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北京房地产市场有价无市幻象

http://www.sina.com.cn 2007年04月01日 13:27 经济观察报

  本报实习记者 胡芳洁 北京报道 3月下旬,北京市统计局公布了今年北京前两个月的房地产数据,与去年同期相比,商品住宅现房销售面积下降近七成,期房销售面积下降近四成。与此同时,房价继续上涨。这容易造成一种“有价无市”的印象,然而事实并非如此。

  一个更加明显的淡季

  真的是买房人变少了吗?由于住宅面积大小有别,单看面积还不能完全确定购买人数的变化,也有可能是更多的人购买了小面积的房子,套数正可以来说明这个问题。根据北京市建委交易系统的统计数据,今年1、2月份商品住宅预售登记分别仅有9935套、5372套,与去年相比,总共减少了7000多套。虽然是传统的销售淡季,这两个月购房人数的锐减还是让人有些迷惑。

  事实上,“下降的是别墅和普通住宅的销售量,公寓的销售量反而是上升的。”戴德梁行高级助理董事岳锋钢说。

  根据戴德梁行提供的数据可以看到,与去年同期相比,今年1、2月份别墅的预售登记面积下降了近70%,普通住宅的预售面积下降了近两成,而公寓的销售面积增加了60%以上。但是,别墅和公寓在预售总面积中只分别占据了约1%和7%的比例,因此对绝对值的影响并不大,总量的减少主要还是在普通住宅市场。对于购买市场发生的变化,岳锋钢认为“存在两个极端”,一是普通住宅市场对政府宏观政策的良好预期而停止购买,二是高档住宅市场对市场规范化的利好憧憬而产生的购买。“高档公寓的购买者是属于经济实力的中高层,国家对房地产市场的一系列调控,增加了他们对市场规范化的预期和信心。”岳锋钢表示。

  总之,需求量依然旺盛,只是“今年的淡季体现得更明显”,那么具体的原因又是什么呢?

  影响因素

  由于受到国家批地的禁令,别墅用地日益减少,供应量也在随之下降。根据焦点别墅网的报告显示,2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%,今年前两个月新上市的别墅只有6个,供应量还会继续下降。“价格对购买的抑制是另一个重要原因。别墅的交易下降和别墅价格的上涨是存在直接关系的。”岳锋钢表示,他并不愿意透露别墅价格上涨的具体数据。但根据北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示,2006年1至11月份,售价每平方米16000元以上的高档别墅成交均价为每平方米24273元,同比上涨22.9%。

  在普通住宅市场,普遍认为政府确保3年内提供1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房的供应量的两个“1000万”政策,分散了普通购买者对低端住宅的需求。目前,市面上的住宅总价偏高、地理位置也较为偏远,适合购房自住的房源选择较少,构成了客观的影响因素。根据统计局的数据,今年1、2月,北京房屋销售价格涨幅比去年同期提高1.6个百分点,“现在价格很惊人了!”我爱我家副总经理胡景晖感叹道,“前不久我看到的一个项目,位置都到南四环了,刚开盘就卖到8000多,价格太惊人了。”近日搜房网的楼盘点击排行榜前五名中,除了一个项目是在西南三环外的经济适用房,另外四个项目全都在五环外。这种情况迫使有购房自住需求的人继续寻找合适房源。“二手市场能补充一部分需求量”,岳锋钢认为,而我爱我家也表示,与去年同期相比,过去的两个月二手房的销售量增长了15%至20%。“这两个月本来是淡季,但销售量反而上升,特别是2月25日以后,交易量上升得特别快。”胡景晖说。除价格增长减缓外,地理位置也是二手房的一大优势,据了解,目前二手房房源绝大多数都在四环以内。

  供求之间

  “供应量不足,才买的不多。”针对今年头两个月的住宅成交量下降,中原地产华北区总经理李文杰认为供应量是一个主要因素。根据北京市房地产交易管理网的数据,1月批准住宅套数为8379套,比去年12月减少了1万多套,而2月批准住宅套数比1月又减少了近4000套。“今年下半年,供应量还是会很多的。”李文杰说。

  根据戴德梁行2007年初发布的报告,2006年1至11月,中央针对固定资产投资过热及投资结构不合理而进行宏观调控,北京市已经办理完出让手续的住宅用地为1078公顷,仅为年度土地供应计划1900公顷的57%。同时,由于宏观政策对房地产市场结构的调整,以及北京暂停了三个月左右的因政策造成的遗留项目的规划审批,导致大部分项目推迟了上市时间。预计2006年因政策原因推迟放量的项目将集中在今年推出,再加上正常的市场供应以及2008年奥运的影响因素,今年住宅市场的供应将有较大幅度增加。

  在购买需求方面,“针对涉外住房的限制政策对高档住宅的购买影响会比较大。”高力国际住宅部助理董事邓建表示,在一些高端项目中,外资的需求量大概占据了30%的比例。北京市建委在2月初发布了限制外国人购房的“限外令”细则,将会抑制这部分投资需求。位于东北郊,京顺路边、孙河大桥和机场出口的中央别墅区,投资比例曾一度超过50%。“限制政策会影响外籍购买者,但高端住宅在总量中占据的比例并不大,因此对总量的影响很小。”岳锋钢认为。

  “北京是交易量下降,价格上升;上海是交易量下降,价格也下降。这是两种完全不同的供求情况。”李文杰认为,上海是供需已经达到一定平衡的状况,而北京明显是需求大于供给。根据上海社科院房地产业研究中心的报告,上海住宅的价格上涨幅度已经低于消费品价格上涨的幅度,2006年的涨幅为“-0.5%”;2006年7月,上海市政协发布《促进上海房地产平稳健康发展的建议》研究报告指出,上海未来供大于求的局面将会至少维持3年,供求比例在1∶0.72左右。“周边城市的替代性购买情况也不一样。”岳锋钢认为,在上海周边存在众多城市,房地产市场的增值和潜力足够吸引需求量,如南京、无锡等等;而在中国北方,北京周边城市还无法具备分散市场吸引力的能力。由于政治经济各方面原因,“北京的房地产需求还远远没有得到满足”。

  “

房价还是在涨,只是涨得慢一点。毕竟
存款利率
低于物价上涨率,而随着股市的上涨,获利风险会加大,房地产依然是更为安全的投资市场。”多年投资房地产市场的徐先生认为,依然会有大量的投资资金留在房地产市场。

  来源:经济观察报网

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