房企出招应对增值税清算风暴

调控当头，房地产业前景不明 资料图

    □本报记者 于兵兵

　　严格的土地增值税清算政策正搅动房地产市场进入一轮前所未有的深层动荡。尽管地方清算细则多数未出，但开发商应对之策已经启动。

　　尽全力追加成本

　　“本来要在春节后推出的新盘有了大变化，将由毛坯房紧急转为装修房。”近日，上海浦东新区某超大住宅楼盘相关人士告诉记者。受此影响，开盘时间要延后近三个月，销售价格也将随之变化。“可能会有一部分意向客户因此流失。”

　　在房地产市场本已渐入淡季的情况下，能够令开发商忍痛放弃大批意向客户做此重大决策的根源是“可怕”的土地增值税清算。

　　1月25日，国税总局公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，要求房地产开发项目在销售结算时严格按超率累进税率，征收开发利润30%至60%不等的土地增值税。政策一出，房地产开发界一片哗然。

　　“此前虽有清算风声，但没有想到政策来的这么快，且相当严格。”上海某房地产开发商在政策出台后曾向记者表示。在房地产股短期暴跌后，开发商进入了对策研究期，“毛坯转装修”是开发商对策代表之一。

　　根据土地增值税征收原则，房产销售价格减少开发成本的所得利润是计税基础。因此，想尽办法增加成本成为开发商减少税负的有效途径。

　　“比如普通公寓房平均每套的装修成本是10万元，开发商可能会把装修费计成30万。这样就有效增加了开发成本，以减少账面利润。”北京一家知名房地产代理公司总裁称。

　　具体做法是，开发商找一个关联装修公司，或成立自己的装修公司，以便于签定高价装修定单。甚至有开发商成立自己的贸易公司，以从海外采购电梯等设备为由，增加成本支出。“关联企业的意义在于高成本支出最终仍然流回开发企业。”中原地产华北区总经理李文杰介绍。

　　令开发商如此恐惧清算的原因是土地增值税巨额的成本支出。“如果严格清算，这个项目的税负在1亿以上。”上述浦东住宅项目相关人士介绍。由于开发商此前没有预计清算，这1亿的销售款已经被列入其在某三线城市的另一个房地产开发项目成本。

　　“如果开发商不想办法避税，另一个项目极有可能停滞或转手。”上述人士称。这正是土地增值税对于开发商来说的致命打击。“虽然仅对增值部分征税，即使是60%的税率，开发商也有40%的收益，但由于开发商已经把这部分资金挪用至其他项目，完税就标志着资金链的断裂。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚称。

　　或引发房价变局

　　除了变相提高成本外，开发商的其他对策与房价有关。“目前对于成本计入房价的说法有两种。”中原地产李文杰介绍。一类开发商称将把税费转移至房价，通过抬高价格支付土地增值税。

　　对于这类做法，多数专家表示，因为购房者心理预期“看跌”，销售趋势可能走低。受供求关系变化的影响，开发商单方面调高房价未必奏效。

　　另一类开发商表示可能通过降价促销方式快速回笼资金，以避免未来可能增加的成本风险。“也有开发商在评估减少销售价格以降低利润率，进而减少税负的可能性。”李文杰称，这一做法等于将开发商交给政府的税负转变成了让利消费者。“但这些还需要进一步的准确评估。”

　　“我们已经注意到土地增值税等税种可能对开发商资金链，甚至整个产业带来重大改变，目前正在进行相关专题调研。”中国指数研究院华东分院某高层透露，而这一研究内容将在房地产开发界小范围传播，以减少市场预期的动荡。

　　根据《通知》内容，新政在2月1日已经正式实施。但根据记者了解，目前多数城市的清算细则仍在制定中。尽管如此，市场人士介绍，大多数开发商预计清算将严格执行，开发商因此在资金链前景上普遍悲观。