孙宏斌的顺驰模式宣告终结

　　控股比例高达94.74%，香港路劲基建对顺驰中国的收购终于“收官”—

　　★《中国经济周刊》记者 林深

　　扑朔迷离的顺驰资产转让迷局日前终于走到尽头，中国地产业的“顺驰神话”最后以孙宏斌的彻底淡出而告终。

　　1月25日，香港港上市公司路劲基建(HK1098)发布公告，路劲及其伙伴日前再度以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。

　　2006年9月5日，路劲宣布以不超过9亿元的代价收购顺驰中国55%股权后，即被市场判断为是一场未至终局的交易。当时由于顺驰财务状况尚不明晰，仓促入局的路劲还为收购设计了多种退出机制。令人意外的是，间隔不足5个月，路劲就轻松完成了最后一跃。

　　此间伴随的，还有一直云山雾罩的顺驰资产状况的水落石出。对于路劲来说，虽然收购已经收官，但如何重整顺驰，一切才刚刚开始。

　　两步并作一步

　　按照去年9月的最初协议，顺驰中国将公司资产分成顺驰滨海公司(下称“顺驰滨海”)、顺驰地产公司(下称“顺驰地产”)和苏州凤凰城三项，路劲谨慎地选择以期权方式收购，即先达成收购要约，但行权在数月之后；在此期间，路劲可以随时停止收购(比如资产审计如不合预期，则可以停止收购)。收购之前，路劲贷款给顺驰缓解燃眉之急。

　　对于贷款风险，路劲董事局主席单伟豹曾表示，“即使将顺驰现有土地项目出售，也足够偿还贷款。”足见其谨慎和戒备。

　　不过之后的进程并未给收购带来变数，相反路劲开始提前行使期权，去年10月和11月，分别以5亿元和3.7亿元收购顺驰滨海55%股份和苏州凤凰城全部股份，比限定时间提前了5个月和7个月。业内估计，路劲对顺驰滨海和凤凰城资产状况的审计结果应符合预期。紧接着12月，路劲按计划向顺驰地产贷款4亿元。

　　就在市场普遍预测顺驰地产也将被“依样画葫芦”时，1月23日，路劲与顺驰签订了新协议。协议约定，路劲以13.1亿港元认购顺驰滨海增发的15000股股份及原有股东转让的3184股股份；同时顺驰滨海收购顺驰地产全部股权，收购仍以期权方式约定，时限为9个月，至2007年10月31日。

　　全面收购的发展之快让人意外。路劲主席单伟豹的解释是：中国房地产市场发展潜力巨大，董事会决定在传统公路业务以外，要加快发展房地产业务，成为另一个主要利润来源。“能提前收购顺驰绝大部分股权，对路劲是一个非常难得的机会，风险小而收益大。”

　　而迅速退出的顺驰原股东孙宏斌对此始终未有表态，记者多次打手机，均处无人接听状态。

　　收购完成后，路劲将持顺驰滨海94.74%股权，并通过顺驰滨海掌控顺驰地产全部股权。“从谨慎介入到追加持股，反映了投资人对资产价值的基本判断。”北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科如此评价。

　　顺驰资产谜底揭晓

　　随着收购的推进，顺驰资产轮廓也终于浮出水面。

　　1月25日，路劲基建主席单伟豹在香港发布会上表示，目前顺驰滨海的资产负债率高达110%，净资本仅为1亿元。显见当时顺驰资产再融资能力已超越极限，资金链可谓一碰即断。

　　顺驰在14个城市拥有32个项目，总面积达930万平方米，其中顺驰滨海部分包含北京、武汉、郑州、济南、青岛共11个地产项目，规模达320万平方米，涉及北京蓝调、郑州中央特区等项目。顺驰地产则包含北京、天津、上海、石家庄、无锡等共21个地产项目，规模达610万平方米，涉及北京大兴黄庄、石家庄大马村等项目；此外作为单独收购的苏州凤凰城项目达160万平方米。

　　据了解，这些项目或在建，或尚未开工。且根据路劲对外公布的数字推算，顺驰中国负债总计至少已达66亿元。

　　但路劲似乎不以为意。“对路劲而言，即使不考虑土地增值因素，路劲前后共计投入约18亿元全部用作项目发展，获得95%股权，也是十分便宜划算。”路劲基建主席单伟豹说。

　　不过两家评级机构—标准普尔和穆迪投资均对路劲此举持保留意见。理由是，以公路主营的路劲基建目前负债率为50%，据单伟豹自己预测，合并顺驰后，路劲总负债率将达70-80%，虽然这对房地产企业不算高，但路劲复牌交易当天，报收12.2港币，下跌2.6%，市场疑虑犹存。

　　从另一个角度而言，顺驰也并非被“贱卖”。顺驰中国一位离任不久的公司高管向《中国经济周刊》记者分析，如不考虑收购过程，路劲第一次收购55%股份代价约9亿元(苏州凤凰城项目单列除外)，此次增持近40%股份约投入9.1亿元(按港币人民币等同略计，13.1亿元收购价格要除去已向顺驰地产贷款4亿元)，“从这个角度来看，收购价值已提升了37%。路劲认可提高了的资产价格，同时也说明第一次收购价格虽然偏低，但不存在贱卖之说。”

　　重整顺驰

　　伴随路劲几乎每月一次公告的收购进程，顺驰的调整也在进行。尽管单伟豹对现有管理团队表示满意，但微变仍难以避免。

　　去年10月，单颂曦担任顺驰中国首席财务官。30岁出头的单颂曦是路劲主席单伟豹之子，此前担任路劲基建的财务副总监。

　　据公告称，顺驰中国原股东方在董事会总共9个席位中将缩减为一位。在没有新召开董事会之前，目前董事长仍是孙宏斌。顺驰中国总裁汪浩在电话中向记者表示，很多程序还在进行中，不便于透露。不过在顺驰内部刊物上，孙宏斌董事长的称呼已经悄然改成“股东” 。

　　此外，近期公司副总裁荆宏也传出离开顺驰加盟融创集团的消息。对此，荆宏在电话中不置可否，表示一切由董事会决定。目前顺驰总裁汪浩和另两位副总裁均暂无变化。

　　除人员微调上，路劲在公告中解释利用顺驰滨海来收购顺驰地产的原因时也表示，希望以此精简机构，提高效率。

　　按照路劲基建主席单伟豹的预计，接手顺驰后，路劲旗下总开发面积将达到1250万平方米，2006年顺驰全年销售40万平米，今年预计销售80万平米，明年可达200万平方米；到2008年，房地产收入如能超过公路业务，同时土地储备达到800-1000万平方米，再将顺驰中国分拆上市。

　　孙宏斌的下一步棋

　　短短5个月，作为顺驰创始人，孙宏斌已经基本退出了自己一手打造的顺驰帝国。自2006年9月以来，孙宏斌鲜与外界接触，记者曾多次联系无果。

　　顺驰易主，也宣告孙宏斌自创的“顺驰扩张模式”终结。2002年国家实施土地公开“招拍挂”政策后，孙宏斌制订了以天津为起点，快速向全国扩张的计划。在没有区域优势支持下，不惜以过高价格拿地，在预付小部分定金后，迅速开发回笼资金，偿还土地出让金，并快速转向下一个目标。

　　通过这一近乎疯狂的计划，短短两年内，顺驰取得中国地产史上前无古人的战绩，版图扩张至全国十多个省，十六个城市。但在此过程中，其资金状况也长期饱受业界质疑。

　　至2004年，国家

　　目前，退出顺驰的孙宏斌旗下仍有融创和顺驰不动产网络两大支柱。一位熟悉孙宏斌个性的人士预测，以天津、重庆、南京等二线城市为市场重点融创，以及二度遭外资注资的顺驰不动产网络，都有可能成为孙宏斌东山再起的平台。