境外融资落地 恒大地产上市图谋浮现

　　种种迹象显示：恒大地产境外IPO攻略棋至中盘

　　张艳红

　　传闻已久的恒大地产境外IPO攻略棋至中盘。“按照进程看，恒大地产实现境外IPO将加速成行。”知情人士称

　　拥有100亿元身家、位于胡润百富榜第10位的华南地产商许家印，在“变卖”绿景地产股份之后，手中的资本棋局也开始显山露水。

　　日前，有市场消息显示，美林、淡马锡联手德意志银行三家投资机构作为战略投资者，共同出资4亿美元，购买了恒大地产8%的股份。该消息得到恒大地产集团相关人士证实。另有知情人士透露，许家印又通过多种方式，向知名投行募集到5亿美元的后续资金。

　　种种迹象显示，传闻已久的恒大地产境外IPO攻略棋至中盘。“按照进程看，恒大地产实现海外IPO将加速成行。”知情人士称。

　　三家机构联手运作恒大上市

　　但据知情人士透露，恒大与三家投行早在2006年12月中上旬就正式签订了合约。“4亿美元的资金比例基本上是美林、淡马锡和德意志银行三家平均出资。”一位接近恒大地产的人士也表示：“4亿美元购买8%股份，并不是一个低廉的价位。”

　　虽然《第一财经日报》尚未得知三家投行与恒大的具体合作方式以及将来的退出机制安排，但据业内人士分析，“淡马锡可能成为主战略投资者，美林和德意志银行可能会作为IPO主承销商和保荐人。”

　　然而,4亿美元的巨额投入似乎仍未满足许家印的胃口。股权私募完成后，恒大地产的资本图谋仍未停止。

　　据悉，2006年12月至今，恒大地产又通过多种方式，向知名投行募集到了5亿美元。“当时汇丰、摩根士丹利都就融资事宜和恒大接触过。”上述知情人士透露。连同先前通过股权投资募集到的4亿美元，目前恒大在IPO前共筹资到9亿美元。

　　此前，据新加坡《南华早报》报道，恒大地产欲在境外进行首次公开招股前募集13亿美元。

　　“目前不是上不上的问题，而是以多大盘子的额度运作的问题。”知情人士表示。恒大地产1996年才开始进军

房地产业务，主要专注于广州业务的开发，现开发有金碧花园、金碧华府、金碧新城、金碧海岸花园、金碧天下等30多个金碧系列楼盘，总占地面积1500多万平方米。

　　恒大在资本市场募集到资金后，就开始了在内地大手笔的圈地运动。据该人士透露，“恒大在两个月内，先后在武汉、重庆、成都、沈阳以及天津等七八个城市拿到了17~18块地，用于住宅项目的开发运作。”

　　此外，恒大为了开发建设新拿到的地块，将于今年进行700万平方米、为期3年的全国招标，时间跨度为2007年～2009年，招标总额竟达人民币300亿元。

　　弃旧壳寻新“钱”景

　　据悉，恒大地产早在半年前就在积极谋划境外上市。对于上市原因，坊间曾多有猜测，而围绕恒大资金链吃紧的传闻曾一度甚嚣尘上。

　　2006年8月12日，恒大将所持有的绿景地产所有股份，即占总股本26.89%共计41864466股法人股，全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司。一度让业内颇为不解的是极为低廉的转让价格：每股仅售1.88441元，总价款约为78889818元。

　　“旧壳”的“贱卖”一度被业内猜测为许家印资金链吃紧，甚至有人士分析，许家印此举的动因在于换取“救命钱”。因为绿景地产2006年7月份刚刚进入股改程序，且当时股市正在从低迷逐步走出，处于从熊市转向牛市的关键期。

　　但熟悉恒大地产资金运作的分析人士表示：“‘变卖’绿景地产只是恒大资本棋局中的一着。”

　　事实上，由于绿景地产的前身——琼

能源的历史债务问题，令恒大入主之后饱受困扰，同时又适逢一场历史上最为低迷的内地股市，恒大的借壳融资的初衷一直难以实现。

　　因此，“恒大此举正是为了保持干净的‘壳’，运作境外上市。出身琼能源的绿景地产远不如一个干净的‘壳’更容易赢得海外市场的青睐。”

　　值得注意的是，变卖绿景与恒大与投行接触、运作海外上市几乎属同一时间段。

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　　2006年内地房企境外上市概览

　　根据资料，香港主板一共吸纳了39家中国内地企业，比2005年增加2家，融资总额也由2005年的190.13亿美元跃升为412.84亿美元，占中国2006年度境外融资总额的94%，平均筹资额达10.58亿美元。

　　新加坡主板市场共吸收了24家中国企业，平均融资额仅为5570万美元。而2006年在纳斯达克融资的中国企业数为6家，平均筹资额约为8783万美元。相比之下，香港资本市场的融资效率明显更具有诱惑力。

　　此外，内地房地产同行2006年在香港批量上市的成功经验，也给此次内地房企筹谋香港上市一个心理暗示。

　　2006年是“内地房地产企业香港上市年”。一年来，内地一共有5家房地产企业在香港成功上市。香港主板先后吸纳了富阳控股、世茂地产、绿城(中国)、上海盛高置地等4家房企，合计融资达22.62亿美元。