廉租房升温资金难题棘手

　　翟宇

　　一个旨在扩大廉租房覆盖范围的试点项目正在上海浦东新区和卢湾区的部分街道悄然进行。根据这个廉租房试点的新要求，上述区域连续6个月人均收入低于500元的家庭，有望在年内享受廉租房待遇。

　　在此之前，廉租房的申请条件更为苛刻，即必须同时符合两条标准——人均居住面积在7平方米以下、人均收入连续6个月在低保水平线(290元)以下的家庭才可申请廉租房。此次试点则将申请范围扩大到低收入家庭。

　　符合条件的家庭将得到每平方米48元的租金补贴，计算标准是人均居住面积7平方米，每户补差面积不足10平方米的，按10平方米计算。

　　与此同时，廉租房也成为今年全国“两会”代表热议的焦点话题。经济学家吴敬琏和厉以宁都在此期间表达了应大力发展廉租房的建议。建设部更是在“两会”开幕前通报了全国2006年廉租房制度建设情况，成为“两会”期间代表热议廉租房的序曲。

　　实际上，廉租房几乎是伴随着

宏观调控才被世人所熟知。而廉租房制度在全国范围的全面推进，也始于去年。2006年4月，建设部通报了70个未建立廉租房制度的地级以上城市。随后国务院发布的“国六条”及“十五条实施细则”等调控政策，不仅重申了廉租房建设的重要性，同时将2006年底作为全国657个城市建立该项制度的最后期限。

　　廉租房全国大推进

　　然而此前建设部公布的数据却不容乐观。数据显示，截至2006年底，全国仍有145个城市未建立廉租房制度，此次建设部将最后期限划至2007年底。上海正在浦东新区和卢湾区推行的低收入家庭申请廉租房的试点工作显然也是在这一大背景下推行的。

　　在建设部的廉租房制度推行计划中，将廉租房制度保障范围扩大到住房困难的低收入家庭也是重点之一。而上海的试点工作则早在今年的1月份已开始筹备推行。

　　在广州，一个号称全国最大的廉租房社区广州白云区金沙洲新社区正在加紧建设中。据了解，广州同时在建的廉租房社区还有3个。

　　按照北京市的规划，“

十一五”期间，北京市用于实物配租的廉租住房建设规模约47万到60万平方米，约1万套，通过租金补贴的形式，解决其他约6.7万户“双困”家庭的住房问题。

　　上海某区的一位政府工作人员对《第一财经日报》表示，尽管过去几年里，政府都在推进廉租房的建设和发展，但随着各地房价和地价的不断抬升，这一耗资巨大的“民心工程”在实际操作中，受重视程度远远不及商品房市场。不过，从中央的决心和政策执行力度看，从今年起，这一情况将逐步得到改善。“实际上，就是在补前几年落下的‘课程’。”

　　他同时表示，目前对政府而言，最重要的是寻找廉租房的房源。国内几大城市中，广州新建廉租房社区的力度最大。北京和上海则坚持以实物配租和租金补贴相结合的方式，并仍以租金补贴为主。

　　上海市房屋土地资源管理局(下称“上海房地局”)副局长庞元表示，去年上海市已累计受理廉租住房申请家庭2.5万户，经审核符合条件的有2.3万户。其中，有2.2万户家庭已享受廉租住房政策，占经审核符合条件家庭数的96%。

　　他同时表示，随着浦东新区和卢湾区放宽廉租对象认定标准试点工作的展开，今年下半年起，廉租住房的受益面将逐渐扩大。

　　解题资金之惑

　　来自民政部的数据显示，2005年全国城镇低保人数稳定在2200万左右，目前被纳入廉租住房保障范围的仅32.9万户。按照上海市预备推行的放宽收入标准的做法，可纳入廉租住房保障范围的家庭将因此激增。由此带来的直接问题是，政府将为此支付更多的建设资金或租金补贴。

　　更为关键的是，此前大多数地方政府将廉租房发展缓慢的原因归结于资金紧张。

　　实际上，建设部已经对全国各个城市就如何推行廉租房制度提出了新要求——尚未明确土地出让净收益用于廉租房制度建设比例的城市，要在2007年一季度予以明确。到目前为止，距离这一时间结点仅两周有余。

　　根据建设部的统计数据，截至2006年底，全国累计用于廉租住房制度的资金为70.8亿元。其中财政预算安排资金32.1亿元(含部分上交的住房公积金增值收益)，住房公积金增值收益19.8亿元，土地出让净收益3.1亿元。

　　而2006年当年用于廉租房建设的资金为23.4亿元，其中土地出让净收益3.1亿元，由此可见，将土地出让净收益用于廉租房建设实际上始于去年。而全国房地产市场在此前已有近5年的快速增长期，由此带来的是因土地出让金快速增长而日益充足的地方政府财政收入。

　　据北京市社会科学院发布的《北京蓝皮书》指出，2001年11月至2006年11月，北京市公开出让253宗土地，共收地价款466亿元，其中政府纯收益达145亿元。与70.8亿元的全国廉租房累计投入相比可发现，全国连续多年的廉租房投资尚不足北京市过去5年土地出让纯收益的二分之一，不足北京市5年土地出让收入的六分之一。尽管北京市早在去年10月就已明确表示，将土地出让净收益的一定比例用于廉租房建设，但截至2006年底，该市用于廉租房建设的土地出让净收益为零。

　　与此同时，全国仅有121个地级以上城市明确了土地出让净收益用于廉租房制度建设的比例。在全国各城市的已投入资金中，来自财政预算的资金接近一半。显然，资金来源过于单一已成为制约廉租房制度建设的重要障碍之一。

　　身为河南省工商联副会长的政协委员王超斌在“两会”期间建议，政府应加大对廉租房的建设力度而不是经济适用房，并通过相关税收优惠政策在建房和消费两方面进行鼓励。

　　政协委员缪寿良则建议，政府应采取土地流转方式降低廉租房地价。他表示，“发展城市廉租房产业难是难，但地方政府和社会相关行业不能知难而退，更不能背过脸去”。政府要鼓励发展廉租房产业，“首先得忍痛从自己身上割下一块肉来”。

　　他认为，廉租房重在“廉”字上，首先是地价要廉。最佳的处理方法就是采取土地流转方式，把此类地价大幅度降下来。以每亩每年上交农村集体2000元补偿金计，分摊到租金里面，每单元承担土地流转金约为10～15元/亩。政府收益虽然少了些，但廉租房开发成本可降低40%～50%。

　　而早在去年6月的上海国际地产大会上，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾就此提出一个解决方案，即以REITs形式安排廉租住房建设资金，一方面调动富余的民间资金投入住房保障建设；另一方面，通过制度运营，将廉租住房的收益回馈于公众。香港的领汇REITs就是最好的例子，其所募集的资金使香港房委会获得充裕资金可以投入到公屋的运营之中。

　　上海房地局廉租房办公室主任董佳懋此前则提出了另一个方案：上海有关部门正在考虑出台民间资本参与廉租房开发建设和管理的政策。这一政策的大致设想，就是由政府或民间资本出面收购一些尾房或空置房，改造成出租房，并减免部分租金税收；在出租管理方面引进专业的融资租赁公司来进行经营。