温不火之后再度成为抢手货。

　　新城国际的砝码

　　在环形建筑圈外，新城国际安全人员正在请求一位年轻人离开花园，原因是这位年轻人踩着灌木为新城国际拍照。看来即便是出于良好动机的违规也是不能被容忍的，新城国际的安全人员信誓旦旦地宣称保护花园是他的职责所在。这似乎也很容易理解，在最为繁华的CBD核心，能够拥有一大片安静园林的住宅的确罕见。

　　这个在CBD核心区拥有花园的项目在市场上却不像它看起来这么安静。在2006年的住宅市场中，新城国际在一年之内价格飞涨20000元，也成就了北京住宅市场近年来少见的外资收购案例。收购的内容是以约1.6亿人民币的价格盘下新城国际的第三期一栋的30%，收购方是香港富联国际集团(369.hk)。收购后这一栋将被改造为酒店式服务公寓。

　　也许很多人对富联国际感到陌生，怀疑它不过是某个不知名的基金。如果提一下在上海被热炒的锦麟天地住宅项目，大家或许就有印象了。该项目的名声不仅出于另一个投资方摩根斯坦利，也因为在短期之内锦麟天地就蹿升至上海服务式公寓的前五名。

　　新城国际副总经理汤耀宗在会客室里并不掩饰被基金穷追不舍带来的自信，“保留70%物业是为了给自己留下用。”在2006年里，先后有四家基金与新城国际洽谈，希望能够合作。谈判的结果除了价格问题之外，就是万置公司是否能够保留一部分。大部分基金公司似乎更愿意以整购的方式收购。

　　富联国际与万置的合作最终以三七开分配，富联国际持有30%的面积约6000平方米，整个公寓由富联国际旗下的Lanson Place管理。“我们的目标是排名北京服务式公寓前五名”，汤耀宗说。

　　也就是在与新城国际的

开发商万置公司签约后不久，富联国际执行董事区庆麟向路透社透露，公司计划于未来两年斥资20-30亿元于内地购入4至5家服务式住宅酒店。

　　风水轮回

　　区庆麟的计划印证着一个被各大顾问机构关注到的现象，境外投资在关注中国的住宅市场。

　　仲量联行向记者提供的数据显示，2006年上海市所达成的20宗整体转让交易中，有9宗是住宅物业交易，与2005年数据相比，8宗交易中，住宅物业交易仅占2宗。金融机构投资者在住宅物业投资中注入约6.76亿美金，较2005年上升843%。其中摩根斯坦利和花旗银行各有两个项目进账。住宅物业投资在2006年的上海

房地产整体转让交易中已成为最大的关注热点。

　　这是一个有趣的现象。有印象的人可能还会记起，中国人对房地产基金的最初印象也是从住宅开始。在北京，基金第一次进入大众关注范围的是新加坡的GIC和澳大利亚麦格理银行以及荷兰ING在北京收购的住宅项目。境外资金第一次被批评为炒高

房价制造地产泡沫的元凶也多半以此为案例。2005年之后，住宅似乎被境外资金忽视了。充斥媒体报道的是新加坡嘉德置地和其他基金不断收购商用物业的消息。不过，他们显然不是担心媒体的批评，在2006年进入中国房地产市场的境外资金达到90亿美元，尽管占整体房地产投资比例仍旧很小，但是增长迅速。决定境外资金兴趣点的也许另有原因。

　　新城国际资产管理部经理徐岭向记者提供的新城国际租赁情况显示，该项目的租赁情况相当诱人。平均租赁价格为14至18美元每平米，出租率一直保持在90%以上，也因此该项目70%的客户为投资型客户。这一数据与各租赁代理公司的报告保持着某种吻合。在近两个月来，高档住宅的租赁需求猛增30%。

　　有意思的是，这样的出租率要部分归功于“限外令”的实施。外籍人士因为受到限购的政策约束，不得不租赁以解决居住问题。与之相对应，新城国际的买家主力也从内地买家到外籍人士，现在又再度转回到内地买家。据说，一些中关村的IT人士不远数十里跑到新城国际来购房。对外籍人士的限制反倒成就了内地人士的机会。这样的轮回与境外资金的兴趣点转变正相对应，是不是某种巧合呢？

　　或许仲量联行的解释更能阐述一般的商业规律。仲量联行中国区投资总裁邓文杰表示：“投资者依然在积极寻求优质资产的投资机会，投资者在中国的投资组合也日趋优化。”仲量联行对于住宅物业投资已经紧随办公楼物业投资成为许多机构投资者第二大热门投资领域的分析是：由于优质办公楼物业数量有限，竞争激烈导致回报率的下降，金融机构投资者开始关注住宅物业的投资潜力，因其资金流动性与更好的投资回报。

　　来源：经济观察报网