打包上海项目 太平协和欲再度分拆上市

　　于骁

　　编者按

　　昨日土地增值税正式开始清算，受此影响，1月31日地产股再度出现暴跌行情。

　　然而，几乎同时还是有那么些房企怀着IPO冲动，渴望在这最不妙的时刻完成一次最惊险的上市跳跃。

　　资金正成为决定房地产企业最后生存的一根救命稻草。上市无疑是获取这根稻草的少数几种方式之一。

　　这似乎已经成为2007年一个可以预见的趋势。尽管过去一年中，许多企业的上市经历可谓波折不断，有如瑞安、绿城。那么今天的这些房企们较之2006年等待上市的那个群体又有何不同呢？

　　我们毋需置疑，只要拭目以待。

　　来自香港的消息显示，太平协和集团有限公司已更名为中国地产，并已通过上市聆讯

　　目前仍未知太平协和集团在土地储备如此不济的情况下仍执意将中国地产分拆上市，是否与上海项目有关

　　日前，来自香港的消息显示，太平协和集团有限公司(下称“太平协和”)已更名为中国地产，并于1月29日开始招股推介。如不出意外，中国地产将于下周开始上市路演，最迟于2月12日这一周内公开招股。若一切顺利，正式挂牌将在农历新年后。此番上市，太平协和集团主席汪世忠有意募资31.2亿港元。

　　有意思的是，中国地产上市保荐人之一嘉诚亚洲证券(下称“嘉诚亚洲”)出具的推介报告显示，该公司目前仅持有120万平方米的土地储备，估计仅够两年发展之用。这意味着两年之后，一旦公司无法及时补充土地储备，盈利将随时可能出现断层。

　　根据目前已公开的消息，太平协和会将上海地产项目注入中国地产，并以此为主体上市募资。然而资料显示，该公司目前在上海除持有大盘——上海康城外，就只剩下位于南京西路的协和城地块。该地块原计划于2002年8月动工，但目前仅建成一期——协和城丽豪酒店式公寓。二期地块虽多次传出动工消息，却至今仍无开工迹象。

　　眼下维持中国地产项目利润的超级大盘上海康城，在轮番的价格促销之后，依旧销售萎靡。不仅如此，上海康城二、三期业主接连爆出维权事件，至今尚未妥善解决。1月13日，汪世忠亲临上海康城，解答业主疑问，仍难以改变该项目持续低迷的销售状况。

　　目前仍未知太平协和集团在土地储备如此不济的情况下仍执意将中国地产分拆上市，是否与这些项目的“麻烦”有关。

　　汪世忠的资本“算盘”

　　汪世忠早年在香港曾拥有三家上市公司。除了太平协和外，还有协和建设与中华药业(8120.HK)两家。由于当时港股交投清淡及股价过低，汪世忠于2001年5月和2003年10月相继将协和建设和太平协和私有化。

　　然而此番拆分中国地产，重提上市进程，这对汪世忠而言或许是一个不得已而为之的决定。2002年汪世忠收购*ST运盛(600767.SH)时，曾寄望于借壳在内地打造一个地产王国，谁料借壳上市后的太平协和将上海康城和南京西路协和世界的资产注入上市公司的申请被监管层驳回。

　　事实上，当时*ST运盛总资产仅人民币10亿余元，对汪世忠意欲注入的50亿元资产而言，这个壳实在太小了。这也是监管层未通过其资产注入申请的主要原因。

　　但汪世忠显然没有料到事情会如此棘手。否则，他不会在收购*ST运盛后一年就将其在香港上市的太平协和私有化。

　　2003年，汪世忠将太平协和私有化时，曾提出了以较资产净值超过50%的巨大折让计划。正因为如此，当时独立财务顾问认为作价对小股东并非合理公平，建议投反对票，但最终该计划仍以高比例通过。

　　这一备受市场争议的举动使香港证券市场监管方对汪世忠的管治手段印象深刻，并在中国地产去年年中第一次上市聆讯时向其提出质疑。由此，中国地产经历了第二次上市聆讯。

　　就在去年中国地产进行首次上市聆讯之前，汪世忠已将手中*ST运盛的大部分股权售出，并将大股东的位置拱手相让，仅留下20.55%有股权。

　　根据嘉诚亚洲的报告，虽然中国地产土地储备不多，但有权向汪世忠购入1270万平方米建筑面积的项目。据了解，汪世忠目前以私人名义在北京和江苏昆山仍持有3个项目，建筑面积约658万平方米。尽管中国地产有权收购这些项目，但需要负责项目的巨额拆迁费用。

　　一位香港证券分析人士表示，内地概念的地产公司一般都有足够4~5年开发的土地储备，且香港投资者对地产股的判断也都是依据公司的土地储备情况作为投资参考。类似中国地产这样土地储备稀少的公司非常罕见，估计市场反应不会很好。

　　此前，摩根大通地产分析员魏志鸿在香港对今年的内地地产公司集中上市进行分析时也表示，今年即将上市的内地地产股是否受欢迎，要看大市气氛是否配合，以及定价是合吸引人，“如果股市不行，多么便宜也没人要”。他认为，相比起去年，今年上市的公司规模较小，吸引力会稍为逊色。

　　上海项目盈利预期降低

　　事实上，上海康城目前仍在扮演太平协和“现金奶牛”的角色。去年推出的四期预计将于今年底竣工交房，届时将可计入中国地产2007年的收入，为即将上市的公司交上第一份较为像样的财务报表。然而，上海项目后续增长乏力的趋势也将很快显现。

　　据嘉诚亚洲的研究报告，中国地产在过去三年里，2005年的销售情况最好，共录得12.5亿元的营业额，较上一年度增长394%；而2006年度前三个季度的营业额为8.4亿元，较上年同期减少近31%。与此同时，2005年中国地产的利润较上一年度却出现下跌，跌幅将近88%，2006年前三季度的利润反而出现增长，涨幅51.3%。

　　根据网上

房地产的数据，截止至2月1日上午11时，上海康城的可售住宅剩余365套，去化率超过90%。实际上，上海康城的销售高峰出现在2004年下半年，尤其是二期，几乎在推出新盘的当月就有相当不俗的业绩，所谓的排队抢购也大多出现在那一时期。

　　然而如今，利用营销噱头售房的时期已经过去。不仅如此，由于上海康城没有兑现当初“买房送黄金”的承诺，业主四处投诉维权，而太平协和也始终未能妥善解决这一问题。这直接给接下去的项目销售造成一定困扰。

　　与此同时，南京西路协和城项目也属于久拖未决的问题。记者致电太平协和集团(上海)投资有限公司，接电话的工作人员甚至不知道有协和城项目的存在，尽管公司就在协和城一期的写字楼内办公。

　　此前，关于协和城二期动工的消息也风传数次。但记者前日傍晚在现场看到，该地块仍处于临时绿地状态，依旧没有任何开发的迹象。

　　目前，记者仍无法准确获悉二期迟迟未动的具体原因。但项目所在地——静安区政府方面显然已有些着急。2005年初，静安区政府的相关人员曾对媒体表示，政府相关部门正在力促协和世界二期项目尽早开工，以进一步推进南京西路商圈的建设进程。

　　事实上，2002年6月汪世忠就与静安区政府签订了扩大地块合作的开发意向书。依照这份意向书，项目应于当年8月底动工，三年后即2006年应予建成。

　　然而三年多过去，这个当时被命名为“协和世界”的开发项目至今仍停留在规划阶段。不仅如此，早已建成的一期项目也于2004年5月转租为售。

　　据了解，汪世忠购入协和世界一、二期地块的价格并不高，包括土地出让金、市政配套费用和动拆迁费用在内，也不过人民币20亿元。然而其后续投入的巨大资金或许是个问题。此前，香港证券界就有分析人士认为，汪世忠此次拆分中国地产上市募集的资金，应该会主要投入南京西路项目中。

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　　汪世忠其人

　　汪世忠在香港与众多富豪齐名。但在内地，人们却对他知之甚少。事实上，汪氏名下的太平协和集团，对石油化工、银行及房地产均有涉猎，资产达数百亿元。

　　改革开放初期，汪世忠便在内地设厂，生产的天霸表和海霸表一度成为内地非常知名的钟表品牌。

　　在香港，汪世忠与李嘉诚的长实集团合作兴建了大型住宅区听涛雅苑和香港太空岛，在泰国曼谷又投资15亿美元，兴建大型住宅城Pinklao。

　　汪世忠行走内地20余年，对外行事低调，投资所涉领域相当广泛。

　　太平协和集团在全国拥有上百个加油站，在宁波还拥有30万吨级的深水运油码头。此外在北京和厦门还拥有大型零售百货店。2000年，他在内地收购20多家医药企业并加以整合，以中华药业为名上市。此外，太平协和还涉足内地电信及互联网产业。

　　Memory康城旧事

　　协和地产上法庭为噱头埋单

　　2004年11月12日，自称“创造中国楼市超级

神话”的上海康城在某报上刊登了大幅促销广告：《上海康城——你真的疯了!》，强力推荐其全新单元“上海康城海岛名宅”。广告中，“疯了”的上海康城推出了前无古人的“钻石、黄金、现金四重震撼大优惠”。其中包括：从11月13日上午9点30分起接受认购登记，凡当天参观者都可获黄金饰品一份，此谓“超值版”。同时强调，当天成功认购3房或复式的，可获6万元优惠；认购2房的，可获4万元优惠，这是“升级版”。在合同约定时间内支付房款20%或以上的购房者，还可享受“超级版”，即获赠送钻戒一枚。如果购房者在合同约定时间内付清了全部房款，则更有“极级版”豪礼相送：购2房者获送价值1万元的黄金，购3房或复式者获送价值1.5万元的黄金。

　　一位张姓业主正是在这则广告的吸引下如期将全部80万元房款支付给了协和地产。事后又因

开发商拒绝兑现广告承诺，而将其告上法庭。最终上海闵行区法院判决：协和地产应将一枚钻戒和黄金或折价款如数交付给该业主。

　　该则旧事曾在沪上引起轰动。太平协和旗下的上海康城也由此给人留下“炒作之王”的印象。此后，楼盘又相继曝出多个无法兑现买房承诺的问题，引发小区业主反复维权。2005年至今，始终未决。