南京千亩违章小区遭遇无证门

　　郝倩

　　一个村官，10年前开始打着农民“复建房”的旗号在村里圈地盖房，以分享房地产开发带来的丰厚利润。他的命运，从此便与南京数以千万幢的集体土地房的存亡挂上了钩。

　　高家贵，曾任南京市栖霞区兴卫村村委会党委书记，经其拍案开发的兴都花园，是南京最大的在农民集体土地上开发的房地产项目，开发面积达1000亩，曾以其超低价一度热销。该项目也以“南京最大违章小区”而闻名。《第一财经日报》获悉，该项目四期今年也将交房，但是房产证与土地证何时办成还是个未知数。而已经辞职的高家贵本人在接受“有关方面”的调查的消息，在坊间已经传开。是否与兴都花园项目相关，现在还未可知。

　　“高家贵的事情现在是南京市纪检委在调查，我们也没有关注这件事情。”南京市栖霞区纪检委相关人士表示。

　　尽管行踪不明，但高家贵的命运，已经成为南京集体土地房地产项目的一个风向标。按照一个资深房产人的说法：“从最早的集体土地项目到最近开工的集体土地项目，一系列的检查和连锁反应在生成中。”或许还有一种可能，就是原指望拿证的现在看来不指望了，原来想买的现在估计得看看再说了。

　　南京最大违章小区的10年流转

　　1997年，南京市栖霞区迈皋桥街道兴卫村开始在集体土地上大量建房。当时政府号召发展小城镇，撤并自然村，兴卫村就抓住7个自然村合并成中心村的机遇，大举圈地建房，当时只局限于农民自拆复建。之后，村干部们一度建起200多幢的6层楼房，并公开对外销售。南京近郊违建房大多都是打着农民复建房招牌，高家贵也是打着这样的名义亲自操刀上阵的。

　　由于此类土地几乎是“零成本”，一期房价仅1700元/平方米，十分抢手。当地干部说这样做是为了让集体土地产生最佳效益。这些楼盘未纳入城市发展统一规划，地块凌乱，公共配套不足，一开始，兴卫村部分楼盘甚至建在煤气管线上。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。集体土地上不能开发商品房，这是各级政府部门熟知的一项法律。

　　这也就注定兴都花园从开发伊始就不可能一帆风顺。

　　2003年，南京开始对集体土地进行清查，已经于2003年初开始动工的14幢楼房项目重新过堂时未经批准，从而在2004年5月停工，村里损失逾2000多万元，并欠下大笔农民工债务。但是2004年9月，兴都花园又开始重新开卖。经过了那次停工风波，兴都花园迎来重大利好，并一路飘红。

　　一位业内人士告诉记者，2004年下半年，南京曾传出“部分集体土地房也可以办理产权证和销售许可证”的消息，并称可能在1年后由集体土地楼盘转变为中低价商品房。随即，兴都花园销售迎来小高峰。其销售均价由3100元/平方米渐渐抬升到4500元/平方米，和周边商品房逐渐持平。

　　按照高家贵的设想，他并不知道南京市将在什么时候出台具体针对集体土地建房的政策，于是设定了一个“3年”的期限。记者了解到，兴都花园对于“两证”办理有一个承诺，即2003年7月之后购买的业主不需缴纳费用；2003年7月之前购买楼盘的业主则需要补交费用，具体数额待定。

　　按照兴都花园的承诺，3年期限已经过去大半年，究竟是转为“经济适用房”办理“两证”，还是继续进行各部门之间的协调？而此时，坊间有关高家贵的传言，又加重了这一紧张气氛。而作为南京集体土地建房的代表，兴都花园能否顺利办理“两证”，可能直接影响到整个市场对于集体土地建房的态度。

　　“两证”办理依然成悬疑

　　作为兴都花园的销售代理，南京万唐置业董事长周斌对《第一财经日报》解释称：目前办理“两证”的分为三种情况。一种是最初以不足2000元/平方米销售的房屋不予办理；以3000元/平方米左右销售的房屋属于之前承诺办证范围内。此外，还有已经基本售罄的四期，预计于2008年交房。

　　“第一批‘两证’估计可以在今年七八月份下发。”周斌估计说。但是，他也不能对这一时间表完全确定。按照他的解释，补交地价的钱一直都放在银行的监管账户中，并没有被开发商擅动。而目前，该项目还在等待政府核定土地出让金，这才有可能办理土地证。但是规划方面已经通过审批了。

　　但是，至于该楼盘的土地性质是否会转为“经济适用房”，周斌对本报记者明确说，“转正”后，楼盘土地性质将是“商品房”。

　　事实上，南京市之前就已经出台了分类清理、有情操作的思路。这种处理精神在2003年曾经通过《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》宁政发(2003)245号的文件下发，也在业内被简称为“245号文”。

　　对于该楼盘辗转4年的“两证”办理历程，记者向各政府部门进行求证。南京市国土资源局执法大队相关人士称，早在2003年清查之后，国土资源部门就已经对兴都花园的违规开发进行了处罚，而且已经“结案”。按照程序，该项目应该补办规划手续、土地出让手续，之后再通过房产局、建工局的核定，才可能办理“两证”。同时，按照不同的区位条件，土地费用的征收标准不等，每亩大约10万元至40万元。然后业主再按照购买房屋的建筑面积，分摊小区用地的土地费，取得合法的土地证。

　　记者通过南京市规划局相关人士则了解到：“南京规划局在2003年清查时曾对60多个项目进行规划重审，有一些项目完全通过审查，另一些项目部分通过审查，通过审查的项目理论上是可以转成国有土地，并办理‘两证’的。但办证的具体过程非常复杂。而且，这仅是一个清查摸底情况的汇总，并不能因此算作通过规划部门的审批。”

　　根据南京市建委在2004年公布的统计材料：南京建邺、栖霞、大厂、浦口、雨花台五个涉农街道，几乎都有集体土地建房，总盘子有130多万平方米，相当于南京一年竣工的经济适用房面积。

　　“南京集体土地建房还多得很，之前总体或者部分通过规划部门清查的项目仅是一部分，而且，即使通过了规划部门的审批，还要有资金补交土地出让金才可能办理‘两证’。”周斌称。

　　谁来为”黑户“埋单

　　“就如同一个肿瘤，大家都知道其中的利害，但是上上下下，没有人愿意下刀。最终这个肿瘤只能越长越大。”南京房地产界一位资深人士评点说。而由于南京房价的上涨，这种与周边楼盘存在价差的集体土地建房更是存在有效需求，需求的存在成为违规建房屡屡发生的根本所在。

　　业内都清楚：按照《城市房地产法》和《商品房销售办法》的有关规定购买。如果该集体土地未被国家征用，集体经济组织为改善本集体成员居住条件而建的住宅楼，只能供集体成员居住，不得以商品房名义向外买卖，否则此买卖是一种无效买卖。

　　这意味着，购买集体土地建房的购房者利益并不受法律保护，但是，集体土地建房的价格优势依然在吸引“冒死吃河豚”者。

　　兴都花园这种情况又被称为“小城镇开发”，这类房屋开发使用的土地并没有缴纳国有土地使用权出让金，土地仍然是集体所有，仅仅这一项就使房屋价格和市区普通商品房价格形成巨大的价格差。

　　记者通过兴都花园的购房者小刘(化名)了解到，当年他也是在房地产界朋友的推荐下才买了兴都花园的楼盘。“2005年初，兴都花园一套90平方米的房子才25万元，当时单价正在向3000元/平方米靠近，但是该板块周边楼盘的销售价格已经提升到4500到4900元/平方米左右了。”小刘对本报记者坦言。

　　当时，南京房地产业界正在风传可能一批集体土地建房要“转正”的消息，而按照小刘的想法，如果最终依然办理不了“两证”，他就将这套房子作为单纯的自住房，就是不予转让罢了。

　　从兴都花园始开发到现在，10年的时间并没有改变普通购房者对于集体土地建房的热衷，违规的“买卖”仍然在继续。

　　今年1月20日，南京城南地铁楼盘7彩星城首度开盘。其3800元/平方米的价格，低于周边楼盘约2000~3000元/平方米，开盘首日销售近百套，甚至还有市民熬夜排队等待放号。

　　与兴都花园一样，7彩星城为集体土地楼盘，尚需转换用地性质，合同载明“光大银行全程监控资金流向，2009年12月31日未拿到两证，退还办证费用500元／平方米”。开发商表示各项手续正在补办，2007年5月前有望“转正”为商品房。但是，很显然，这并没有成为购房者考虑的主要因素。而7彩星城的“转正”是否会与兴都花园一样命运多舛，现在还很难定论。