开发商使出浑身解数 暗降房价求度寒冬

　　吴晓波

　　编者按

　　春节临近，经过2006年两个不温不火的黄金周后，不少开发商对这个2007年的重头序幕不敢掉以轻心，纷纷推出优惠措施。大型开发商以暗降为主，或违规以“内部认购”的名义，将新盘的首期单元以优惠价卖给关系户及内部员工，迅速回笼资金，或者推出春节期间销售最高8.8折的优惠，又或是送出家电、购房优惠券从2万到5万元不等的抽奖等。而更多的中小楼盘则开始实打实地降价。这股暗降风潮，目前从城市的三线地段开始蔓延。

　　降价篇·镜头一：

　　小开发商“刀刀砍到肉”

　　“现在一些大户型的豪宅有暗降趋势。不少拿到我们行来做按揭的楼盘，他们的成交价比去年底低了不少。最近天河一个山景盘的尾货，117平方米带装修的成交价是81万，不到7000元/平方米，比(去年)12月的这类物业价格低了好几百元吧。”一名大型

商业银行广州某区分行的信贷科长对《第一财经日报》透露。

　　她表示，他们的客户中有不少以大户型为主打的楼盘，近期销售都不算理想。天河某山景盘主推的180平方米豪宅，一个月内只有七八个按揭贷款客户的申请送来审批。而这些楼盘的尾货也在降价，实收价格大致在7000元/平方米左右，比去年12月她审批时的7500元/平方米的单价低了不少。目前该盘已经在申请将它最大360平方米的户型一分为二，以适应市场变化。而记者在该盘旁边看到，由于某大型开发商在该盘旁边推出了7500元/平方米带装修的小三房户型，成为促使该中型楼盘尾货跳水的最直接因素。

　　另外，不少在去年底宣布将以高价开盘的楼盘，也同样开始了降价。同样在去年升幅最高的天河区，某新盘曾经表示将以特别的设计以及出位的人文氛围，打造地域标志，预计带精品个性装修的售价9000元/平方米。然而今年1月开始，该盘推出了一批毛坯交楼标准的中小户型单元，其价格只是7000元/平方米左右。虽然开发商宣称此价格扣减了价值2000元/平方米的装修及家电套餐，但其仍然难以回避降价实质。

　　降价篇·镜头二：

　　大开发商暗刮降价风

　　与小开发商的公开降价相比，大开发商则采用了更为隐蔽的降价。某开发商素以土地储备增加迅速而著名，近期该公司因土地增值税问题股价下跌了30%，而且因税收成本计提增加，其去年四季度业绩未如2006年一至三季度理想，被外界质疑其可能出现资金问题。目前该开发商名下新盘，经常借认购期推出不少特价单元，主要面对企业的关系户以及企业的老客户小范围销售。如该开发商在CBD珠江新城的首期单元中的一栋，在近期以短信广告形式，通知了公司的关系户以及旗下楼盘中的老业主，宣布以12000元/平方米带装修的价格推出，而且主力户型为90平方米以下的中等户型。由于该盘周边的单元大多为售价15000元/平方米左右的物业，因此该盘的价格战策略迅速得到市场追捧，在短短一月内售出数百套。

　　其后，该开发商在市区其他地段的新货，在大幅降低宣传费用的前提下，也采用了类似的销售手法，以低于对手近10%~15%的价格小范围通知熟客或能找到客源的大型代理机构迅速接盘，并且屡次奏效。

　　而大开发商的另一种更巧妙手法则为通过相邻楼盘的价格差，针对差异化的目标消费群。如富力爱丁堡公寓售价从开售至今，一直维持在18000元/平方米以上，并且以80~200平方米的大户型为主力。而与其只有数百米之遥的富力史丹尼公寓，售价则为13500元/平方米左右，以30~60平方米的户型为主力。

　　广州另一知名开发商则把这套战术进一步化为“同室操戈”的方法，在同一个楼盘中，朝向好、户型好的单元往往被标上难以令买家接受的高价，而一些朝向户型较差的单元则列为“特价单元”，前后者的价差可能达到2000元/平方米左右。当“特价单元”售罄后，剩余不多的优质单元再通过多种折扣，以相对合理的价格售出。

　　生存篇·镜头一：小开发商年关难过

　　2007年伊始，多个小开发商转让项目的新闻浮出水面。与此同时，从去年12月30日至今年1月29日，不少早年介入地产现已无力继续开发的小型开发商遭遇了更为严重的危机。据不完全统计，仅广州市中院就在这一个月时间内，相继查封了9家开发商名下物业及地块。

　　其中广东冠城

房地产开发有限公司因法律纠纷而成为被查封物业最多的开发商，法院共发出四个查封令，查封其超过数千平方米的落成物业。而一些知名烂尾楼的开发商也出现在今年首月的查封名单中。包括开发了广州首个“返租”物业的新中国大厦的开发商广州市国商大厦开发有限公司、广州恒骏房地产开发有限公司等。

　　此外，不少小型开发商的地块也因产权纠纷或欠债而被查封，这些地块大多为市中心的小型商业地块，包括CBD珠江新城内占地约5700平方米的商业用地、北京路的商业用地、上下九附近9000平方米左右的商业用地等。

　　另一方面，市场上急寻买家的在建工程及地块也在增多，有中介掮客对记者透露，目前主要以天河、白云两区的物业为主，大约有20块左右，收购价格大多在5亿元以下。但是由于手续复杂或者欠费较多，本地开发商多半感觉犹豫，而曾经出手大方的境外开发商则由于土地增值税政策出台，暂缓扩张步伐，使这些后劲不继的项目面临既急于出手又难以寻到买家的尴尬局面。

　　他表示，这些项目中，不少的资质不差，只是适逢宏调时期，难以出手。例如其中某酒店公寓项目，已经建好地基，而且有各类合法证件及尚未过期的规划证，总建筑面积2万平方米只需要2亿元的收购费。但是由于靠近主干道，户型设计较落后，而且近年酒店公寓泛滥，曾经看盘的买家大多心存犹豫而未能谈妥。另外还有一商业项目，目前已建设大部分裙楼设施，年租金收入约250万元，转让价格只是数千万元。但因为规模太小，而且难以更改规划变为高密度商业项目，在市场上搁置了数月之久也没找到买家。还有一个项目为白云区中心地段的商业项目，转让价为1.1亿元，但是开发商却对该区域的商业项目并不感兴趣。

　　生存篇·镜头二：大开发商倾向于公开市场买地

　　广州的公开出让土地市场日益红火。根据中原地产研究部统计，2006年广州一级土地市场总计出让38宗地块，用地面积达233.48万平方米，总建筑面积534.74万平方米，出让金额144.19亿元，是2000年以来广州一级土地市场公开出让土地面积最多的年份。与2005年相比，2006年的土地出让面积是上年的4.8倍，总建筑面积是2005年的2.5倍。2006年公开出让的用地面积比2000~2005年的公开出让用地面积之和还要多。

　　从土地供应趋势来看，2006年广州一级土地出让市场以商住项目出让为主，将能在2008年有效增加全市的市区住宅供应。全年共有19宗、182.19万平方米的出让用地为商住性质，占全市出让总用地面积的77%。商务性质用地共推出16宗，地块规模多为1万平方米以下的小地块，总计用地面积仅为47.17万平方米，占全市出让总用地面积的22%。

　　不少大型开发商在进入广州时，虽然也会频频接触土地掮客，寻找合适的收购项目，但是上述的土地掮客表示，在政策日益明朗的时期，新进入的知名开发商更倾向于到土地拍卖市场上寻找手续简便、“背景清白”的拍卖地块作为目标。如香港“收租王”南丰集团以过万元单价买入琶洲地王建设会展商业，汕头大型开发商加入广州开发区“三竞双限”地块招标获得成功等个案越来越多。

　　“我们的生意越来越不好做，而且本地开发商大鱼吃小鱼的经验丰富，又借着土地回收、土地增值税开征这些政策的利空来压价，转让土地的小开发商赚的利润其实没有前两年多，我们的收入自然也减少。其实现在我们的同行，都是兼职，指望靠土地转让暴发一笔，是很难的啦。”该土地掮客感慨。