北京下月为二手房交易铺设安全通道

　　王芳洁

　　昨日，北京市建委召开新闻发布会，颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，自4月15日起房地产经纪机构或交易保证机构(下称“保证机构”)须通过商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户(下称“专用账户”)划转双方交易资金。规定在“专用账户”设立的条件、交易资金的划转、交易资金账户管理等方面作出明确规定。

　　二手房交易资金风险高

　　随着城镇住房制度改革的不断深化，住房需求日益增加，房地产交易市场日趋活跃，房地产经纪行业也逐渐形成并发展起来。为保护交易双方当事人的合法权益，2004年4月原北京市国土房管局曾下发了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，目前有22家企业交纳了保证金。由于近两年存量房交易量呈逐年上升趋势，仅2006年北京市住宅存量房买卖共成交7.4万套，成交总面积为558.27万平方米，成交总金额约300亿元人民币，以提供二手房买卖中介服务为主要内容的房地产经纪行业数量也随之增加，截至2006年底，经市建委批准备案的房地产经纪机构已达到2675家，其中注册资金100万元以上的占31%。

　　在存量房交易中，由于办理权属交易存在时间差，多数购房人与房地产经纪公司签订合同时，存入房地产经纪公司的购房款被其挪用。主要表现在两方面，一方面将买卖双方资金用来实施“现金收房”，即以全款付清的方式压低价格对房屋进行收购，然后隐瞒交易价格转手高价卖出；另一方面将客户的资金用于其他投资和企业流动资金。一旦投资回收出现问题，经纪机构的资金链就会断裂，给买卖双方造成很大损失。

　　专项资金监管

　　为防范房地产经纪公司擅自挪用购房款，2006年12月，建设部、中国人民银行发出《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对设立客户交易结算资金专用存款账户的管理制度、加强房地产经纪行业管理作出明确规定。

　　《通知》对设立客户交易结算资金专用存款账户的管理制度、加强房地产经纪行业自律及建立明码标价制度等内容提出五点要求：一是取得北京市建设委员会备案手续的房地产经纪机构、交易保证机构均应在商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户，以划转存量房交易结算资金，交易当事人也应根据需要在银行开立个人银行结算账户；二是开设“专用账户”的商业银行应严格按合作协议的约定，加强资金管理，确保交易资金专款专用；三是房地产经纪人须自觉遵守职业道德和行业自律守则，在与购房人签订存量房交易委托合同时，应主动提示购房人，只有通过“专用账户”才能保证交易资金的安全；四是各企业应建立服务收费明码标价制度，在其经营场所的醒目位置对服务内容及收费标准进行公示；五是市区县建委(房管局)对“专用账户”的资金划转情况，采取不定期抽查，对弄虚作假、不按规定划转资金的企业，应取消其设立“专用账户”资格，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　北京市建委结合本市实际情况，尽快研究并于近期与中国人民银行营业管理部联合转发了该《通知》，并颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。

　　《规定》要求，“保证机构”设立“专用账户”须经过市建委备案及银行的严格审查，“保证机构”须具备一定的规模和良好的市场信誉。设立的条件共有四项：熟悉房屋交易市场的相关法律法规和健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；注册资本应不低于100万元；缴纳100万元保证金；房屋行政主管部门规定的其他条件。不符合上述条件的房地产经纪企业从事存量房交易资金业务时，须通过“保证机构”划转交易资金。