不支持Flash
财经纵横

孙宏斌一退再退 路劲94.7%控顺驰

http://www.sina.com.cn 2007年01月27日 00:42 21世纪经济报道

  特约记者 罗绮萍 本报记者 于晓娜 袁一泓

  顺驰已不再是昔日的顺驰,也不再是孙宏斌的顺驰。

  路劲基建(1098.HK)1月26日公告了其与顺驰集团董事孙宏斌于1月23日订立的协议。根据协议,路劲将向孙宏斌的顺驰A再注资9亿人民币,拿下顺驰A94.7%的股权,而孙宏斌所持股权,则由此前的45%,被稀释至5.3%。

  “这9亿并没有进入孙宏斌的口袋,而是留作以后用于收购顺驰B及其它项目资产。” 路劲基建有限公司(1098.HK)董事局主席单伟豹一再解释。

  不仅如此。

  此前路劲向

顺驰B发放的4亿贷款将收回转而注入到顺驰A,且不再收购顺驰B的55%股权,而是由顺驰B向顺驰A卖出购买期权,作价仅100港元。换言之,路劲不再直接拥有顺驰B股权,反而通过顺驰A全资拥有顺驰B。

  尽管路劲声称交易对该公司十分有利,但路劲股价在1月26日复牌后随大市下跌,收报12.2港元,跌2.56%。

  “一桩非常划算的买卖”

  在单伟豹看来,无论从哪一个角度,这都是一桩划算的买卖,而孙宏斌别无选择。

  按照双方此前安排,路劲有权选择是否收购顺驰B,而由于顺驰B部分实际上已经资不抵债,若路劲最终选择不收购的话,那顺驰B只能垮掉。

  单伟豹对本报分析称,由于当时顺驰B的4亿贷款是以孙宏斌个人拥有的45%的顺驰A股权以及其个人资产担保,若顺驰B垮掉,则孙宏斌的顺驰A部分,将自然被路劲“吃掉”,不足的部分,还要自己掏钱垫付。

  “这相当于什么都没有了。”单伟豹说。经过最新的协议安排,孙宏斌相当于把整个顺驰以1亿作价全部卖给了路劲,自己只持有顺驰A5.2%的股权。

  但从另外一个角度,单伟豹称,孙宏斌的顺驰虽然只卖了1亿,但同时也没有了任何风险和负担,“如果我们今后一旦上市,我有200亿的话,孙先生的5.3%就值10亿,也不错了。”

  换句话说,“孙宏斌这么做,可以说是别无选择,虽然他可能很难过。”单伟豹说。

  “孙先生自己还有一个

房地产公司,虽然比较小,只有天津2个项目,但这个还是赚钱的,所以把顺驰卖给我们之后,他就很安全了。”

  路劲于2006年9月宣布,将对顺驰作出合共5.7亿元的贷款及贷款担保;另外与顺驰定下三项期权协议,包括以9亿元对顺驰中国增资扩股,拿下55%股权,同时与路劲第二大股东合作,合资3.8亿元买下苏州凤凰城两个地块。收购将以期权形式进行,并分三部分。路劲可以在6个月内,以不多于5亿元,认购Sunco Binhai Land Ltd(简称顺驰A)的55%股权;另外在一年内,以不多于4亿元,认购Sunco Real Estate InvestmentLtd(简称顺驰B)的55%股权。

  单伟豹当时指出,要分开顺驰A及顺驰B,是因为顺驰中国的部分资产股权不明确,需要较长时间进行尽职审查,故先把股权及账目清楚的部分划入顺驰A,6个月内完成增资扩股,余下部分划入顺驰B,有12个月时间查清楚。另外于去年11月,路劲及惠记(路劲的控股股东)向顺驰B提供总额4亿元的贷款。

  现在,如前所述,交易已经变得更加清晰。

  上市野心

  上市是路劲买下顺驰之后的一个最大的“野心”。

  根据单伟豹的说法,买下顺驰,前后总共花了路劲18亿,但18亿全都是作为资本金来充实顺驰,孙宏斌一分钱都没有套现。

  “路劲的18亿,加上孙先生的1个亿,顺驰A现在资本金大约有19亿-20亿左右,这在内地房地产公司当中,已经是很不错了。”单伟豹称。

  根据计划,顺驰B的2-3个项目,之后将会被低价卖掉。

  “比如说,顺驰B当中,包括天津顺驰,天津顺驰已经有13年的历史了,其中有些项目由于历史上的原因,一些文件不齐,这虽然不会影响其资产价值,但对我们今后的上市会有影响。”单伟豹说,“我们以很便宜的价格卖掉,总会有人买的,我们就是为了不给上市造成麻烦,相当于甩掉了包袱。”单伟豹很干脆。

  收购完成之后,顺驰A+顺驰B的9个左右的项目,总共约有330万平方米的土地储备,分别位于16个大城市,如华北的济南、青岛、天津、北京和石家庄,华东的上海、苏州和无锡,华中的郑州、洛阳和武汉。

  而且,以收购价计算,这批土地的收购成本仅有780元每平方米,而市场合理价格则在1000-1100元,难怪单伟豹连称“便宜”。

  路劲目前的总土地储备当中,自有部分约为160万平方米,已付土地款14.7亿,尚欠1.3亿;此前买下顺驰凤凰城项目140万平方米,已付5.4亿,余下15亿则以很“优惠”的政策分4期到明年底偿还;加上顺驰A和B的部分共330万平方米,已付13亿,尚欠5亿;合共拥有土地储备630万平方米,已交付土地款共33亿,欠款20亿。

  单伟豹披露,此前顺驰的负债率高达110%,而路劲此前约为50%,合并之后约70%-80%,对房地产公司而言,已经不算高了。

  “若行业在向上,实际上,负债率稍微高一点,那么每一块钱的资产回报率也会提高,这对路劲的股东也是有利的。”单伟豹表示。其透露,路劲进入之后,原顺驰贷款银行并无表示追款,反而有意发放贷款。

  “如果未来两年我们的土地储备能够达到800万-1000万平方米,而且房地产的利润贡献超过公路的话,我们就上市,争取在香港,预计2009年。”单伟豹的目标十分明确。

  据透露,在新的董事会里,顺驰原有董事将只保留一位,但除原顺驰副总裁荆宏外,管理层没有太大变化。荆宏将进入融创,负责其北京业务,目前融创在北京南磨房的项目正在做前期准备,该项目由顺驰转让而来。汪浩仍为顺驰CEO,对路劲董事会负责,日常工作向路劲CEO高毓炳汇报。

  张化桥变身股东

  孙宏斌淡出顺驰,另一传奇人物张化桥却选择了加入,私人斥资约1900万港元,持有顺驰约1%股权。张化桥曾任瑞银

证券董事总经理兼中国研究部联席主管,有“民企之父”之称,现任深圳控股(0604.HK)行政总裁,深控持有路劲基建24.3%股权。

  “我一直向深圳控股的股东及基金经理说,路劲收购顺驰是一项很超值的交易,如果我自己不掏钱买一些,如何能说服人家?”张化桥接受本报访问时,这样解释他为何花1900万港元持有顺驰1%的股权。

  张化桥指出,现时路劲收购顺驰的代价,相等每平方米建筑面积低于800元,以顺驰控制的地皮所处位置而论,为物超所值。

  孙宏斌彻底退出

  从持有顺驰55%的股权,到控股顺驰94.74%,路劲基建只用了4个多月。与之相对应,从单一大股东到第二大股东,再到今日只象征性保留5.26%股权,孙宏斌从顺驰中国大踏步撤退。

  “老孙是想把顺驰卖掉,专心做融创。”一位不愿意透露姓名的人士分析说。在他看来,孙宏斌都是个人性格特别鲜明的企业家,喜欢按自己的意愿做事,而顺驰和路劲基建在管理和文化有较大的差异,“将顺驰整合到路劲里,我个人并不感到意外。”

  据透露,最近一两个月,孙宏斌一直在与路劲商谈股权转让事宜。

  其实,早在2006年3月孙宏斌接受本报记者专访时,就已透露出某种迹象。他说,未来一段时间,他会考虑顺驰和融创的战略关系,是将顺驰整合到融创,还是融创置入顺驰,或者还有其它合作关系,“可能只会保留一个品牌”。其时他并未想到会这么快将顺驰股权出售。

  如今,顺驰的问题可以说是彻底解决,孙宏斌可以一心一意做大融创了。据融创集团总裁李绍忠2006年10月透露,融创准备在三年内上市。该公司现在全国5个城市发展了9个项目,现年销售收入约40亿元,拥有400多万平方米土地储备。

  近一年来,孙宏斌似乎故意要隐藏在公众的视线之外。本报记者屡次给他发短信、打电话,未获任何回复。


发表评论 _COUNT_条
爱问(iAsk.com)
 
不支持Flash
不支持Flash