一块天价地的飞短流长

　　江苏阳光 “911天价地”再出转让传言

　　郝倩

　　有消息显示，作为一家在全国范围内都极具影响力的精纺企业，江苏阳光集团从拿下“911天价地”伊始，就已酝酿转让事宜

　　“911天价地”如今成了一块昂贵的鸡肋，这是让江苏阳光始料未及的事。作为一家在全国范围内都极具影响力的精纺企业，江苏阳光集团公司(下称“江苏阳光”)可谓一时风光无限。然而有消息显示，集团总经理陆克平从拿下地块伊始，就开始酝酿“911天价地”的转让事宜。在几次三番合作夭折了之后，最新的一个意向接盘者是起家南京东郊仙林板块的江苏亚东建发集团，只是最终是否能够达成协议还很难决断。

　　2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格，一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲，堪称当时的南京“地王”，所以这幅地一直被业界戏称为“911地块”。

　　“转让”传言不断

　　拿下“911天价地”之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有限公司共同组建了项目公司——南京建辉

房地产开发公司(下称“南京建辉”)。公司法人代表郁根岐日前向《第一财经日报》澄清说：“聚宝山庄二期目前并没有转让，我们正准备在今年将一期项目全部推出之后，再完成二期的调整方案审批。”

　　对于最近又开始风传的阳光聚宝山庄二期转让的消息，郁根岐表示了自己的诧异。然而根据知情人士的说法：有关阳光聚宝山庄新一轮的谈判早就开始了。此次意向买家是江苏省亚东建发集团，也是江苏省房地产开发50强企业之一。

　　该知情人士强调说，关于这块昔日地王，目前谈判的焦点依然是价格。南京建辉可能会与亚东建发进行股权合作，而后者最终需要支付的代价可能是8亿元，而非全资收购。收购完成之后，江苏阳光可能退居小股东的地位。但由于陆克平并不在国内，而且协议也没有最终签订，所以双方的意向还仅在坊间传言，未有定论。

　　根据已知的谈判细节，知情人士判断：多年以来，陆克平手中针对“911天价地”的谈判筹码并没有增加。

　　针对“911天价地”的转让，郁根岐则进一步说明道：去年6月，在朋友介绍的情况下，陆克平曾有意将整个项目打包，以20亿元的整体价格转让给张近东旗下的苏宁集团。但根据郁根岐的解释：苏宁集团出不起20亿元的高价，所以只能退出。

　　另从一家接近江苏阳光的房地产咨询企业处传出的消息是，汇金地产也曾对该地块伸出“橄榄枝”。江苏阳光与汇金地产的谈判甚至比苏宁集团更加深入。汇金地产董事长张冲甚至开始牵头，由江苏科达、良基伟业共同组建阳光聚宝山庄的营销队伍。张冲还曾向外透露了沿312国道重做绿化道等新的营销举措。另外，张冲也在针对聚宝山庄二期项目进行规划调整。

　　然而，汇金地产与江苏阳光的“蜜月期”短得出乎业内意料。1个月之后，依然是因为资金支付方面的问题，双方再度“分手”。此外，关于浙江南都曾有意收购该地块的传言也一度在坊间传播。

　　在这几次意向谈判中，唯有苏宁集团的谈判中曾有20亿元意向价的说法，之后，再没有确切的项目转让价格传出。据称：此次，二期8亿元的转让价格是亚东建发可以接受的。

　　“天价地”的困惑

　　“卖得很好，怎么会卖不掉？”为了进一步说明公司没有转让地块的必要，郁根岐表达了自己对阳光聚宝山庄项目的信心。

　　郁根岐介绍说：现在正在销售的是项目一期，46幢已经拿出30多幢进行销售，并且计划今年将剩余的十多幢全部推出。同时，二期还在调整方案，等待政府部门的审批。“相关部门已经同意该项目规划重新做。”

　　但据知情人士透露：二期的规划调整也与之前高昂的地价相关，希望可以更加协调

房价与地价的关系。

　　当年南京市国土局的挂牌资料显示：聚宝山地块是南京城东地区最大一块环境整治项目用地。挂牌出让面积64万平方米﹐实际出让面积49万平方米。按照南京网上房地产提供的数据：该项目总建筑面积约64万平方米。按照最终9.11亿元的成交价格，可以算出当年的成交地价为123.95万元/亩，项目楼面地价约为1500元/平方米左右。

　　目前，该项目住宅类均价为5241元/平方米左右。按照一般房产商成本的计算公式，在1500元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄的成本最少为3500元/平方米。这其中，还并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售带来的高额财务成本以及营销和其他未知方面的投入。按照这样的成本预计，阳光聚宝山庄的利润空间并不大。

　　同时，由于恰好位于南京两个成熟居住板块的中间，并3面环主干道，又让该项目在销售中有些尴尬。在背靠紫金山，“富人区”齐聚的南京东郊，业内甚至质疑该项目5000元/平方米左右的销售价格存在“高开高走”的嫌疑。

　　不管是否满意于项目的销售，处在传闻风口浪尖的江苏阳光的确对于当初的天价拿地有些爱恨交加。据上述知情人士透露：在该地块刚刚落户江苏阳光之时，曾打算和南京当地一家名为博联的地产公司合作。同样由于该公司拿不出钱，合作未能达成。之后，又有南京当地买家希望以8.5亿元的价格收购该地块，但是陆克平舍不得以这么低的价格出手。此后，一拖再拖，又牵扯到规划调整的问题，江苏阳光在更加头疼的同时，只能以旗下公司从事该项目的开发。

　　虽然郁根岐一再强调项目进展十分顺利，江苏阳光此前还是剥离了阳光置业。2004年8月31日，集团名下上市公司——江苏阳光(600220.SH)发布公告，宣布将持有的阳光置业90%股权与远翔物贸、新发呢绒、赛特科技、金业投资和砖瓦厂(下称“五家法人”)持有的华博纺织100%股权进行置换。该公司

证券代表也曾对媒体表示：上市公司剥离阳光置业，也是因为考虑到房地产竞争的激烈，才作出的决定。

　　接下来，南京建辉旗下的“911天价地”究竟命运几何，现在还未可知。