伺机鲸吞还是及时解套

　　来源：中国经营报 本报记者：李乐

　　如果一切顺利，今年春节之后，外资(含港资)收购国内单个地产项目的最高金额，将达到人民币约100亿元。创造这一惊人新纪录的，很可能是马来西亚华裔富商郭鹤年麾下的香港嘉里集团。

　　消息人士透露，此次收购的目标是位于北京市区东直门、总建筑面积超过50万平方米的东华广场——官方名称为“东直门综合交通枢纽工程商务项目”。

　　但郭鹤年看中的却是一块“烫手的山芋”。算上嘉里此次收购，在过去六七年里，早已列入北京奥运会重点配套项目和北京市重点工程的东华广场，前后三度易主，其间几经波折，累及数家知名企业不说，项目自身至今还官司缠身。

　　神秘港资介入 埋下纷争祸端

　　事情还要追溯到2000年。

　　当年，北京城建投资集团(下称北京城建)与北京东城区政府反复协商后，将东二环北端地铁东直门站出口旁一幅黄金宝地收入囊中。有说法称，北京城建能击退觊觎该地块的多家企业，一来依靠其强大的国资背景，二来是最大限度照顾了东城区政府的利益。

　　稍后，北京城建联合海南京灏等企业成立城建东华公司开发上述地块。其中北京城建持股54%，东城区政府下属东城区住宅发展中心持股10%，其余36%股权则由各合作伙伴持有。地块平整工作于2001年底前大体完成，不过土地使用权证尚未办理。

　　2001年7月，北京申办2008年奥运会成功，以东直门为起点的机场快速轨道交通线成为奥运重点配套基建工程之一，“东直门综合交通枢纽”应运而生，选址正好是上述地块。相关规划敲定后，枢纽工程上兴建的50.8万平方米商业设施，仍交给城建东华开发，这便是后来的东华广场。

　　2001年11月，一家名为香港康实投资有限公司(下称香港康实)的企业悄然出现，与北京城建控制下的城建东华成立合资公司东华置业，合作开发东华广场。

　　据悉，双方约定：城建东华提供“三通一平”后的建设用地，香港康实向前者支付拆迁及项目补偿费13.3亿元，占东华置业90%股权，并承诺提供日后的开发资金，同时享有项目收益权。但此次合作不涉及东城区政府持有的10%股权。

　　“2002年4月东华置业正式注册，当时康实先交了500万元保证金，但后来项目补偿费始终没有付清，城建东华也就没有把土地使用权证办到香港康实名下。”一位曾参与该项目运作的人士对记者说。

　　香港康实的真正实力令人生疑。据了解，它是香港康实投资集团全资子公司，而香港康实投资集团的两大股东，都是英属处女岛注册的公司。此前康实投资无论在内地还是香港，均无值得一提的业绩。

　　直到2003年9月，香港康实才第一次向城建东华支付项目补偿费7亿元，并应允2005年2月付清全部款项。可是时间不等人，2004年突如其来的“8·31”土地大限，让这家神秘的港资公司最终露怯。一直没有办妥土地使用权证的东华广场，若不能赶在当年8月31日禁止土地协议转让之前交清地价成功“过关”，地块就要重新挂牌，到时谁也不知道鹿死谁手。

　　任志强功败垂成北大青鸟“扶正”

　　无论是城建东华还是东华置业，都不愿意看到地块重新挂牌出让的局面。双方各自急忙寻找新的合作伙伴，地产名人任志强掌控的北京华远和同样声明显赫的北大青鸟加入战团，东华广场第二次“易主”拉开序幕。

　　2004年3月底，SOHO中国总裁潘石屹与任志强合演轰动一时的“鸡蛋换粮票”好戏：潘石屹出资近10亿元收购华远名下建筑面积约17万平方米的尚都国际中心二期工程，解决了“断顿”之忧，而任志强则谋划用换来的“粮票”收购东华广场。

　　尽管公司内部反对者众，但任志强却决意破釜沉舟，与城建东华频频接洽。他提出的方案是：保留东城区住宅发展中心10%股权，收购以北京城建为首的三家股东拥有的90%项目股权。此方案得到北京城建认可，双方随即在2004年6月正式签署了协议。

　　然而，香港康实也找到了北大青鸟，据悉前者欠了北大青鸟若干债务未偿还，索性拿东华置业抵债。北大青鸟由此入主东华置业。

　　可无论是城建东华还是东华置业，都没有拿到东华广场的土地使用权证。2004年6月前后，连环诉讼爆发，7月14日，北大青鸟控制的东华置业向法院提出财产保全申请，法院裁定冻结了北京城建所持有的城建东华54%股权，任志强的收购计划受阻。

　　面对东华广场第二次“易主”引发的僵持局面，政府官员和牵涉企业均如坐针毡。此时离整个工程竣工的最后期限不过3年，“8·31”土地大限更是迫在眉睫。2004年8月，在有关政府部门的“调停”下，东华广场“五方会谈”开始。

　　名为“五方”，实则两方，香港康实和东华置业听从北大青鸟调度，城建东华则掌握在北京华远手中。会谈的结果是五家公司签署和解协议：北京华远退出，北大青鸟收购城建东华90%股权，并取得项目土地使用权。

　　此后，败下阵来的任志强绝口不提这宗“伤心往事”。

　　借力强势外资 期望扭转乾坤

　　北大青鸟入主之后，东华广场走走停停的局面有所改观，但一波未平，一波又起。由于卷入与深发展之间的贷款担保诉讼案，该项目地块一度遭到法院冻结(详见链接)。

　　地产开发本非北大青鸟强项，加上这一意外波折，东华广场遂成“鸡肋”。北大青鸟萌生退意，为嘉里集团全面接盘打开了一扇门。

　　据知情人士透露，这次引入嘉里集团收购，政府定下的前提条件是项目必须在2008年奥运会前竣工。需要说明的是，由政府负责的交通枢纽基建设施部分一直在建，不受此次收购影响。

　　“对收购一事，我们现在还不方便评论。”嘉里集团方面日前回应记者的查询时称，而北大青鸟则至今保持缄默。据记者掌握的最新信息，郭鹤年已对此项收购一锤定音：“100亿元封顶！”有关谈判进展顺利，一旦双方在近百亿元巨额收购款项的支付方式以及东华置业15亿元或有债务的处置方式两个问题上达成一致，事情便大功告成。

　　种种迹象表明，郭鹤年的嘉里集团强势入主东华广场应无悬念，而500多天之后奥运会就将开幕，一切再容不得半点闪失。这难免又让人想起今年初英资太古集团与大摩联手42亿元收购北京新三里屯那一幕。后者也是奥运配套大型市政改造项目，同样也备受原内地

　　一向让人又爱又恨的外资连番豪气登场，究竟是及时出手“解套”，还是伺机肆意鲸吞，也许见仁见智。值得深思的是，到底是什么原因导致了这种多少有些尴尬的局面一再出现？

　　链接

　　东华广场地块诉讼案

　　2006年1月10日，深发展(000001)发布公告，公开了其与北大青鸟系之间的法律诉讼。公告中称，2003年8月，深发展向中财国企投资、首创网络等企业发放了共计15亿元贷款，其中大部分被挪用于东直门东华广场项目，而项目权益人东华置业为该笔贷款提供了不可撤销的连带保证担保。香港康实同年9月支付给城建东华的7亿元项目补偿费，实际上出自此处。

　　深发展认为，2004年8月31日东华置业将其东直门项目权益无偿转让给城建东华后，事实上变成了一个“空壳”，无从偿还债务。为保全债权，2005年11月17日，深发展向北京市高院申请查封东直门项目的土地使用权，同年12月28日，北大青鸟以中投信用担保有限公司提供担保的方式申请解封。2006年5月15日，北京市高院指北大青鸟所提出担保要求不符合有关法律规定，裁定维持该项目土地冻结状态。双方官司至今尚未了结。