京在售小产权项目占近两成

　　王芳洁

　　3月12日，北京市建委发布的“购房风险提示”，使得购房人开始重新审视“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋存在的风险，并对购买此类房屋会面临的问题和未来的走向产生了极大的关注。

　　产权风险不“廉价”

　　目前在售“小产权”项目的均价为3344元/平方米，仅及2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。从不同区域在售“大、小产权”项目的均价对比来看，以房山区为例，目前在售楼盘均价为4272元/平方米，已属京城低房价区域，但其在售“小产权”项目均价仅为2437元/平方米，为“大产权”项目的57%。通州区的“小产权”项目销售价格相比房山区略高，普通住宅均价为3485元/平方米，而该区域内五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元/平方米，每平方米的单价比“小产权”项目高出2151元。如果在通州区购买一套100平方米的“大产权”普通商品住宅，所需支付的购房款和税费将比“小产权”项目多出近22.5万元，可见，“小产权”项目主要的优势在于价格。

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心对京城400余个在售楼盘的调研数据显示：目前在售“小产权”楼盘约占市场总量的18%，绝大多数分布在远郊区县，占95%。其中房山区的“小产权”项目数量最多，占比为26.3%，其次为怀柔区、密云县和通州区，占比分别为20.0%、17.5%和11.3%。房山、通州两区受到了交通利好的影响，京通快速路、京石高速路将这两个区域与城区连接起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售“小产权”项目主要以普通住宅为主。密云、怀柔两区具有的先天环境优势，使得这两个区域内的“小产权”项目以

别墅类型为主。

　　“小产权”楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，因此成本较低，售价仅为同区域商品房的40%~60%。相比北京不断攀升的

房价，这些价格低廉的“小产权”项目吸引了诸多购房者将目光纷纷转投于此，却忽略了最为重要的产权问题。

　　中大恒基不动产营销总经理王述认为，购买“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。

　　其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用就可变更为合法的产权房，但是补办手续非常复杂且耗费时间，连同补办的费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。

　　未来走向需政策引导

　　追溯北京市房地产发展的历史，政府对违法项目的合理处理是存在先例的：

　　1993年至1995年10月，亚北区域共开发建造了王府花园、温泉花园、八仙新村等15个居住社区，1996年政府部门开始对其调查并认定全部为违法建设项目时，在这里购房的住户已达4000余户。1997年5月，北京市政府根据人大常委会对土地执法结果提出的建议，针对亚北项目专门下达了12号文件，令其在补交土地出让金和有关税费，补办有关手续并处以罚款之后可以转为合法。到2003年，这些项目基本完成手续补办转为合法。

　　亚北项目的核心问题即在于房屋产权问题，虽然属违法项目，但在处置过程中，市政府及有关部门充分考虑了项目建设时市场的不健全和开发商、购房者的切身利益，在处理上最大程度照顾了各方的合法权利。

　　房地产市场发展到今天，“小产权”项目仍屡禁不止的现象值得业界和政府深思，虽然有法律的相关规定、政府部门的多次提示，但这类房屋仍在继续销售，并还有大量购房人选择购买，这是由于近几年来政府的住房保障制度没有落实到位造成的。

　　高昂的京城房价，将这部分消费能力较弱，本不应以购买商品房来改善住房条件的中低收入群体推向了“小产权”房，需求不减为“小产权”项目的存在创造了空间。而对于已经购买这类房屋的购房者来说，与其多次强调其“不合法性”，不如加强监管，并尽快制定出相关规定给予合理的善后，以保护购房人的利益。

　　此外，从另一个角度考虑，如果国家在保护耕地的基础上对农村土地建设的相应法律法规予以发展和完善，在农村推进土地、住宅建设改造，对于加快发展农村经济、缓解城市住房供需矛盾、拉低京城房价都会带来切实的益处。

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　　大产权与小产权有什么区别？

　　房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

　　第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。

　　第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　　第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫大产权，再转让时要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，

经济适用房就是小产权房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的小产权；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的大产权。