土地增值税今起清算 上海细则有望春节前后出台

　　李丽

　　国税总局要求从今日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。

　　上海房企做足准备

　　上海某知名房产集团副总裁昨日表示，会积极配合土地增值税清算工作，尽管集团没有专门为土地增值税清算预留资金，但仍会积极交纳。该副总裁还认为，由于清算工作量相对较大，对于2007年2月1日前的土地增值税的清算工作，有可能按照一定的标准统一征收，例如按照楼盘的档次、区位、销售比例等条款，采用某个标准来计算利润空间，从而设置清算标准。

　　而部分企业已经为土地增值税的清算预留了资金，以房产界的“龙头老大”万科为例，据媒体报道,2004至2006年，万科提留的准备金分别为4000万元、9000万元和3亿元。

　　上海细则预计春节前后出台

　　上海税务咨询热线的工作人员表示，截至昨日，上海未出台土地增值税清算的相关细则。业内人士预测，上海目前正在对几套方案进行研究，细则有可能会在春节后出炉。他认为：“上海细则不会违背《通知》的根本精神，在实际操作上还会结合当地的实际情况因地制宜。”

　　而沪上知名房产专家蔡为民则认为，由于《通知》已经对执行时间做了明确规定，因此，上海的细则有望在2月中下旬出台。他同时认为，上海的细则会坚决贯彻中央的精神。

　　清算工作量较大

　　上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，此次国税总局要求对房地产企业的增值税改“预征”为“清算”，且清算政策出台到实施，中间的间隔时间仅1个月左右。对于地方税务机关以及交纳对象而言，时间上颇为仓促，而清算10多年的土地增值税，对于鲜有房产一线工作经验的税务机关而言，工作量相对较大，地方执行并非易事。

　　李战军同时指出，土地增值税清算，要涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等等，如果是滚动开发的企业的查账核算，可能就更需要大量的人力物力来做。

　　房地产股昨暴跌

　　受土地增值税今起清算的消息影响，昨天房地产指数暴跌8.12%。近期累计跌幅更是惊人。

　　中信证券的王德勇表示，该政策对普通住宅影响小，对

别墅、公寓、商用房等非普通住宅影响较大。将对

开发商的开发模式、定价策略、销售策略、利润与成本的分摊方式和土地储备战略产生影响。比如，从开发非普通用房转向开发普通住宅，从销售转向持有，从不精装转向精装，从单一开发转向多元开发，加长产业链。对于分期开发房屋，将从拉大各期差价，到抹平各期差价，以免交高档税率。

　　光大证券的赵强表示，毛利率30%以下的房地产企业净利润会下降15%。国信证券的方焱表示，受此影响，预计2006年开始行业毛利率平均下降10个百分点左右。王熙喜