一号提案：政府直接参与经济适用房廉租房建设

　　郭晋晖 王芳洁 冯陈晨

　　在房价居高不下、政府频频出手调控房地产市场的形势下，加快廉租房和经济适用房的建设成为今年政协会议各民主党派和政协委员热切关注的话题。由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》被本次全国政协会议提案组定为第一号提案(下称“一号提案”)。

　　“政府作为住房发展商并不能自动保证目标成功，但政府不直接介入肯定会导致目标落空。”一号提案以这样斩钉截铁的语气结束。

　　关心住房保障体系建立的不仅仅是民革，致公党中央今年也提出了《关于构建以租为主的住房保障体系的建议》(下称“致公党提案”)。致公党报告建议建设“出租型经济适用房”和“廉租房”在内的“政府公共租赁住房”，“政府公共租赁住房”由政府免费拨地、规划建设，产权归属政府。

　　政府的作用

　　针对我国目前的住房供应体系，一号提案在分析了经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价的矛盾后，提出政府必须直接参与到经济适用房和廉租房建设中去。

　　一号提案认为政府作为住房发展商，不是为了取代市场机制和私人发展商，而是为了更充分地发挥市场的作用。

　　一号提案建议经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他们必须遵守与政府签订的合同的规定。政府可以实行注册会员制，将私人建筑商纳入发展公共住房系统，与他们结成长期的合作伙伴。

　　全国政协委员、河南建业住宅集团董事长胡葆森昨日在接受《第一财经日报》专访时表示，政府应该尽可能从操作层面撤出来，通过严格把关，选择一些有资质有实力的开发商来进行经济适用房和廉租房的建设。

　　胡葆森认为，在经济适用房的问题上，政府可以出台一些税收优惠和政策倾斜，鼓励开发商开发经济适用房和廉租房，而不是自己去当开发商。“政府所做的应该是制定开发的规模，用政策引导市场供应结构，让市场沿正确的轨道平稳地去发展。”胡葆森说。

　　10%土地出让金建设“公共租赁房”

　　致公党提案建议研究制定以租赁为主的住房保障体系，重点建设“政府公共租赁住房”。“政府公共租赁住房”包括廉租房和出租型经济适用房，从而着重解决低收入家庭的居住问题。

　　这套住房保障体系根据不同的收入状况为人们提供了不同的住房保障：廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭；出租型经济适用房则面向没有能力和资格购买销售型经济适用房，但又不符合租住廉租房条件的户籍和暂住人员中的低收入家庭。对于其他中低收入家庭，则可通过购买销售型经济适用房解决。

　　针对倡议的“政府公共租赁住房”，致公党提案强调要将其纳入城市整体规划和土地政策，由政府按规划建设，由政府定期及准确评估房屋需求，免费拨地兴建，并提供配套的小区基础设施。

　　同时，致公党提案还为“政府公共租赁住房”的建设途径提出了6种建议，分别是：

　　各级财政每年将土地出让净收益的10%用于“政府公共租赁住房”建设；

　　政府通过免费拨地、拨出资金和贷款担保提供资助；

　　通过出售或出租“政府公共租赁住房”附属的商场、街市铺位及停车场获得维护和兴建房屋所需的资金；

　　通过将“政府公共租赁住房”与商品房用地按比例捆绑出让，让房地产开发商统一兴建、无偿提供给政府作公共租赁住房；

　　逐步将部分销售型经济适用房改作出租型经济适用房用于出租；

　　改造现有的政府公共物业用作“政府公共租赁住房”。

　　值得关注的是，“将土地出让金纳入地方财政预算”的政策方向目前已经明确，一旦政策出台，可为致公党提案所建议的“政府公共租赁住房”建设途径提供有力支撑。

　　胡葆森认为，这个提案的方向是正确的，但具体的比例不好确定，需要结合当地的实际。

　　从“以售为主”到“以租为主”

　　民革中央和致公党中央今年所提出的提案都不约而同地认为目前“以售为主”的房产市场是不健康的。

　　致公党提案中指出，在发达国家，国民拥有自有产权的住房比例，美国大约是60%，瑞士是42%，英国是46%。丹麦的做法更彻底：全民租房主要是向政府租。而目前我国城镇居民房屋的私有率已高达65%以上。

　　曾在香港特区生活过的胡葆森表示，十五年前全香港拥有自己住房的人(无欠款、无贷款)比例只有5%，即使这些年有所增多也超不过15%。虽然是一个房地产行业的商人，但胡葆森认为住房市场由“以售为主”向“租售结合，以租为主”转化的建议是非常合理的。

　　此外，这两份提案也同时提到，要由专门的部门对公共住宅进行建设和管理。

　　一号提案建议成立相关职能机构，该机构应全权负责公共住宅的土地供应、规划、设计、建造、出售和租赁管理。资金列入国家预算，以确保经济适用房和廉租房的建设。

　　而致公党提案也认为，“政府公共租赁住房”从规划、建设到分配等的全过程，都应纳入专门机构进行规范化管理和监督。其建设必须通过对外招标承建；其管理由政府指定部门进行专业化的运营和管理；其产权归政府所有，居住者无产权、无转让转租权，租户不能转租给他人谋利。