北京两个一千万的新供给思路

　　本报记者 姜洪桥 北京报道 北京市政府提出的“两个一千万” (三年内建设1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房)并非新话题。2005年的上海就曾经提出过类似的想法。不过，北京市政府的举动却获得当年上海未曾得到的另一番殊荣。在北京的“两个一千万”提出后不久，中国国务院副总理曾培炎便亲临北京听取房地产问题汇报，并发表关于房地产调控的新讲话。

　　曾培炎在提出进一步落实调控措施意见的第一条便是加大住房供应力度。而2006年的“国六条”中第一条是：切实调整住房供应结构。请注意这两个表述之间的差别。国六条强调的是在总量中优先保证中低价位、中小套型，而“两个一千万”无疑在增加有效供给总量上前行了一步。

　　对于北京市政府的举措，上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭的评价是“正赶上了个巧”。这个“巧”也许在华远集团总裁任志强看来却是另一种深意。在最新一篇博客上，任志强如是评价：“四年后国务院终于在连续数年压缩供给之后承认了供不应求的现实，终于开始明确的表示要增加供给了。”

　　适时微调

　　北京的“两个一千万”计划曾多次被拿出来与上海的类似计划进行对比，但这种对比的意义其实仅限于可行性的讨论。上海在2005年出台“两个一千万”的大环境和政策背景与今日已经大不相同。北京市政府的举措实际上暗合着关于房地产调控的新变化。这不仅因为有着国务院领导人的讲话，建设部也在今年年初有过类似的表态。

　　1月23日，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议的报告中特别强调了两点，第一点是建立符合我国国情的住房建设和消费模式是必须长期坚持的方针。该点要求继续坚持90平米套型建筑面积要占70%的规定。第二点则是正确处理政府责任和市场机制的关系。其中，廉租房、经济适用房和限价商品房被列入政府的工作要点。

　　汪光焘在提及之前的宏观调控政策时指出，“房地产市场调控取得了一定成效。但一些突出问题仍未得到根本性解决。商品住房供应结构性矛盾依然突出。部分城市房价上涨仍然较快……坚持政策稳定连续，适时适度进行微调……”

　　来自房价的压力是明显而持续的。在房地产调控半年之后，统计表明，去年第四季度，北京市普通住宅期房预售成交均价为6984元/平方米，同比增幅为13.1%，而城八区普通住宅期房预售成交均价同比增幅为17.7%。与此同时，供应量却在下降。

　　北京中原总经理李文杰展示了中原研究提供的数据，从2004年至今，北京居住类供应套数和销售套数逐年下降，价格逐年增长。众所周知，2006年北京市住宅土地供应比2005年提高了50%以上，但实际住房供应量却没有大幅增加。除了土地开发周期之外，李文杰分析，因为“90、70”的规定，原定于2006年中后期推出的住房延迟了6个月。在这6个月的时间里，“90、70”的规定被反复讨论，媒体和民众的关注使得任何一点变化都会引起轩然大波，具体的实施细则一直拖到年底才算基本确定。

　　90、70的规定不会在短期内让房价增长降下来，房价一日不下来，政府一日焦虑不安。“可能有些地方政府等不急了”，杨红旭说。

　　两个“两个一千万”

　　在政策方向微调的背景下，我们再次比对上海和北京的“两个一千万”也许就有另一种角度和结论，尽管北京在去年就推出的限价房政策至今看起来仍是遥遥无期，而上海当年与限价房类似的1000万平米中低价商品房也是无疾而终。

　　虽然已经指定了18个地块，450公顷土地用于限价商品房建设，但目前为止北京指定的这18块土地还没有一块正式入市。按照大家熟悉的流程，土地从入市到正式供应住房，期间至少有1年以上的周期。这450公顷土地即便能在今年入市，成熟的住宅供应还要等到2008年。如是，完成每年超过300万平米的限价商品房建设看起来是困难重重。

　　不过，杨红旭认为，抛开落实问题，上海的“两个一千万”的确起到了相当的作用。据了解，到2005年底2000万的计划建成了380多万平米，预售860万平米。但这其中绝大部分是类似于北京经济适用房的政府补贴配套商品房。2005年11至12月，上海“两个一千万”的供应占到上海整体供应量的50%，这些新房的价格约在3500元左右，对整体房价的拉动力非常明显。是时，上海出现房价微跌，

　　杨红旭称，配套商品房的一千万指标上海基本完成，至于类似于限价房的中低价位商品房未能完成是出于技术性原因。因为配套商品房和中低价位房都位于上海外环，呈现中低价位房与配套商品房恶性竞争的局面。在这一点上北京的情况还要好于上海，因为既定的18块限价房用地有一定比例地块地处市区内。

　　由于

　　“如果能每年保证政府补贴用房占到整体供应量的三分之一，控制房价应该没有问题”，李文杰说这话时底气十足，颇有历史依据，“2002、2003年就没有人抱怨过房价，因为期间每年都有500至600万平米的经济适用房供应。”

　　来源：经济观察报网