上海房价扑朔迷离

　　本报记者 张延龙 上海报道

　　29岁的王小磊正在为是否用积攒了5年的20万元钱买房而犹豫不决，因为现在市场上正在流传各种各样上海房价上涨或者下跌的消息。

　　日前，上海社科院一份官方背景的报告说，上海房价6年来首次下跌。之前有消息称，自采取抑制外资进入中国楼市的措施以来，上海中心区的房价已经下跌了25%。紧接着，中央电视台又报道说，“上海宏观调控后房价平均下降10%”。看到这些报道后，王小磊曾兴冲冲地去看房，但又失望而归——他看中的几个楼盘价格一直没有下降，反而屡屡创出新高。

　　交易区域变化

　　导致统计价格下跌

　　有关上海房价6年来首次下跌的报告完成后，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元即公开表示说，“2006年上海整体房地产市场运行平稳”，“去年，上海房价环比持平，同比有所下跌，主要原因是2005年房价上涨明显，预计今年房价将保持平稳”，“供应量的下降值得关注，1000万平方米是一个界限，低于这条线，就应该想到防止市场反弹的问题”。根据公开资料，上海市供应量最高时达到1070万平方米，而目前这一数字为960万平方米。

　　这份报告显示，上海房地产指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓；与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为-0.5%。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。之前亦有消息称，今年2月份上海房价大降，徐汇区价格甚至较1月下降21.3%。

　　王小磊当时曾兴冲冲到一些楼盘去看房，结果发现，“根本找不到降价幅度那么大的房子。”

　　业内人士分析认为，“造成统计数字下降的并不是价格，而是成交区域。

　　今年1月，徐汇区房源成交的主力区域在徐家汇，楼盘价格基本上都在25000元/平方米以上，因此整个区的成交均价也被拉高；而在2月，房源成交的主力区域在长桥、华泾等板块，房价基本上在15000元/平方米以内，所以整个区的成交均价有明显回落。

　　“统计数字再引人注目，如果市场上实际的价格没有降，对于买房人来说没有意义。”王小磊抱怨说。

　　与房价下降的结论相反，另一份由上海易居房地产研究院于今年3月初发布的《2006年上海房地产发展实证数据》则显示，2006年上海商品房均价的涨幅在4%左右，2005年度的涨幅则超过20%。

　　上海房地产交易中心的数据显示：2006年前8个月，上海中环线至外环线之间的平均房价为每平方米8486元，与去年同比上升16%；中环线至内环线之间的平均房价为11474元/平方米，同比上升4.6%；内环线以内的平均房价为每平方米17821元，同比上升了7.9%。而外环线以外的房价，确实是呈下跌趋势的。

　　因此，如果外环线以外的成交量增多，反映在统计数字上就会拉低整个上海房价的价格。而记者从多家房地产公司了解到，上海内环以内，中环至内环的房价几乎没有下降，核心商圈更是如此。

　　一位不愿透露姓名的上海房地产商说，“去年上海楼市是‘虚跌实涨’，2006年上海外环成交量占全市成交量的70%左右，而且外环房价确实出现了下跌。由于内外环价格相差较大，三分之二的成交价下跌，总体的价格就会反映为下跌，但城市核心区域的房价实际上仍是上涨的。”

　　供给之辩

　　2006年的数据显示，商品住宅销售和出租量占供应量的89.27%，供应没有被全部消化，但保持在一个比较合理的数字。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭称，去年年底的上海房产市场，宏观调控已基本到位，今年上半年，宏观调控的作用将全部显现，目前上海房市正处于多年未见的平稳状态。

　　与此相对应，上海社科院完成的另一份报告则显示出截然不同的结论。

　　这份上海社科院房地产业研究中心完成的《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》提出，上海的商品住房将大量过剩，“上海土地供应过量、房价过高”，“要防止出现房地产硬着陆的风险”。

　　这份报告说，自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。据有关人士介绍，这份《建议》中的观点仅代表当时上海社科院房地产业研究中心部分人的观点，在社科院内部也有不同意见。

　　而易居地产研究院的报告则称，2006年9月份起，上海商品住宅竣工面积超过了开工面积。“从目前的情况看，刚性需求不会出现明显减少，同时住宅的有效供应又远未达到，供不应求的出现也是可能的。”

　　2006年是调控政策密集发布时期，相当多的楼盘则在市场观望浓厚时期选择捂盘，同时一些开发商由于资金问题，有意或无意地拖延在建项目的建设周期，这些均使商品房的开工面积出现连续三个月低于竣工面积的情况。

　　易居的研究认为，尽管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊区。而对于大多数消费者而言，郊区供给是“无效”的。

　　上海楼市到底有没有泡沫，为什么会出现如此众多而结论又大相径庭的报告，乱象丛生。

　　“现在有些专家在一些房地产公司担任要职。这就使得他们的言论难以保持公正，并可能误导市场。”上海社科院房地产业研究中心常务副秘书长姚宏来在接受采访时说。他认为，衡量房价是否有泡沫的重要标准是住房价格和居民收入之比。按照政府统计公布的人均可支配收入和平均房价，以三口之家购买90平方米商品房计算，2006年上海的房价收入比约为11.67，远高于前两年的水平。在2003年这个数字是8.03，2004年则达到了11.13。

　　上海市房屋土地资源管理局副局长庞元曾以一个例子说明房地产市场的泡沫问题：“有人用啤酒形容房地产市场，啤酒没有泡，就不好喝。反过来啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。”从目前的房价、供给等数据来看，存在泡沫的只是远郊地区。

　　市场对上海楼市的期望值并未降低。一位居住上海的台商认为，当把上海定位为面向世界的国际大都市时，上海的房价并不是很高。上海的楼市并不仅仅面向本国的一般居民，也面向国外投资客。上海在教育、医疗、经济等方面的优势，必然会增加消费者的选择权重。

　　来源：经济观察报网