深圳隐性闲置地调查：部分地块闲置时间达12年

　　毛瀚民

　　据媒体前不久报道，深圳闲置土地达20平方公里，开发商囤地严重，导致房价暴涨。此消息一出，引起众多读者关注。深圳的房价和开发商的囤地再次成为媒体关注的矛头。

　　深圳的闲置地块目前还没有一个权威准确的统计数据。“20平方公里的数据不知道是从哪里来的，单纯住宅用地没有这么多，数据有些夸大。”深圳市国土资源和房产管理局房地产研究中心副主任王锋博士对《第一财经日报》表示。

　　与上述说法迥然不同的是，一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳闲置土地远不止20平方公里，而是70平方公里。

　　囤地数量之争

　　深圳到底有多少闲置地块？

　　一直致力于房地产行业研究的资深人士半求对《第一财经日报》表示：“2004年我们和国土局联合做的统计显示，深圳的闲置土地是13平方公里，经过两年的消化，目前我们认为深圳闲置土地比较权威的数据是10平方公里，包括特区内外，也包括工业用地、商业用地和住宅用地，其中用于住宅开发的闲置土地大约是7平方公里。”

　　“闲置土地和囤地是两个概念，比如万科开发的位于深圳龙岗的万科城45万平方米，分6期开发，当然需要好几年才能开发完，那不能叫囤地吧。华为在深圳圈下1.3平方公里的土地，有70%未动，只开发了30%，这种情况怎么算，也不能算在闲置土地之内，所以这个概念很容易混淆。”半求这样对记者表示。

　　一些全国性开发商对记者表示，相比全国其他城市，深圳开发商囤地数量是比较少的。

　　一直在全国跑马圈地的开发商金地集团深圳公司总经理黄俊灿对《第一财经日报》表示：“做一个项目两三年以上很正常，两年以上未开发动工就收回的闲置土地管理政策存在漏洞，如果只动工了一部分，算不算已经动工？深圳每年推出的土地非常有限，20平方公里相当于深圳一年的土地出让量，并不算多。”

　　“现在大的开发商都在全国拿地，就是因为深圳的土地供应太少了，囤地的都是一些小开发商，通过囤积土地，再转让给别的开发商来获取暴利，但现在正是深圳地产最火的年头，房价又高，有谁会囤在手中而不转让兑现呢？所以深圳的囤地数量是最少的，没有土地，政策不允许，现实情况就是这样。” 深圳市郎钜地产副总经理戈素君博士这样表示。

　　而有关深圳闲置土地公开的官方资料显示，2006年10月，深圳市国土房管局向社会公布了92宗土地的供应及开发利用情况。这是该市2004年以来出让的435宗房地产用地中，第一批得以披露详细的数据。在这批总面积3.15平方公里的地块中，已开发完成者共2平方公里，未动工面积只有1.15平方公里。

　　最近的数据是，2007年春节前，深圳市国土资源和房产管理局公布了2006年的工作总结与2007年的工作计划。该局透露，目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》，并初步认定了闲置土地25宗，面积只有74.78万平方米。

　　隐性闲置黑洞巨大

　　但一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示，如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内，深圳特区、宝安、龙岗区全算在内，深圳的闲置土地远不止20平方公里，他提供的数据是70平方公里。

　　“20平方公里只是政府每年土地出让计划内的土地闲置，即全部是通过公开交易程序三通一平的熟地。而真正的黑洞是集中在未列入政府出让计划之内的其他闲置土地。准确地讲，深圳的闲置土地应该划分三类，在出让计划中以招拍挂推出而闲置起来的，有20平方公里；而未纳入土地出让计划私下交易闲置起来的，有50平方公里。主要集中在宝安、龙岗，其中旧城改造、工业用地的闲置面积是25平方公里；待开发而未开发的其他项目27平方公里，包括一些名目繁多的例如农庄、大学城、休闲旅游等。囤地的黑洞主要集中在土地出让计划外的50平方公里里面。”这位熟悉行业内幕的人士这样表示。

　　据上述人士透露，未在土地出让计划之内的闲置土地，被一些企业主以工业用地的名义拿到后，又通过更改片区规划功能，变身为住宅开发，这是一些开发商曲线囤地的主要手法。

　　一个典型的例子是：沿深惠路占地15万平方米的布吉镇罗岗旧工业区就已于2000年被改造成商住小区、大型百货商场；占地10万平方米的横岗镇四联工业区也由原来旧厂房、旧住宅混杂区变成了漂亮的隆盛花园、商城；沿惠深路占地28万平方米的龙岗镇第二工业区现已动工即将改造成为集饮食、娱乐、住宅、商务为一体的中心区。估计未来5～10年内此类可能改造的工业区大约占全市工业用地面积40%以上。

　　英联国际不动产董事长郭建波告诉《第一财经日报》，无论是在号称没地可供、没地可开发的福田、南山抑或关外的宝安、龙岗，都可以看到大量面积从几千到几万平方米不等的闲置土地，有的地块闲置时间甚至长达8~12年之久。郭建波介绍，造成闲置的原因有很多。既有开发商为了土地升值而故意捂地不开发，也有受拆迁、

　　沉疴已久的闲置用地问题解决起来并不容易，特别是牵涉到一级开发的土地，其利益关系错综复杂，解决起来就更加麻烦。今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地违法案件25153起，涉及土地面积达12241.7公顷，同比上升了近20%。这严重妨碍了