猪年开局楼市疲软 2月上海房价跌1.2%

　　薛建雄

　　春日将至，然而上海楼市的“小阳春”却被高高搁置。

　　自2月进入低谷的楼市，已持续了一个多月的阴霾，直到2月的最后一天也仅383套，远低于平时五六百套的日成交量。而受本周(2.22~2.28)只有15.94万平方米成交量的拖累，2月份的周平均成交量从1月份的45.91万平方米下跌到32.12万平方米。量缩三成的同时，成交均价也下跌1.2%。

　　据天天房展网(www.ttfz.net)研究中心监测的数据显示，本周上海楼市(剔除配套房、动迁房)仅成交1372套，成交面积15.94万平方米，均价9329元/平方米。其中，住宅成交1081套，面积13.57万平方米，占总成交面积的85%，均价9115元/平方米。住宅成交比重的上升和成交量的快速恢复，对整体楼市的低迷起到了积极的作用。

　　从监测的数据来看，本周的交易可分成三段：从22日的猪年首个交易日到24日的3天，分别只有44、62、82套的超低成交量构成了本周交易的第一波段，而随后的25~27日3天的成交出现了快速攀升，分别为190、247、364套，但这个趋势停在了本周的最后一个交易日，28日仅成交了383套。这其中，前一波段成交量的低迷与春节节假日有关，而28日后交易量停滞在400套以下，主要原因是春节后，基本上没有新推楼盘的影响。

　　从春节后的第一个工作日，国务院就专门召开会议听取北京市

房地产市场调控情况的汇报看，引起民怨甚深的

房价一天不到位，中央的调控也一日不会歇息。曾培炎副总理在本次会议强调的要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展的讲话，无疑给正在“捂热新盘酝酿3月涨价”的不良

开发商们一个重击。

　　首先是市场供给方面，土地增值税的推出将迫使囤地的开发商加快开发步伐。据去年的报道，全国城镇规划范围内共有闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量为395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。其中，仅北京在2006年6月前的闲置土地就达3000万平方米，可开发面积更是高达8000万平方米，相当于北京近4年的房屋销售量。而上海在2005年“土改”以前也有3000万平方米的闲置土地。在中央的调控下，若这些闲置土地在短时间内被开发出来，对平稳房价有巨大的促进作用。

　　需求方面，去年的一系列地产税收政策，投资者得到抑制，投机炒作者基本被清除出市场，也压制了国内过于旺盛的购房需求。虽然去年上海新房的销售量有所上升，与去年结婚的16万对新人的刚性需求不无关系，进入农历猪年后，强劲的婚房需求已经弱化，而随着上海城市改造进度的放缓，动迁居民的刚性需求也有所下降。在刚性需求减少和柔性需求受税收政策的打压下，今年楼市能否保持去年的销售量，还存在很大的疑问。

　　开发商固然会在即将到来的“上海之春”房展会上博个“小阳春”，但买账的购房者究竟有多少，我们拭目以待。

　　(作者系天天房展网研究中心分析师)