物流工业租金上浮 外资聚赌物流地产新奶酪

　　郝倩

　　继商业地产之后，物流地产作为工业地产中的重要板块，正在吸引国际投资者的关注。以他们的预计：物流资产可能会在未来的2到5年间升值50%

　　继商业地产之后，物流地产作为工业地产中的重要板块，正在吸引国际投资者的关注。以他们的预计：物流资产可能会在未来的2到5年间升值50%。而工业用地方面新的土地政策则导致该板块投资的进一步升温。

　　“今年临港物流区的物业租金可能上浮10%。很多物流产业提供商已明确表示今年要提高租金。”一位临港新城国际物流园不愿透露姓名的人士如此表示。

　　物流设施投资

　　回报可达12%

　　仲量联行工业部物流业高级经理王成志介绍说，位于上海西郊的西北物流园区尚未建成，即展开招商。迄今已有超过30位意向客户排队轮候。客户的充裕让这个物流园区享受到了充分的报价权。

　　“还没有盖好的物业已经开始预租，这成为物流工业方面出现的新迹象。”王成志说。根据该行针对中国物流市场方面机遇的调查，目前，中国零售业的拓展给物流市场的发展提供了强劲的发展机遇。例如：2004年外商零售企业仅为314家，2006年增至1000家。而汽车行业的发展，更是因为5年内产量预计有一个14%的增长，从而更加重了对第三方物流公司的需求。而今这两个行业，就为中国的物流活动贡献了约92%的需求。

　　目前，有一些汽车生产厂商的物流板块外包更是为物流工业投资商创造了机会。王成志透露：

宝马公司已经在中国广泛寻找第三方物流公司，上海正有6家公司在争抢机会。同期，安徽一家汽车生产厂商也在公司周边寻求合适的地址，以满足公司对于物流仓储方面的需求。

　　“这都为物流工业投资方提供了机遇，当客户资源已经足够多的时候，物流投资商需要在好的地区拿下更多的项目，以抢夺客户资源，然后承租给第三方物流公司。”王成志说。

　　强劲的需求背后是紧缺的供给。仲量联行和上海市仓储协会的联合调查显示，上海市现有仓库总面积是1100万平米，而框架钢结构单层仓库只有10%，即100多万平方米。这让业内人士得出的结论是：中国现阶段对仓储的强劲需求造就了物流设施的“暴利”。

　　“随着工业用地招拍挂，物流用地的土地成本增长的预期已经十分明显。” 临港新城国际物流园一位不愿透露姓名的人士分析说。就在这个园区，之前通过协商只需交给政府3万元/亩的土地出让金，就能按照项目获取土地。但从去年年底开始，这一价格已经有了30%的上浮。

　　从租金收益来看，目前仓储物业每年的租金收益约为7.5%到8%。更为重要的是，如果现在用1000万美元投入中国的物流市场，购买工业土地，建造设备，2至5年后，租金收益和土地增值可以带来最终物业起码50%的升值空间，这还没有充分考虑

人民币升值的因素。

　　例如之前，在新加坡上市的丰树物流

房地产投资基金收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币。在收购该物业前，丰树信托曾预测欧罗物流中心初期未扣税的房地产投资收益率为6.5%，假设集团总资产与负债比率在50%至70%之间，日后这项房地产扣税后的净收益将在8.1%至11.4%之间。

　　根据仲量联行的预测，中国现有物流市场的价值将在2009年实现翻倍。

　　工业基金将通过

　　“二级市场”圈地

　　有业内人士预测：在高产出的诱惑下，实力雄厚的物流基金将在接下来时间内大举并购小型物流园区。

　　在“地根”紧缩的政策下，进军物流地产被认为是资本扩张的一种出路。此前，工业用地往往成为地方政府招商引资的砝码被低价出让。据统计，2005年，全国工矿仓储用地供应面积7.8144万公顷，其中出让6.9374万公顷，招拍挂出让2826公顷。招拍挂出让占工业用地总面积的比例为3.62%，占工业用地出让面积的比例为4.07%。工业用地市场化率之低可想而知。

　　“土地政策的不断变化，使得接下来物流工业有很多不明朗的地方。”该人士称。由于物流地产土地出让方式并不是很成熟，以后具体是招投标或者挂牌，是否需要预审来避免不合理的竞争等问题，业界都在探讨。

　　“国家对于工业土地的管理越来越严格，今后不排除进行土地清查，从而压缩之前一些小业主的生存空间。”世邦魏理仕工业部高级经理李林松分析称。

　　“一方面，土地实行招拍挂使得物流基金的成本很难保证，长周期的土地出让也给他们的经营运作带来风险。同时，一些小的物流园区因为缺乏全球性合作伙伴，又等待投资者进入后可以变现。两重因素作用下，导致接下来二级市场将成为一些物流基金专攻的主要方向。”李林松进一步分析说。

　　全球最大的物流基金普洛斯北京区总裁蒋莉去年8月对媒体透露：“目前已经在中国开发了57万平方米的设施，每年约以50万平方米以上的速度增长。”分析师认为，这些工业基金的投资商圈地的重要途径之一，就是收购其他成熟物业。

　　王成志据此认为，今年将有相当数量的物流工业收购单子落定。