中国房产市场软着陆旅程较预期延长

　　人民网上海2月1日电　记者田泓报道：中信嘉华银行有限公司今天出版中国房地产市场报告指出，中国过热的房地产市场将软着陆，但过程将较预期长。

　　中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济策略师廖群博士指出，延迟达致软着陆目标，除了利益相关团体的阻力外，主要是由于在操作和技术上的困难阻碍。结果是，除上海外，主要大城市的房地产销售量下降，但房地产价格仍持续上涨。

　　廖群表示，鉴于楼价过高是房地产市场“泡沫”的主要问题和表现，抑制楼价上涨是房地产市场调控的主要目标。市场的调整或软着陆还需要四年时间，直至2010年。

　　他预期，在未来4年中，就全国市场而言，

房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，房地产销售的年均增速将减慢至10%以下；房地产价格的年均涨幅将回落至5%以下，房地产市场将逐步实现软着陆。

　　住宅价格的走软在北京、上海、广州、深圳4个大城市中将更为明显。未来4年，上海的住宅价格预计平均每年进一步下跌3%；北京、深圳和广州的住宅价格涨幅则预计在2007至2008年从去年的两位数字降至一位数字，而在其后的两年转为适度下跌。同时，二线城市的住宅价格的年均涨幅将放缓至6%以下。高档住宅的价格将面临着更大的下调压力。

　　廖群说，中央政府于2006年5月开始了第二轮房地产市场调控，出台了一系列严厉的调控措施，直至今年1 月宣布将实际征收土地增值税。

　　这些措施中，以限制外资投资房地产措施和实际征

个人所得税政策最为严厉。但是，由于多种原因，到目前为止这两项措施还未得到严格有效的执行。除了来自一些利益团体的市场阻力外，现阶段一些操作上和技术上的困难阻碍着这些措施的严格和有效的实施。

　　第一条限制外资投资房地产的措施，由于“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住

商品房”这一规定在定义上存在模糊性，因此难以操作。目前还没有一个城市出台了关于规范港澳台地区居民购买自住商品房的实施规则。

　　第二条实际征收个人所得税政策的措施，现阶段存在的一个技术性难题是，由于缺乏一个公认的房产价格评估系统，税务部门无法有效地核实房屋真实的卖出价和买入价，进而算出真实的资本收益额。

　　因此，目前税务部门给房产销售者两种选择来缴纳个人所得税税：一是按规定缴纳资本收益额的20%，另一是在资本收益额无法认定的情况下，缴纳销售价的1%至2%(因城市而异)。显然，对于大部份房产来说，后者比前者要少。因此，大部份房产交易都选择后者而不是政策规定的前者。< BR>

　　值得注意的是，虽然政府还有更多的政策储备，主要的调控措施大多数已经出台。廖群认为，另外两个尚未出台的主要措施，一是征收物业税，二是取消房地产预售，会在必要时出台。但考虑到政府在此次房地产调控中所采取的渐进式调控方式和软着陆目标，预计至少在短期内调控的重点将是争取那些已出台的调控措施得以有效实施，从而确保这些措施确实产生效果。