新加坡房企垂钓中国楼市

　　本报记者 周亚玲 北京报道 日前，新加坡的公司国浩地产正在受到京城地产圈的紧密关注。它和北大青鸟的签约，彻底打破了外界对于东华广场的种种假设，也终结了诸多发展商对这块巨大蛋糕的梦想。在这之前，马来西亚首富郭鹤年的嘉里建设曾有计划拿下该项目。而东环广场也曾和诸多京城知名地产公司擦肩而过。东环广场出人意料地神秘地尘埃落地，似乎应验了中国的谚语“螳螂捕蝉，黄雀在后”。

　　来势汹涌

　　3月26日，国浩又再次出手，宣布以5250万美元(8000万新元)购入天津南开区一地段。国浩集团是通过全资子公司国浩房地产(中国)有限公司收购天津中新名仕房地产开发有限公司的100%股权。这家隶属于中新集团的公司持有天津南开地区老城厢第12号地段的开发权。

　　老城厢地块位于天津市中心城区南开区，也是天津城市的发祥地。项目总占地面积为80万平方米，总建筑面积是224.5992万平方米，是天津最大规模的拆迁工程，拆迁涉及原居住户12万人。

　　国浩地产中国区董事长李慧敏在签约仪式上坦然承认，“过去的几年，国浩在中国发展不够迅速”。新加坡的国浩隶属于

马来西亚的丰隆集团，同时，国浩已开发项目的总面积有230万平方米，累计投资达27亿美元。她希望今年的目标是“DOUBLE”。显然，这个纤瘦的女子胃口不小。

　　而对国内地产媒体略显陌生的新加坡私人控股的国浩而言，新加坡国资背景的公司却早已是来势汹涌。

　　据新加坡联合早报的报道，嘉德置地在华子公司凯德置地总裁林明彦曾在公开场合表示，到2010年，凯德置地在中国的规模将达到目前的三倍。嘉德置地2006年上半年的税前盈利(EBIT)所占的比例来看，中国市场的贡献最大，占43%。相比之下，新加坡只占27%。

　　据彭博社的报道，嘉德商用产业中国发展基金今年将在中国购买35家商场，遍布北京至内蒙古，其

零售业面积将增加150万平方米(1610平方英尺)，资产将翻倍。

　　在中国加大投资的新加坡房地产相关企业还有：吉宝，新加坡政府产业投资公司(GIC RE)、林甲岩、传慎控股、永泰控股等。

　　仲量联行中国投资部总裁邓文杰不久前就全球房地产投资形势谈到“中国房地产市场的交易额创纪录地达到90亿美元。跨境投资在新加坡和全球性基金的主导下，占到总投资的60%”。虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为：“目前，境外资本对内地的投资，大约50%是以香港公司的面目出现，30%是以新加坡公司的面目出现。”

　　优势所在

　　有分析人士认为，新加坡地产公司单纯从开发公司的资金积累而言，和香港长江、恒隆、新宏基、新世界等地产公司相比，并不在一个量级上。张寅也谈到：“香港有100多家开发型公司，大型的有十多家，而新加坡大型的开发公司却很少。”

　　但和内地公司比较而言，万科2006年的净利是20亿人民币以上。而嘉德置地2006年的净利达到10.2亿新元。这也是新加坡第一家净利破10亿新元的地产上市公司。但嘉德是一家地产金融、开发、运营等综合性的发展商。国内上市的地产公司有100多家，基本都是开发为主的公司。就某种意义而言，资本实力难分伯仲。

　　张寅认为：“新加坡的公司和内地公司比较优势在于，新加坡是亚洲的金融中心。”张寅同时还谈到：“香港面目出现的资金大部分是香港本地地产公司的积累，但新加坡更多可能是国际资本。”同时，资深金融人士邓举功认为：“金融市场的繁荣，特别是REITs的活跃，是新加坡投资活跃的重要原因。新加坡政府会比较鼓励离岸金融业务的开展，其对本国金融并不会有多大冲击。”

　　特别值得一提的就是年初的嘉茂中国信托的在新上市在中国商用房产业务发展的里程碑意义。凯德置地总裁林明彦还提到：“雅诗阁信托的成功上市也为雅诗阁集团提供了一个新的业务模式，同时助其实现在华业务的实质性拓展。”

　　在2001年，邓举功曾呼吁“加大国内商业地产融资制度的创新，因为国内的商业地产是不可能依托小投资者来实现整体品质和规模的提高。”而今天，新加坡公司在中国大多都是商场、写字楼、综合项目，邓认为“他们的优势一定意义上就在于金融制度上的优势”。

　　除却新加坡金融中心地位的优势，专业化也是新加坡公司值得中国开发商借鉴的地方。李显龙曾对苏州工业园区评价：“使新加坡在中国建立了清廉、能干和高效率的信誉。”腾飞，丰树物流信托在国内开辟的工业地产在专业圈中已经建立了良好的口碑。丰树信托也是新加坡淡马锡财团完全控股的一个多元化不动产集团，2005年7月，在新加坡挂牌上市，迄今发展迅速，是亚洲第一个上市物流地产REITs。外电报道，该信托的管理公司丰树物流信托管理总裁蔡兆才在上海举行的房地产会议上接受彭博社访问时透露，丰树物流信托要在2010年时，将它在中国持有的房地产比例从目前的5%增至25%。

　　世邦魏里仕投资部曹东认为：“新加坡公司从产品质量，流程控制上都较为严格。而作为一个小国来的开发商，竞争意识强，非常珍惜品牌。”他还特别提到：“吉宝在望京开发的季景沁园用了4年的时间，而同样的面积，国内的开发商估计只要2年的时间”。同时，曹东对新加坡公司纷纷来华投资，表达了这样的观点”新加坡开发公司能催化内地公司提高产品的专业性，而机构的到来，对于国内公司提高内部财务管理，加强资本运作方面有重要意义。”

　　雄心勃勃

　　凯德置地在新年寄语上曾满怀信心地表达对将来的判断：“在未来两至三年内，我们可以预见市场操作透明性全面提高，那些拥有强大人力资本，具备把传统房地产业与金融市场挂钩能力的公司脱颖而出，艺压群芳。”并用满含激情又极具本土公司特色的话语将公司的2007形容为“又将是一个如火如荼之年”。

　　曹东先生认为：“新加坡人从欧洲转战到亚洲市场，欧洲市场上涨空间低，而亚洲市场作为不稳定和不够有序的市场，收益机会高。”张寅表示同意上述说话，他进一步说道：“欧洲和中国市场对于新加坡公司很难辨高小，因为中国的隐性的成本大于欧洲市场。”

　　有分析人士认为：“

人民币升值和固定资产的升值是外资看中中国市场的原因之一，新加坡的公司也不例外。”

　　而对于人民币升值和固定资产的双重升值，曹则认为：“这绝对不是新加坡公司在华投资的第一动因，重要的是利益驱动。”另据新加坡媒体的报道，2006年末，嘉德置地(CapitaLand)总裁廖文良曾对炒作传言表示：“嘉德置地在中国设立的房地产基金是一种融资工具，目的绝不是为了炒作房地产。设立房地产投资信托(REIT)也绝不是为了方便将投资在中国的钱套出来。实际上，嘉德置地在中国的资产总值已经从2000年的17亿元，增加至目前的36亿元，这意味，嘉德置地不但从来没有将资金从中国套出来，反而不断注入更多的资金。如果我们是炒家，早就已经拿了钱就跑。为什么我们要多放另外17亿元在那里？这是因为我们相信中国市场的长期走势。”

　　来源：经济观察报网