商品房预售空间日趋减小

　　两会期间，人大代表洪可柱建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅。在洪可柱提出此次建议之前，已经有部门多次讨论过相关问题，并引起了社会层面极高的关注。

　　有关市场人士向记者表示，尽管目前还没有明确取消房屋预售制度，但从市场参与各方的实际操作来看，留给房屋预售制度的回旋空间已经越来越小。

　　人大代表建议受关注

　　在今年的两会期间，人大代表洪可柱提出的关于房地产方面的建议引起了众多人士的关注。洪可柱的提案表示，房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。

　　建议稿中提出，先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前30%提高到50%，对购买多套(二套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭；建议研究制定实施对非投机、投资而自住购买多套房的“累进”首付比例制度；为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保。

　　建议稿中，洪可柱提出了“预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生的”观点。由于商品房的预售允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，商品房的质量、权属关系等关系消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定，显然违反了国家的有关规定。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障；这也使近年来房地产成为消费者投诉第一大热点。

　　洪可柱说，要遏制上述情况，唯一的方法是停止实施商品房预售制度。“希望建设部制定一个时间表(比如2-3年)，逐步提高商品房的预售条件，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现房交易。

　　两部委曾有讨论

　　其实早在此次

　　2005年，中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《中国房地产金融报告》称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　中国人民银行有关人士曾指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理，二是预售只许收取定金。这两种办法可选其一，也可同时采用。 加强预售资金管理就是要做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到“只用于有关的工程建设”。预售只收定金省却了资金管理上的麻烦，但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。

　　2005年中，建设部曾组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。据参加会议的有关人士透露，会议结果出现压倒性的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。

　　参加会议的金融部门有关人员发言表示，取消期房预售仅仅是一个建议，相关政策的制订要由房地产行业的主管部门执行。同时参加会议的相关房地产行业的人士则表示，在现有房地产发展阶段，取消期房预售是弊大于利，目前规避房地产业出现的纠纷和金融风险则更主要是对商品房预售制度的完善和管理，况且涉及到有关房地产金融风险更多的是金融部门的管理风险。

　　个别城市已有所行动

　　有关部门的负责人向记者表示，从近两年的市场整体运作方面来看，是趋于减少市场风险的，一下子取消商品房预售制度，市场反应会比较激烈。但随着市场的逐步发展，低风险的交易方式必然成为市场参与者的选择。目前，已经有一些城市已经开始了相关的尝试。

　　长春市2006年公布的《房地产交易管理条例》，已经为商品房预售定下不少新规矩，尤其对人们普遍关注的期房预售和面积纠纷做了新的明确规定。

　　这个条例规定，房地产开发企业进行商品房预售时，应向房地产行政主管部门申请预售许可证，没有许可证不得预售。要取得许可证，工程进度有要求，4层以上(含4层)商品房项目，有地下工程的，应当完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，应当完成基础和4层结构工程。 新条例还规定，面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款；超出3%时，买房人有权退房。

　　在2005年，深圳市房地产研究中心曾发布的《深圳房地产市场发展报告》，报告中称：“鉴于商品房预售中产生的‘货不对板’、‘期房炒卖’、‘烂尾楼’、‘一房多卖’、‘重复抵押’等种种弊端，广大购房者对于改革商品房销售管理制度、尽快实行现房买卖的愿望日益强烈。对此，有关部门正在抓紧研究房地产销售管理机制的改进措施，在合适的时机推进现楼买卖，以进一步规范市场，实现房地产市场健康发展的制度性跨越。”相关报告在深圳房地产市场引起了轩然大波，深圳的有关房地产主管部门随后表态，有进行尝试取消商品房预售制度的意图，后在开发商的强烈反对中作罢。

　　开发商占款时间减少

　　一银行的有关负责人向记者表示，从实际操作角度来看，消费者在商品房预售方面所承担的风险相比前几年已经有所减少，开发商占款时间正在减少。

　　该负责人表示，北京市银监局日前召集16家商业银行的个人金融业务负责人，正式传达《现场检查意见书》，其中包括最受关注的“未封顶楼盘不能办个人住房贷款”规定。四大国有商业银行同样在此次通报传达之列，并非像外界传言的新政仅针对非国有股份制商业银行。但是，该份意见书并未明文设定具体的执行时间。意见书中的多项规定，其实早在2003年的121号文中就有要求，只不过这次强调要求各大银行必须“严格执行”。

　　该人士表示，对于一个住宅项目而言，向购房者发放个人住房按揭贷款的银行，往往也同时是向开发商提供贷款建房的银行。如果一拿到预售证就能卖房做按揭，风险也就从开发商身上转移到购房者身上，因为绝大部分购房者都是能准时还钱的优质客户。这对银行来说，等于是降低了风险，但购房人的利益缺乏了保证。而封了顶才发放贷款，也就意味着开发商占用资金时间减少，客户安全度有了保证。尽管目前还没有办法取消房屋预售制度，怕引发一些企业的资金过于紧张，但从市场参与各方的实际操作来看，留给房屋预售制度的回旋空间已经越来越小。

　　本报记者 肖宾