转售为租 开发商增持经营性物业

　　本报记者 田新杰

　　针对房地产交易的税费大程度增加，上海开发商增持优质经营性物业已蔚然成风。

　　转售为租

　　日前，记者从裕景兴业有限公司方面获悉，该公司投资的浦东裕景酒店将于2007年3月1日正式开业。裕景的目标很明确，随着裕景酒店的开业，将打造集高档酒店、5A智能甲级写字楼、高档商业休闲配套于一身的裕景国际商务广场成浦东商务新天地。

　　公开资料显示，成立于1986年的裕景兴业是菲律宾华侨领袖陈永栽投资中国房地产的旗舰，裕景国际广场则是陈永栽在中国投资房地产的核心项目。裕景国际广场由东、西塔楼组成，整个项目总建筑面积约12.57万平方米，总投资额约为12亿元。

　　裕景国际商务广场

写字楼开盘时曾先推出东塔楼进行销售，开盘5个月销售率达到96%。目前，东塔楼已售磬，买家以境外公司为主。

　　有趣的是，“尽管当时获得令人羡慕的销售成绩，但裕景方面却并未乘势继续出售西塔楼，而是转售为租。”熟知该项目入市细节的戴德梁行有关负责人透露，从某种程度上，是上海甲级写字楼市场的乐观前景使开发商有了“惜售心理”，裕景则是众多此类开发商中的典型。

　　裕景方面透露，改变入市策略的西塔楼一经推出便吸引了众多买家及租客。从2006年底开始全面招租至今短短几个月，目前出租率已经超过90%，其中70%为境外客户，包括世界500强企业。

　　在海外资本大口吃进以写字楼为主的上海优质物业同时，这些物业的开发商们显然并不甘心只做“加工者”，这种不甘心集中体现在转售为租这一变化上。除了浦东的裕景国际商务广场，北外滩的宝矿大厦、虹桥地区的嘉麒大厦以及静安区的海银国际，都出现了开发商转售为租自己持有的情况。

　　不仅在上海一地，不少大型开发商增持经营性物业的战略正在国内多个城市实施。2006年12月30日，世茂

房地产透过其全资附属公司整栋收购了北京朝阳区一全部竣工的大型综合商业物业，耗资10.5亿。世茂集团董事长助理卓亚岚随后向记者表示，世茂房地产计划持有能产生长期稳定回报的固定资产比例达到30%-40%，不排除今后还有类似的收购出现。

　　资本实力

　　增持经营性物业尤其是要把这种转变作为今后主要战略的企业，资本实力显然是第一个门槛。

　　戴德梁行分析人士表示，并不是所有开发商都具备转租为售的实力，一般需要在保证资金回笼的前提下，才能考虑转售为租，或者是保证资金链的前提下购入相关物业进行长期持有。“所以目前市场上这类开发商还是以实力比较雄厚的公司为主，这类公司一般盈利点来源多，并不急于在单个项目上回笼资金。”

　　裕景正是具备了这些特征才成为“第一批吃螃蟹的人”。菲律宾华侨陈永栽在《福布斯》杂志2004年9月公布的东南亚40名富豪中，以16亿美元资产列第12位，为菲律宾首富。而上述出现转售为租的其他项目，其背后老板无一不是实力企业。

　　但也有例外。在上海，不少小型开发商也开始采用增加持有经营性物业的投资策略。

　　“关键在于资金链的运作，小公司的资金不如大公司庞大，但只要资金宽裕，同样可以做。我们不仅投资房地产一个领域，比如去年投资证券，回报丰厚，加上近期没有大的投资项目，完全有充裕的资金开发并长期持有租赁。”

　　上海市

公积金管理中心副研究员丛诚坦言，2007年中央政府将继续强化房地产调控态势，不管2007年新的调控政策是何种具体内容，但其发挥调控作用，无非是通过增加交易成本的方式来挤压房产投资收益空间。

　　也就是说，对房地产行业的持续调控形成新的市场环境，实际上对持有物业经营相对有利。而市场的走势更坚定了不少开发商增持经营性物业的转变。